原房改组组长孟晓苏:年轻人有条件赶紧买房

2021-03-26 08:04:39

在1992年,改变计划经济意味着将巨大的住房压力转化为一个相当大的市场。今年,孟晓苏带着使命从国家商检局副局长调到中国住房集团担任总经理,随后担任国家住房改革研究组组长。1998年,孟晓苏提出了住房是新的经济增长点和新的消费热点的理论,并提出了一套住房改革思路。在过去的25年里,改革还没有结束,比如土地问题,孟晓苏说:“历史上土地供应的下降已经成为一个必然的结论,因此住房产量今后一定很难大幅增长。”许多城市没有土地,但在应该使用的地方不使用土地。“

  中国众议院日报记者李红梅在北京报道。

1998年,孟晓苏担任住房改革小组组长,见证了第一次住房改革的整个过程。作为住房改革方案的设计者之一,孟晓苏准确把握了中国房地产业发展的脉搏,思路清晰,眼光远大。

这与他丰富的经验是分不开的。20世纪80年代,孟晓苏在中南海担任万里同志秘书长八年。他见证了这一时期一系列重大改革开放政策的制定和实施。1992年,他在中国住房集团工作。从那以后,他在房地产领域做了大量的工作。他曾任中国住房集团总经理兼董事长。孟晓苏在执掌中国住房集团期间,推动了住房制度改革。他的系统、专业思想对中国房地产业的发展产生了重要影响,被誉为“中国房地产业之父”。

孟晓苏和万里同志

68岁的孟晓苏已经过了“知道命运”和“听话”的时代。你还想实现什么梦想?7月7日,孟晓苏在接受“中国房地产新闻”专访时脱口而出:“说出什么是理想的,我希望尽快在行业内建立一个长期的机制,使房地产的发展,包括调控政策,能够尽快走上规范治理的正确轨道,这样就不会再有起起落落。”他坚持认为,房地产业仍然是拉动国民经济发展的重要产业,其动力将持续几年。

孟晓苏和李克强总理(左二)

房产税可以从小产权房征收。

房地产税也不复杂。有些人的设计非常复杂,因为他们不想要房地产税的土地。

中国房地产新闻:如何看待房地产税在长期机制中的作用?

孟晓苏:房地产税是中国住房集团2003年首次提出的。从1998年开始实行住房改革到2003年,居民从没有房子到有房子的五年,我们预见到将来会有更多的房子和更少的房子给一些人。因此,开征房地产税就是为了适应这一变化。在过去,当普通人没有财产时,你就不能征税。当你有了财产,你就需要征收这个税,也就是说,采取国际化的征税方式。过去,我们没有征收房地产税,而是主要征收房地产流转税。当时我们主张的是增加留存税,减少流转税,这应该是房地产税制改革的方向之一。

现在没有房产税会伤害两组人。首先是农民,因为政府现在正在使用廉价的土地征收和高价,少量的土地收益还给了农民,他们中的大部分也被用来建设城市,这样就弥补了城市建设资金的不足。那么农民的利益就有点被剥夺了。第二个是最终买下房子的人群。你看,土地价格最终被拉高了,房价被拉高了,所以最终买下房子的群体分散了所有的城市建设成本,但是拥有房子的人不必承担它。

这两组人正是需要帮助的弱势群体。我们现在正在从弱势群体中拿钱来资助那些已经有房子的群体,并且系统的设计有问题。因此,根据房地产税制的设计,每个家庭都可以在持有阶段支付,使城市建设具有正常的财政收入,为了实现合理的财政支出,应该是这样的思路。

《中国房地产新闻》:房地产税是否太复杂,土地太复杂了?

孟晓苏:房地产税也不复杂。有些人的设计非常复杂,因为他们不想要房地产税的土地。当然,有些人直接谈论70年的土地使用权。事实上,这并不是一个问题。在外国,对私人租用的土地和政府租用的土地征收物业税。简单的办法是引进外国税法,使之符合中国的实际情况。比如什么房子要纳税?只有按照外国的办法,所有的房屋、城镇和房屋都要征税,称为“所有房屋都要纳税”。为了兼顾公平,征收后,按照国外的退税方式,即根据家庭条件来退税。它是基于评估还是基于原始价值?我主张按原值计算。当房子出售时,新来的人会根据新买房的原价征税,从而慢慢地消除了在购房阶段形成的差异。

中国房地产新闻:你想从哪所房子开始?

孟晓苏:最简单的方法就是从一间小房子开始。小产权房未缴纳土地出让金,不可能拆迁,小产权房对征收房地产税的抵抗力很小,纳税后房屋将是合法的。税率可以稍微高一点,例如2%的税率,这在世界上是一个相对较重的税收。通过这种方式,可以变相收取土地出让金,这比对大型物业房屋征收的土地出让费要好得多。

还有一些房屋的土地寿命将到期,从过期的土地开始。一旦征了税,物权法所规定的“自动续期”便可以解除,而无须考虑是否要补偿70年。

中国房地产新闻:是否有征收房地产税的时间表?

