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任志强谈房产税:不符合中国历史现实

2020-12-15 09:55:42

5月18日,任志强出席温州房地产行业协会第六次股东大会,以“房地产发展趋势”为主题演讲,详细分析了房地产长期机制、房地产税、房价未来趋势等热点。演讲不会改变通常的尖锐风格,主流的观点既是批评又有反思的。

房地产的未来仍然是20年的利润。

价格来自需求。如果没有需求,就没有价格。在未来的20年里,中国的城市化完成率将达到70%。什么意思?

这意味着城市化仍在加剧。农村人口向城市迁移,小城市人口向大城市迁移,弱势城市人口向强城市人口转移。中国人口的快速流动还有20年的时间。

流动产生需求,需求产生价值。但同时,这种流动也会导致市场分化和城市分化。分化后,强势城市将继续被叠加,弱势城市将不断衰落,直至衰落。

因此,中国未来的房价将继续上涨,并会有涨跌规律。但是弱势城市不会崛起,没有它,需求怎么会上升呢?如果上升也是通胀的字面含义,例如20年后,小县市的工资已经超过了2万,那为什么不以6万美元的房价为例呢?

然而,由于购房者必须踩在这条大起大落曲线的底部,这是房地产半投资属性的重要性所在。因为透支的一个增加可能是你十多年来的努力。

财产税:也就是说,他们把它炸掉了。

今年两会期间,财政部副部长回答了记者的提问。记者说,我们是否可以像国外的私人土地一样征收物业税。这位副部长告诉他,中国从来没有征收过这样的物业税。我想这位副部长不太明白。他没有读过中国的税法。他不知道一九五一年,一九四九年,我们是物业税,地方税是地方税,一九五一年,房地产税和房地产税合并,叫做房地产税。当时,土地与国际产权一样是私有的。

如果我们的财政部长在回答人民代表的问题时不知道他的国家的历史,我认为他一定是弄错了。这个副部长,如果我是首相的话,一定是把他撤职了。1951年以后,为什么不接受呢?因为在公私合营之后没有私人住房,所以都是公有的.因此,物业税还没有征收,不能征收,谁的费用?他不能接受,所以他取消了。

它被取消后变成什么样子了?它成为一种工商税、城市维修税、附加税、土地使用税、土地流转税、耕地占用税等。现在我们列出了七八项税收,所有这些都属于房地产的范围。

因为所有征收房地产税的人,都不能征收这种税,你已经征收了房地产税,是不是改善了环境?你还能为这个城市的维护征收绿色税吗?有许多类似的情况。在目前的情况下,当楼继伟在2011年担任财政部副部长的时候,他提议开征物业税,或者在开征物业税时,他提议减去相应的税费。

但是现在这句话已经被删除了,他们总是想在不减少现有税收的情况下增加税收。这是不可能的,普通人一定会反抗。

不过,如果再减征一些税项,能否解决现时的土地财政问题?这是无法解决的。不认识银行的人认为物业税也可以代替土地出让费,财政问题无法解决,70年一次性缴纳的土地出让费相当于永久地价,是复利计算。但是你必须把它分成70年,而且政府口袋里没有钱,所以它不能取代地方税。

在回答记者的提问时,他提出了通过征收房地产税来加重税收负担的问题。如果你现在想征收房地产税,税收负担是非常不公平的。

第一,现时的物业税已经很重,所以在合理征收前要取消,否则是加税。

其次,原住房价格构成不同,有的人支付了土地出让费,有的没有支付土地出让费,我们商品房多少占了总的房量?超过30%。也就是说,超过70%的房屋、60%以上的房屋、近70%的房屋未支付土地出让资金的房屋,你能一起征税吗?如果你必须一起征税,可能会有很多麻烦。

我们也可以看到,有些已经缴纳了大量的市政费、基础设施费,有那么多,有的还没有交。有的住房改造房是支付土地出让金的房屋,有些是商品房改造成住房改革的,有些是原来分配的住房换房。

这里面有许多矛盾。最重要的是,我国1997年第23号住房改革文件,朱镕基当时发布,在住房改革文件中有一句,叫做老办法,新办法。那么,今天你要统一收税,就像他们说的,文件上说,我的老板也要这样做,你怎么能按照新的方式来解决这个问题呢?因此,要统一征收这类房地产税几乎是不可能的。

有些人总是问,房产税的出台,就是他们搞砸了。

任志强:今年是抄底的好时机。

现在是买房子的好时机吗?

1月施工面积为负值。今年第一季度上升了多少?上涨了7.9今年第一季度是全国平均房价增长最高的国家。

从70个大中城市或100个城市的指数来看,房价似乎已经下降了。你在哪里摔倒的?它掌握在政府手中,因为政府限制了对你的销售价格,所以看起来它正在下降。自房地产上市以来,今年第一季度的房价涨幅是历史上最高的。

我在哪里能买到房子?

按地区来看,东北和西部地区的投资增长了2.9%,1.3%,这表明这些地区不再能够增长。东部和中部地区也有增长,棚户区改造占很大比例,而三线城市在这两个投资领域的主力军也在增长,因此支持作用仍然存在。

在哪里能买到房价上涨的房子?

大家都说,政策推出后,很多人都担心楼价会否下跌。就我个人而言,我认为政策越不完善,房价上涨的证据就越多。他为什么不想出一个政策?他傻吗?

