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房产中介服务费或实行市场定价 二手房买卖费率将打破

2021-05-13 13:51:31

一套两百万元的二手房交易,中介服务费是多少?政府指示价格为4万元,中介巨头要54000元,互联网打2万元。最高54000元是根据潜规则的2.7%计算的。从明年开始,北京市将全面放开中介服务收费,实行市场定价。买家不禁纳闷,多年来的“隐藏规则”能否被打破?是否可以再延长煽动局内的低收费呢?

  中介:2.7%的“隐藏规则”始终坚持

住房165万元,中介服务费44550元,一分钱也没还。两个月前整理购房通知书时,李楠想起了联佳经纪人当时的“铁公鸡”。尽管她说了好话,甚至假装放弃了这笔交易,但经纪人还是坚持收取百分之二点七的中介服务费,并说这是北京普遍采用的政府指导价。

“这与其说是政府主导的价格,不如说是普遍存在的‘隐藏规则’更为恰当,因为标准高于主管部门文件中的规定。”一位业内人士直接发表了评论。他口中的这份文件是北京市发改委2011年8月发布的关于降低本市住宅经纪服务收费的通知。通知称,佣金支付给中介机构的二手房交易金额不到500万元,从2.5%降至2%。除非是少数特别复杂的住宅经纪服务,否则交易双方经双方协商和同意,可根据规定的费率适当浮动,最高可达10%。

然而,自从文档被执行的月份以来,这个标准已经被伪装的中介机构改进了。首先,绝大多数交易被视为特别复杂的交易,收取2.2%的统一中介服务费。同时,经纪公司也会向买家收取0.5%的保安服务费。不久,2.7%的标准就成了房地产市场的“隐藏规则”。

“在过去的两年里,市场上的两到四家中介,比如我爱我家的中原地产,平均可以折价到2%,基本上相当于规定的水平。但是联佳依靠50%的市场份额,仍然保持着2.7%的中介服务费。”那个人说。

  麻烦制造者:佣金低于1.5%

竞争变了。从2015年开始,随着网络中介等野蛮人的出现,二手房交易的“湖”也被严重搅动。

爱之家,一个没有商店的中介,是第一个出现的。他们宣布将把二手房的服务费降低到1%.随后,在新住宅市场上发展多年的思源房地产,大规模拓展二手房业务,南丰将最低服务费降至1.5%,高喊中介服务费的0.5%。

一套200万元的房地产交易,新的竞争对手比传统的几家中介机构便宜2万到4万元。在过去的一年里,互联网代理商的市场份额显著增加,尤其是情商,依靠价格低廉的模式,几乎呈指数增长,市场份额分别增长了145倍和179倍。北京中原房地产市场总监张大伟对记者说,虽然互联网中介的起步基数很低,但它们确实在改变市场。

以2015年10月为例,根据所获得的信息,通过爱屋出售的二手房数量达到了445套,在中介机构中排名第五。

  佣金:从单位到小卖部的一年利润

2.7%的服务费意味着多少?以普通200万元的房地产为例,房屋交易的中介服务费为54000元。

“这几乎值我一年的利润。”当他听到这个数字时,老张叹了口气很长一段时间。老张在南四环路经营一家小卖部。多年前,社区小卖部在居民心目中很受欢迎。他的厨艺缺盐,下楼去小卖部买两个鸡蛋。但是近年来,随着大型超市的兴起,以及网络电子商务的普及,社区小卖部的经营越来越困难。

“有时候只有一个早晨你才能挣几十块钱,而每月3000多元的房租能维持我的生活。”老张说,即使在一个非常乐观的每月利润5000元,54000元的佣金几乎是值得他的总利润一年。

“此外,北京房价近年来一直在上涨,2012年售出160万元,今年卖出280万元。随着房价的上涨,交易佣金增加了32000元。”有些业内人士甚至说,服务收费的2.7%可以赚取40%的超额利润。

  猜测1中介费能降低吗?

“如果政府允许中介服务按市场定价,我希望能降低到不到2%。”李楠说。

上海某研究所智库中心研究室主任严跃进在接受采访时表示,从中介产业发展的角度看,放开政府导向的价格是刺激市场交易,降低各种成本的重要体现,是提高市场交易效率的重要体现。而从价格水平来看,也希望对冲目前高房价的风险。严跃进认为,随着市场交易活动的增加,收费标准可能会降低。

  21%的低收费能持续下去吗?

然而,严跃进表示,对于以“野蛮人”身份进入该行业的1%的互联网中介来说,0.5%的低收费模式能否持续下去,并不乐观。互联网企业随意调整佣金,打价格战,这实际上会招致业界的抵制。这也表明,这种战略不是获得竞争优势的关键,需要继续改革。

许多行业专家在上海开始后向记者提到了爱情之家。11月底,爱之家的营销部门负责人告诉媒体,它将调整为经纪人提供高薪补贴的模式。基薪可从4000元以上降至3000元以上,佣金比例调整为行业水平的1.5倍。整体来说,收入水平是业界的两倍,将改为1.5倍。

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