孟晓苏:我不知道。对任何人来说,做决定都不容易。增税比加税容易,但我认为,继续让买新房的农民和年青人负担城市建设的全部费用,而不增加房地产税,让买房的农民和年轻人承担城市建设的全部费用,而不增加房地产税,这是不合理和不公平的。

老年人住房:保险公司担心房价下跌。

我们基本上已经做了住房养老金的事情。在未来,我们希望更多的保险公司知道这一点,并从供应方提供更多的产品选择。

中国房地产新闻:您的新业务为老年人提供住房的进展如何?你有什么问题吗?

孟晓苏:2003年,我把反向抵押贷款“住房养老金”产品寄给温家宝总理。当天,他向中国保监会和建设部前两位主要负责人发出指示。十年后,也就是2013年,国务院重新发布了一份文件,“实施老年住房反向抵押养老保险试点项目”。三年后,幸福生活在北京、上海、广州和武汉四个城市进行了试点。现在,已有108个家庭获得保险,154名老年人享受了反向抵押贷款、住房养老金等福利。

好处是,老年人突然有了钱,他们每月得到的钱通常是养老金的两倍多,房子继续生活,保险金为他们的余生提供保障。有的老人得到这么多的钱,重新规划他们的生活,装饰房子,更换电器,旅游等等,还有一些老年人也拿了一部分钱来补贴他们的孩子。

我相信长远来说,老人的整体生活水平已经改善,可以延长他们的寿命。老年人的寿命越长,房价就越高,保险公司的风险也就越小。特别是去年北上广,今年武汉房价上涨,保险公司不再处于危险之中。你认为无论风险有多大,上海的房价都会同时上涨30%到40%吗?保险公司,无论多么精算师,都没有预料到如此高的增长率,突然大大降低了未来的风险预期。其他保险公司因担心房价下跌而犹豫不决。因此,现在更多的保险公司需要意识到房价整体上仍在上涨。

房价将上涨的观点已慢慢达成共识。因此,我认为“倒置按揭、老人住屋”的产品,很可能会成为未来更多长者的选择。它的发展应该给更多的老年人带来快乐,让更多的老年人过上健康长寿的生活,这样他们也能适应中国正在迅速老龄化的事实。

  中国房地产新闻:这个覆盖面有多大?

  Meng Xiaosu:到底覆盖面多大,从现在来看,我觉得还是个供给侧问题。到现在只有两个保险公司在试探地做这个业务,而且这个业务只做了幸福人寿的“幸福房来保”A类产品,就是按照所有的房屋增值都归老人,一次性定了给付金以后,终身不再变动,以这个比较死板的方式来做,优点就是所有增值不会被保险公司分走,但是增值以后老人也拿不着更多的钱。

如果进一步改变,可以发展出更多的产品,包括随着房价的上涨,老年人可以得到更多的钱,当然,在房屋增值按揭之后,保险公司也应该分拆,使保险公司能够更好地应付房价的下跌。现在这个产品已经成功试用了,这件事已经基本完成了。今后,希望更多的保险公司认识到这一点,并从供应方提供更多的产品选择。

  中国房地产新闻:做这一项事业的人,目前还算是寥寥无几吧?

  Meng Xiaosu:寥寥无几,就是一个小团队。

  中国房地产新闻:所以在这个过程中,您会不会有一种人们说的做英雄的孤独感?

孟晓苏:不,这个产品本身已经成形了。当时我说有20个家庭是成功的,但现在有这么多。现在发展不快的原因,是受幸福人寿自身资产规模的限制,一家中型保险公司不能做这么多的业务,准备做200多家,现在已经做了100多家,所以选择了客户。我们应该停在200点吗?也需要幸福的生活来判断自己。为什么那些大保险公司不能这么做呢?很多事情人们一开始不知道,然后慢慢地意识到。现在保险公司普遍担心一件事:我是为老年人做的。如果房价下跌呢?你看,他们仍然通过错误的理解循环。

  建议年轻人尽快买房

在房价问题上,我们应该实事求是地谈论历史,让历史告诉我们未来。房价多年来一直处于上升的轨道,未来几年还会有上涨的空间。不排除中国部分地区房价会下跌的可能性,但总的来说,房价仍将上涨。

  中国房地产新闻:您怎么看现在的房价问题?

  Meng Xiaosu:有很多人用国外完善的房地产市场和纯粹的房地产市场角度来看,这个是不了解中国的国情。有不少人说中国的房价这么贵,老百姓买不起,还拿出最贵的房子和平均工资对比,说是收入房价比。

然而,这些人不知道中国的许多普通人没有按目前的价格购买房屋。例如,有很多拆迁家庭不花钱。现在有很多房子对住房改革非常有价值。那时候,买它们只花了数万元以上。这部分是全国许多城市住房的一部分。你是说什么?

