土地拍卖市场降温 房企热衷自己找地

2019-09-08 22:58:01

随着北京土地供应量的小高峰和一系列调整政策的共同作用,北京的土地市场正在降温,过去的热点形势可以得到控制。面对开放土地市场一系列“苛刻”的流转条件,许多开发商越来越倾向于“自己找地”。与以往的随机收购不同,公司收购战略开始升级到一个系统化、制度化和经常性的2.0时代。

土地市场的变化

北京土地市场的格局无疑发生了变化。

几天前,北京出售了两批商业用地,其中一处是北京市丰台区丽泽金融商业区南部B4综合商业金融服务区,这片土地在2015年11月高等教育园区第9号流动标志之后的一年半时间里重新出现在北京。

受政策影响,商业用地不乐观是当前市场走势的原因之一。中原房地产的首席分析师张大维说,流动标志要求100%的土地被持有,不能批量出售,导致土地价值低。预计未来商业用地出售的可能性将越来越小,控股经营将成为住宅企业取得土地的主流趋势。土地收购思维由过去的卖地思维向控股经营思维的转变,必然会对地价产生影响。

与商业用地降温相比,住宅用地仍将受到更多企业的关注。然而,住宅用地后期的利润越来越难以保证。许多“地箍咒语”促使开发商适应游戏规则。

顺义区高丽营镇和方山区青龙湖镇两种住宅用地转让条件,总起价84.4亿元,“限价”、“设定土地上限”、“报价达到自有商品房面积上限”等仍是规定的惯例。其中顺义区高里营镇商品房平均售价不超过6万元/平方米,最高销售单价不得超过63000元/平方米。房山区青龙湖镇住宅销售平均价格不超过37000元/平方米,最高销售单价不得超过39000元/平方米。

产业分析,抑制住房需求,同时去杠杆化,加大供方改革,加大土地市场供给力度,是本轮北京市房地产市场调控的主要特点。据统计,北京4月份共进行了20次土地交易,比3月份增加了12次。其中11宗为住宅用地交易,较3月份增加9宗,为2015年12月以来的最高月价。

值得注意的是,在11处住宅用地中,有8处是自住商品房用地.其目的是充分发挥“自住商品房”在有效安抚北京房价的工具作用,为房地产市场的高热降温,为房价的上涨刹车。

频繁的“土地搜寻”

“面对土地市场的变化,开发商不仅满足于拍摄鸡肋地块,他们自己的土地搜索也开始变得越来越普遍。”据一位房地产消息人士称,就目前而言,收购一家公司或项目是最有效的。

事实上,房地产行业的并购浪潮正在创下新的纪录。从恒大去年以36.09亿元收购佳开市52.78%的股份,到斥资137.9亿元收购联想拥有的42个房地产项目,再到中国航运收购中信、保利收购中国国航房地产及其他并购活动。

据有关机构统计,房地产企业并购的数量和规模迅速增长。2016年,中国房地产业完成了197次并购,涉及4014亿元人民币,而2015年为1600亿元,增长了150%。同时,大规模并购也大幅上升.据统计,2016年,数百亿家住宅企业参与了300多亿元人民币的并购,近100起案件。

在北京,典型的收购案例也在出现。2016年,荣昌赢得了“东方普罗旺斯”项目,该项目已经进入市场十多年,并辉煌地成为荣昌“第一学院”唯一的独户别墅产品;永泰房地产收购了西山皇家花园项目,并再次回到北京的主流市场;雅珠2.32亿元收购了第一家项目公司51%的股份,并赢得了北京的一个综合性商业和金融服务业项目。

自今年初以来,北京的市场收购层出不穷。

首先,景瑞控股宣布将以6.425亿元收购北京朝阳区三泉公寓的60套公寓,然后阳光城宣布已收购番越108项目的部分股权。而最近,国家花园计划收购九华别墅集团有限公司的传闻也十分猖獗。尽管此次收购尚未正式宣布,但目前处于业内顶尖地位的开发商,很可能在不久的将来第一次实现他梦寐以求的进军北京的梦想。

义举研究院智库主任严跃进表示,住宅企业并购的核心目的是开拓新的城市和市场,抢占优质资源,实现规模的加速扩张。目前,北京市土地市场征地成本过高,风险相对较大,并购竞争明显增强。其他小企业也会受到财务压力,也会采用并购来获得融资。目前,北京有很大的市场潜力和许多机会。随后唯一的控制是类似的政策风险和操作风险,例如,防止高价格后财务费用的增加。

并购战略亮点

业内人士分析,在北京迎来土地供应高峰的同时,调控力度也在不断加大,北京土地市场出现降温迹象,北京市企业开始对土地采取越来越谨慎的态度。因此,以“收购”为核心的曲线征地方式正日益形成一种气候。

值得注意的是,与以往的住房企业随机收购项目不同,并购作为一种企业战略开始兴起,甚至成立了专门的股票资产收购部门,并建立了以收购为核心的基金平台。

“北京商报”记者了解到,北京万科、中国城市联盟、上海国际信托等六家专业投资机构已成立了高达53.85亿元的“并购基金”,专门用于北京房地产项目的投资。据了解,该基金平台已经有机会参与到北京房地产项目的收购中来,并进行了全面的梳理和联系。

据了解,该基金受北京万科、中国城市联盟和上海国际信托基金的限制,其中北京万科认购11.95亿元人民币,约占基金的22.2%,而中国城市联盟和上海国际信托基金共认购41.87亿元。

其中,唐人街联盟是一家新成立的三板企业,拥有55名法定股东,包括万科、泰和、徐汇、银联等开发商及关联企业,主要从事房地产私募股权投资。唐人街联盟的投资内容包括自有资产投资、委托管理、投资顾问等,主要是夹层投资和信托债权投资,资本方是银行或信托等金融机构。

据统计,2016年北京8个新的房地产项目中,只有3个是通过公开市场收购的,其余的是通过公开市场收购的。并有类似的基金平台为万科等企业增添了翅膀。

知情人士说,北京此前公布了未来五年住宅用地供应计划,明确表示北京市计划在未来五年内提供6000公顷住宅用地,平均年率1200公顷,其中1020公顷将用于自用商品房。未来,住宅商品房用地的引入,无疑将大大增加低端商品房的供给。届时,纯商品房的有限供应也将面临“严酷”的土地供应条件,在企业利润难以保证的背景下,开发商将不得不走上“自救”的道路去寻找土地。

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