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中国房价为何飞涨如此迅速 你不知道的成因和推手

2021-03-31 06:46:25

如果2016年上半年中国经济的重点是人民币汇率,下半年无疑是房地产市场。7月份几乎所有人民币新贷款都来自住房贷款,房地产的存量清偿似乎已经超出了预期,9月在热城市购买房地产的抢购速度几乎是疯狂的,因此20个城市在七天内推出了房地产市场调控政策。

要分析中国房地产的未来,最好是回顾历史。经济活动的发展绩效始终取决于市场规律和政策体系。

 即将和解的新的正常阶段

人类历史上纠纷的核心基本上是围绕着土地,争夺领土似乎是矛盾和冲突的焦点,中华文明一直把居住列为安居乐业的第一场所,中国人民赋予了更丰富的住房需求内涵。在计划经济时代,城市居民的住房主要是按单位、集体宿舍分配的,同一大厅里的几代人反映出住房、厕所、卫生间和儿童独立房的短缺几乎是无法想象的。

改革开放以来,我国从计划经济向商品经济的市场化改革,经历了试点探索、商品化、全面市场化和土地金融四个阶段。

2002年7月,国土资源部发布了招标拍卖国有土地使用权的规定。我国房地产市场进入了土地融资阶段,房价开始与GDP同步运行。

随着城市化的发展和人口的进一步老龄化,一方面一线城市的人口已接近饱和,土地开发的完成使二手房取代新房成为交易的主流,GDP进入中等增长阶段,将以征收房地产税和遗产税为标志,房地产市场将进入新的常态阶段。

目前,不同城市的房价经历了明显的分化,深圳(房地产)、北京(房地产)、上海(房地产)、杭州(房地产)、厦门(房地产)在第一线,尤其是深圳房价波动最为剧烈;南京、广州、福州处于第二线;宁波、大连、天津位于第三地区,其他城市基本低于10000元/平方米。

我们相信,随着城市化的深入,新的正常的房地产市场将逐渐放缓。2005年以来,我国房价和销售领域进入了快速增长阶段。2005年至2015年,商品房销售总面积超过106亿平方米。按照三口之家90平方米的面积计算,在过去11年里,为1.2亿户家庭和3.6亿人建造了新的住房,到2020年,以2015年的销售速度,几乎所有城市家庭都将被2005年后建造的房屋所取代。显然,这一建设速度难以维持,甚至城市化的快速增长趋势也难以消化,这一预测实际上已被当地土地收入的变化所证实。

 房地产金融与产业风险

自1980年以来,人们一直在谈论房价收入比例不合理,普通居民买房所需的年数,但直到36年后,房价仍在上涨。根据国家统计局自1987年以来的房价记录,早在14倍,到2012年,平均每年复合增长约11%。由此可见,虽然用当年的收入水平来计算房价是不可思议的,但由于中国经济的快速增长,人们的收入也在快速增长,房价的上涨得到了相应购买力的支撑。

但是,是什么使人们愿意把他们所有的钱甚至透支钱花在将来买房子呢?这是因为住房既有住房价值,也有投资价值。由于住宅的使用价值(住宅价值)和投资价值都是长期的和准货币性的,人们会根据预期的长期收入(而不是当前收入)来计算购买力,并根据未来住房价格预期来估算投资价值。中国经济的长期快速增长和从年轻到老年的个人职业发展,将使居民高估和提高购买力,而中国家庭和老年人的储蓄也将进一步推动这一增长。与此同时,中国人民对自己住房的文化和传统偏好,以及对未来房价预期的不断上升,伴随着快速城市化带来的需求增长,已经成为推动房价上涨的因素。此外,人们的收入差距也决定了核心城市和核心城市之间的房价差异。这些因素影响着商品房的供求,最终决定了商品房的价格及其变化。

但中国的房地产也面临着金融风险。根据中国的贷款和储蓄数据,储蓄总额明显超过贷款总额,因此,尽管当前中国房价上涨过快,但总体金融风险仍是可控的。

通过对居民、企业、政府和金融机构现状的进一步分析,可以看出居民和非金融企业都是大储户。贷款主要来自非金融企业。另一方面,中国家庭的储蓄明显多于贷款,这与美国次贷危机期间的情况完全不同,但增长过快需要关注。

中国非金融企业的贷款超过了储蓄,企业债务不仅来自贷款,还来自债券、信托和许多其他融资方式。房地产公司的资产负债率高于其他行业,这需要特别关注。

  中国房价飙升的原因

自2006年以来,中国房价一直处于快速上涨状态。2008年的全球金融危机只是短暂的停顿。根本原因有以下四个方面:

1.需求方的购买力。随着中国经济的快速发展,居民收入不断增加,这使得人们对未来收入有了更高的期望和信息,同时也积累了大量的储蓄,居民的购买力也在不断提高。同时,人们的收入差距也使得高收入群体能够承受比平均房价收入更高的价格。

2.需求方面的预期因素。户籍制度、教育、中心城市工作和生活等资源的匮乏,以及新劳动力向核心城市流动的长期趋势,不断推高了人们对房地产价值的判断。中国房价的长期上涨也造成了房价容易涨跌的印象。同时,房地产的抗通胀属性进一步增强了购房的期望值,房地产的持有和继承成本很低,物业税和遗产税尚未实施,这使得这一资产成为人们长期持有的最佳选择,购房需求远大于出售意愿。

3.供应方面的短缺。核心城市的区域有限,土地供应招标制度使供给落后和需求成为规范,地方政府对土地财政的依赖也成为控制供给的自然动力。

4、契约精神的缺失和政府对需求的抑制,非市场手段往往导致需求不合理的泡沫。人们认为房价只是涨跌。如果他们走下坡路,他们就会保护自己的权利,而政府会因为维持稳定的因素而偏袒消费者。

当前一轮房价上涨还有两个短期因素:第一,中国股市刚刚崩溃,海外投资受到限制,美元进入强势周期,人民币贬值预期过大,大量个人资金被认为是进入房地产的避风港;第二,政策风险规避因素,政府提倡而不是依靠市场自己的判断来消除库存,在发现房价上涨过快之后,提出了从户籍登记和购买资格等方面的抑制需求政策。人们对买房门槛的不确定性、提前买房、回避政策限制等问题感到恐慌。

可以看出,历史上对需求的许多限制,长期没有改变房价上涨的市场趋势,限制需求不能真正降低需求。因此,只有通过建立科学的市场化和法治供给体系,政府不干扰商品房供应,而是通过提供低收入政策的住房供应体系和保障群体,才是促进我国经济转型的房地产行业健康发展和供给侧改革的途径。

中国房地产业多年来的快速发展,仍然取决于中国经济的快速发展、人民收入的不断提高和城市化的不断快速发展。当经济增长速度放缓,收入预期发生变化,城市化进程减缓时,人们对住房的需求将发生很大的变化。我们预计这一变化将在2019年和2020年左右开始出现。

因此,在上述因素不变的情况下,购买限制、贷款限制等政策措施抑制需求,虽然短期内可以抑制交易量,但长期不能改变总趋势和市场规律,并会导致人们规避“假离婚购买”等许多不合理行为的风险,有悖于政策的初衷。只有通过政府对合同的法治和合同精神的保护,才能逐步消除不合理的泡沫。因此,政府政策的制定必须同时以市场供求规律和市场契约精神为基础,以经济和社会的长期可持续发展为中心目标,走出刺激房价飞涨、抑制刹车的剧烈动荡循环,使房地产业成为人们安居乐业的社会稳定器,成为城市化和新经济正常转型的经济稳定器。

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