至于最后一套商品房,你不知道这个商品房带了几套拆迁房的钱,对吧?因此,这些数据被作为一条黑龙来获取。这些人说房价会随着时间的推移而下跌,事实证明是荒谬的。

我对房价走势的看法有三个字:短期供求、中期结构、长期通胀。“短期内,供求”,如供给侧改革,土地供给不足,再加上现在看来,大城市、一线城市和一些二线城市的商品房供应不足。

“看中期结构”是指住房供应中是否有足够的保障性公寓供应,以及是否有足够的政策内容的住房供应。在这方面,我看到有些地方政府做得很好,有些地方政府没有这样做。

第三是从长远来看通胀。归根结底,房价仍然是一种货币现象。世界各地的房价长期以来都在上涨。你看,虽然一些国家的房价一直在上涨和下跌,但从长远来看,它们仍在上涨。

 中国房地产新闻:您前面也讲了现在该买房。

  Meng Xiaosu:对,有条件买房的就可以买,因为房价还是在继续上升的过程之中,我这些年从来不会劝人家不要买,我认为你有需要就尽早买。从长线就能看出来这种财富升值。另外,我们提倡大力发展保障房,包括公租房。有人说愿意租,那就要给他们提供更好的租赁条件。

总的来说,我认为继续向普通人宣传房价会下跌是错误的,历史证明了这些观点的荒谬。必须切实实地讲述历史,让历史告诉未来。这么多年来,房价一直处于上涨的通道,在未来几年里,房价仍有上涨的空间。不要排除中国房价的部分下跌,但总体上仍在上涨。

如果目前的行政干预因素被去除,那么房价的逐步上涨是稳定的,如果政府用手压制它,就会出现涨跌,成为一个小周期。事实上,这种做法最终是无效的,反而会浪费很多行政资源。当房价出现明显波动时,就会出现在二手房市场上。

  中国房地产新闻:从这个角度来看,您对于当下租售并举制度是赞同的。

  Meng Xiaosu:非常赞同。原来经济适用房只售不租是不对的,当时我们就主张应该要发展租赁市场。现在租售并举,而且根据各地的不同情况,这本来就是市场上已经出现的一种潮流。我们需要用各种各样的机制去满足居民的需要。我认为,市场经济不需要有政府过多的压抑,我们只要能够保证老百姓的基本住房,在基本住房问题上给予足够的政策,商品房就应该用市场的方式解决。不同的购买者和租赁者会在市场上找到自己的定位和选项。

  积极推进政策转变

要明确的是,房地产业仍然是拉动国民经济发展的主导产业,其驱动力还将持续几年。媒体应该把它说出来,更不要说它,以反映经济发展的客观现实。

  中国房地产新闻:您当下最关心的事是什么?

  Meng Xiaosu:我现在最关注大量地方政府借债形成的资产。我现在担任董事长的汇力基金就是在努力推动政府资产证券化。由我们参加,在国务院发展研究中心设立了政府公共资产证券化课题组,由我和刘世锦副主任担任组长,请了全国政协副主席陈元同志作为总顾问。我们希望能够通过我们的课题研究,推动地方政府把已经形成的100多万亿元的资产拿出一部分来做证券化,积极化解地方债。

  中国房地产新闻:您对于转型中的开发商有什么建议?

  Meng Xiaosu:这么多年我不做多少房地产开发,但是更多地关注房地产政策,我是积极地在推动着政策转型,希望能够让大家认识到房地产仍然是国民经济发展的主引擎。

  中国房地产新闻:学者、官员、企业家等身份您都亲身经历,我不知道您自己最喜欢什么样的身份,还有哪些想实现的理想?

  Meng Xiaosu:学者、官员、企业家这些身份都是人们从不同角度看到的。对我来说,我更觉得“学者”或者“学生”更好。因为到现在了还是得学习,而且我学来的东西、从国外引进的东西都很快就变成现实了。这么多年,你看,不光是房改的思路,还包括我引进的金融产品,都一个一个地变成现实。比如住房抵押贷款就是当年我们几个房地产专家而不是金融界的人士引进来的,是1996年在设计房改方案的时候引进的。

“住房养恤金反向抵押”保险实行了十多年。经过多年的推广,现在已经取得了试点成功。下一次升职只是时间问题。

我引入房地产证券化/REIT已经十多年了。我们甚至引进了PPP,但REITs绕道而行。他们错误地认为REITs是“房地产开发融资”。实际上,房地产信托基金和投资基金都是处于房地产持有阶段的基金。它是一种将房地产资产收益转化为上市和流通的特殊产品,迟早会在中国流行起来。

因此,我认为有必要继续做一名学生,不仅要出国学习,还要研究国内情况,这样才能与中国的实际情况相结合。

要说什么是理想,当人们到了这个时代,不再有理想的时候,我希望尽快在这个行业建立一个长期的机制,使房地产的发展,包括调控政策,能够尽快走向规范化治理的正确轨道,这样就不会再有起起落落。

这些政策设计现已展开,包括土地制度、房屋供应等。我认为下一步只是时间问题。我希望在整个开发过程中减少一些曲折。人们可以看到历史上的问题,提高认识,不再犯同样的错误。

要明确的是,房地产业仍然是拉动国民经济发展的主导产业,其驱动力还将持续几年。媒体应该把它说出来,更不要说它,以反映经济发展的客观现实。