2020-02-15 16:46:45
作者：齐俊杰看财经
昨天中央经济工作会议闭幕，大家都在观望明年经济工作的最高基调，其中大家最关心的是房地产政策。会议建议加快建立多代理供应、多渠道保障、租房制度.要发展住房租赁市场，特别是长期租赁，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业的发展。完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方，实行差异化调控。
会议明确了住房租赁市场的建设，完善了住房租赁市场，保护了租赁权益，支持了专业制度化的发展。可以预见，2018年租赁市场的建设将有很大的发展。应该全面建设更多的各类出租住房.从“十三五”规划中可以看出，上海、北京、深圳已经提出了明确的租房建设方案，分别为700000套、500000套和300000套。租赁市场的建设将成为继购房限制、价格限制和贷款限制之后的一种新的调控房地产市场的模式。这件事主要是今年提出的，明年将全面落实。
我之所以要解决房屋出租的问题，是因为租金负担已经相当沉重，特别是在大城市。一段时间前，有一份统计报告说，北京的租金收入比已经达到58%，一个家庭月收入的6成都已经移交给房东，深圳已经达到54%，上海已经达到48%。这表明，这些一线大城市的住房比较紧张，导致了租房的紧张。这就是价格达到极限的原因。你知道，租房家庭的收入比他们自己的房子低，所以他们对价格更敏感。他们50%的收入支付房租，其余的钱使他们的生活相当拮据。但另一方面，如果你将这些大城市的租金与房价作比较，你会发现租金回报率只比房价的2%低1%。换言之，如果业主租房，实际上是亏本，甚至是定期出售，以节省租金，因此，期望业主在目前的市场环境下大幅减租，是不切实际的。唯一的出路是由政府整体安排，增加各类出租住房的供给，并通过外部努力打破僵局。
在上海，我们可以看到，为了建设租赁市场，上海已经大大降低了土地成本，许多地块的地价已经降到了1500元，低于15年前的价格。土地几乎是空的，以降低开发成本，从而提供更便宜的租房。如果这种房屋的供应较多，它将对当前的租金价格系统产生影响。迫使每个业主削减价格并加入竞争。
住房租赁市场的建设是房地产长效机制的重要组成部分，是真正实践以房为居的原则，而不是投机的有力保证。毕竟，出售的房屋很可能是空置的，出租的房屋必然会被人占用，所以我们应该用土地和能源来建立一个更有效的租赁市场。如果在1998年开始进行住房改革，我们应该让每个人从租房到买房。那么，从2018年开始的二次住房改革，很可能会逐步允许每个人从买房到买房。
习惯在赛道上租房子。即使在欧美，也有30%以上的人终身租房，但在我国，住房比例超过90%，租房比例很低。只有在少数几个大城市，这一比例才接近国际水平。不过，正如我刚才所说，租金与入息比率极高，严重影响了每个人的生活质素。因此，租赁市场的发展还不完善，我们都被推向了住房市场，这已经成为推动房价变相上涨的一个因素。
现在，我们不得不用各种手段并行供应，以解决每个人的僵化需求，政府出租公屋，开发商自己租房，集体建设用地出租，甚至政府产权房，这一切都已经到来。2017年刚刚推出，很多项目都在加紧建设，2018年将陆续挂牌上市，届时将大大缓解需求。想象一下，政府租给你的房子，或者开发商租给你的长期租约，可以稳定你10年或更长的期望值，再加上子女教育和家庭账户等福利，很多人可能会放弃买房的想法。毕竟，现在同一套钱买一套房子，银行存留的利息足以租上一辈子的房子，随便买一些财务管理，就可以达到两倍的租金收入。如果要用利息来解决问题，为何要用本金呢？更重要的是，租一套房子可以随着你的工作而改变你的居住地，而且买房和卖房子的成本太高了，所以买房不需要花50年的时间。事实上，经过30年的建筑质量，这座房子基本上已经变成了一座危险的房子。现在买房子的唯一原因是房价在上涨。如果房价不上涨，那就根本没有理由买房子了。那么为什么房价会上涨呢？这就意味着有些人还得买房，如果租房市场和保障性公寓市场建成，让这些不得不买房的人，少了必要，这件事就会发生预期的根本性逆转。
刚性需求的人不会那么焦虑，房地产市场的流动性将进一步降低。此外，老齐之前也曾说过，随着新的供应，刚性需求的住房需求现在将连接到另一台服务器，然后该服务器将变成一个积水的积水，相当于财富门已经关闭，为未来启动房地产税，为最终准备做好准备。
昨天人民日报刊登了财政部部长肖杰的署名文章，提到财产税要按评估征收，这曾经被认为是物业税即将加速的明确信号，但当晚的中央经济工作会议却没有再提房地产税，表明财产税将不再是明年经济工作的重点。根据该计划，物业税将在2018年提出，立法将于2019年完成，2020年将逐步实施。所以你可以有期望，但不要期望太多。
综合起来，整个房地产市场可能会在2018年迎来巨大的变化。以前商品房的建设将被大量的出租房屋建设和棚户区改造所取代。由于供应增加，一线大城市的价格将继续下跌.在供应增加和人口减少的双向压力下，明年租金将开始逐渐下降，中高档租赁市场的范围将相对明显。低端住宅的价格将相对强劲.二线城市将基本停止上升，将出台新的监管政策，在库存匆忙的地方，房价将保持强劲，而三四线城市将明显分化，棚户区将继续上涨，房价可能会继续上涨，但二手房的流动性将继续下降。房地产已经成为吸收财富的海绵，大量的钱在里面，永远不会出来。
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