很多人问我,我在哪里能买到房子?我说你太傻了。政府告诉你在哪里买房子。他用力按住那里,叫你在那里买房子。如果没有压力就会上升吗?只有当它上升的时候,不是吗?如果那个葫芦被扔进水槽里,如果你不按它,你不上去吗?你下去之前按下。现在按下葫芦,水来了。好好想想。葫芦被压下来了。水箱里的水在上升吗?你还得问这么简单的理由吗?政府告诉你在哪里买房子,你去哪里都行。

因此,当各种政策被加入时,许多地区都被房价搞得天翻地覆。你什么意思,倒过来?二手房卖六万元,政府批准的一手房卖五万元。那是什么意思?解释政府让你赶快去投机房子。如果你买了,就会有10,000元的价差,所以你还不会炒它。

任志强:扩大投资,增加商品房供给

投资下降,经济下滑。

虽然房价上涨,销售额上升,但开发商的钱越来越少,这是一个重要的原因,因为出售的大部分钱都花在了还债上。

发展商去年在海外集资三百八十八亿元,今年第一季集资一百九十六亿元,主要是因为缺乏国内的机会和融资困难,而地产商的口袋也没有足够的钱。

因此,没有钱来扩大投资和土地购买,如果开发商的投资继续下降,它将对中国的GDP产生更大的影响。第一季度国内生产总值为6.8,未来的下降趋势可能进一步增加,影响到经济衰退。

02主要城市人口加速流入

在城市发展的过程中,重点城市的城市化速度和增长速度都非常快。

为了吸引优秀人才,许多城市出台了大量的补贴政策。西安吸引了600000名人才,武汉370000人,长沙200多万人,郑州也有30多万人,总之,由于大量人才集中在这些二线城市,吸引人才的使用非常快,你想每年增加300000人,你给他多少补贴,他也要有房子,没有房子,对吧?因此,这座城市的人口变化规律是不可动摇的。

03改善强劲的市场需求

我国城市化发展十分缓慢,农村居民的住房问题还没有得到解决,这部分改善需求很大。

第二,衰老。这是对年轻人结婚生子的刻板要求,也是老年人的住房,但它需要改进。北京和上海大约70%的房子没有电梯。老人不能爬山,需要改进。

第三,全国90%以上的建筑没有热水,70%以上没有浴室。因此,需要改进的比例正在增加。

另一个是需要独居。到目前为止,大约有7000万人独居。我们估计5年后会有2亿个家庭,其中一些是孤独的老人,另一部分是青年人。

许多其他群体都是高级管理人员,他们的工作是流动的,还有第二套改善的住房需求。

就我国的实际住房数量而言,是严重不足的。

任志强:市场化解决住房问题

01.以市场化方式提供住房

房子住着,但不一定由业主负责。租房是要告诉你,如果所有的房主,你不是房主,哪里有租房?因此,租赁房屋不得为该物业的所有者。

无论房子是否被用来居住,必须先有人建造它。

目前,住房存量正在下降,一些城市成千上万的人买了一个盘子,震动率不到1%,造成市场恐慌,远远超过房价上涨的压力。当传媒一再强调房屋是用作房屋,而忽略其他功能时,危险更大。

02空置税解决租住房屋问题

在不改变现行双轨制某些条件的情况下,我个人认为最好是通过市场化来解决这个问题。它并不限制个人买房,而是鼓励每个人买房子。你可以买第三套,第四套,第五套和第六套。你买的越多越好。

但我想给你加一个空置税,空置税的概念是让你的房子或土地不浪费,炒作的概念是空的,所以有人住在自己的房子里,有人住在你的房子里是用来住的吗?德国就是这种情况,通过减免租金税和向租户提供补贴。

长租金怎么样?一定是租金大幅度增加了。只有有钱人才能活下去。真正的社会保障是保护贫困家庭的生存权,而不是财产权。

建立长期机制是困难的。

要用长效机制彻底解决中国问题,就必须解决土地制度和户籍制度问题。那么矛盾的是,我们的短期政策不利于建立长效机制,既不能解决土地制度问题,也不能解决户籍制度问题。

他们的矛盾在哪里?我们今年发表了第一份文件。农民的土地承包将再增加30年,许多人将为之欢呼。农民可以再用30年的土地真是太好了。但是很多农民都很担心,因为你们只给我30年,我不能修复长期的基础设施,因为我修复这些基础设施,可能需要40年,50年,你们只给我30年,我怎么敢修理呢?

严格地说,中国没有私有产权,因为我们没有土地私有化。你们现在都是有钱人了,但你们都被称为流动财富。你们自己想想,能不能生根落地?两年后,你的房子被收走了,这都是一笔意外之财。

只有当土地成为私有制的时候,我们才能谈一谈中国的长期住房制度和农民与城市居民利益相一致的制度,从而最终解决这一问题。否则,如果不能从根本上解决户籍制度和土地制度问题,就很难建立长效机制。在城市里,你仍然是一个只解决城市住房问题的人,然后当农村居民进入住房时,你就会给左卡和右卡打卡。无论如何,他是不允许来的,他的孩子也不能上学,也不能享受医疗保障等等。

我们党的第十九次全国代表大会提出,中国人民必须首先形成一个共同体,才能有一个人类共同的未来。如果中国人连一个社区都没有,你怎么能实现世界人民的社区呢?因此,党的十九大提出了许多重要的、很好的报告,但问题是什么?问题是我们的地方政策跟不上党的十九大的报告,造成了很多房地产问题。在历史上,当一个单一的政策试图解决一个单一的问题,其中大部分是适得其反的。

温州发展的痛点和难点。

温州是最早开始炒作的地区之一,从2011年房价高峰开始,温州房地产市场近期出现上涨,这可能与棚户区改造(大拆建)密切相关。

温州的大多数富人都搬走了,他们的财富也被夺走了。如果温州人把他们的钱带到其他城市去投机,把他们的财富转移到温州建设,温州就会变得越来越好。

但不像北京,那里的人口和财富流入,温州没有条件让大量的人持有财富在国外聚集和发展。

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