据“证券日报”记者4月10日发现，据风电信息统计，根据申阴万国房地产行业分类，上海、深圳76家上市住宅企业公布了2015年年报，其财务支出总额为127.9亿元，比2014年的94.8亿元增长33亿元，比去年同期增长约40%。
值得注意的是，在以上76家上市住宅企业中，招商蛇口的财务成本为15.48亿元，而行业老板万科的财务成本为4.78亿元，暂居第五位。
对此，义举研究院智库研究室主任严跃进向“证券日报”记者指出，企业财务支出的上升，反映了开发商借入更多贷款，增加融资规模，增加负债，增加非资本利息支出。同时，现有房屋没有售出，项目周转速度缓慢。当然，对于一些发行了大量美元和港元债券的房地产公司来说，去年造成的外汇损失也有所增加。
财政开支增加40%
据风电统计，在76家上市住房公司中，66家为正财务成本，10家为负财务成本。
据“证券日报”报道，有三人财务支出超过10亿元，分别是蛇口招商、盘海控股和中国企业；9人占近12%，3亿元至5亿元；10人占13%，2亿元至3亿元；13人占1亿元至2亿元，约占17%；35人占46%，占1亿多人民币。
从具体企业来看，招商户蛇口2015年财务费用为15.48亿元，较上年同期的9.2亿元，同比增长68%；二是泛海控股，财务费用11.88亿元；三是中国企业11.3亿元；第四家嘴5.92亿元（平板房、选图），第五笔为万科4.77亿元，六是中粮房地产4.77亿元。
万科与中联房地产的财务成本相差仅为100000元左右，但母公司股东的净利润差距很大。到2015年底，万科实现了母公司181.19亿元的净利润和中粮房地产7.22亿元的净利润。这意味着万科的盈利能力相当于中粮在这一指标上的25家房地产公司。当然，由于销售规模的巨大差距，净利润差距并不罕见。
但对于两家财务成本几乎持平的上市房地产公司来说，中粮房地产的财务成本严重侵蚀了它们的净利润空间。在高财务成本的背后，除了高融资成本外，项目周转速度缓慢也是一个很大的伤害。
此外，值得关注的是财务支出高达11.3亿元的中国企业，母公司股东的净利润为24.87亿元，比去年同期下降了409.07%，净利润率为53.43%，比去年同期下降了42.72个百分点。
“中国企业等财务成本过高的企业，凸显了高负债和低盈利的两难处境。事实上，许多低营业额住房企业实际上也存在类似问题。”严月金说，这类企业与制度变迁之间存在着关系，导致资金使用效率很低，也说明管理效率不高。
项目周转速度压力
事实上，在住房企业财务成本高企的背后，不仅债务的增加、库存管理和土地收购节奏的控制，都会对其产生重要的影响。
兰德咨询公司总裁宋延庆告诉“证券日报”：“在房地产开发方面，如果项目在项目竣工时完成，现有房屋越多，企业财务成本指标所承受的压力就越大。”在房地产开发方面，如果项目完成，原开发项目的计息贷款尚未还清，那么现有的房屋出售越多，对企业财务成本指标的压力就越大。
虽然2015年的市场比较好，但单个城市的库存过大，消化周期严重超过行业平均水平，给企业的财务成本造成了更高的负担。
当然，没有缺乏库存管理和财务成本控制的较高水平的住房企业。以在香港上市的龙湖房地产(Longhu Real Estate)为例，2015年，该公司的总借款成本降至5.74%。龙湖房地产执行董事兼首席财务官赵翼表示，该集团管理层并没有刻意设定降低融资成本的目标，但只是表示将保持公司的健康，并在适当的窗口期间尽力争取合适的融资渠道，因此在2015年抓住了国内企业债务渠道，并降低了融资成本，预计2016年融资成本将降至5%至5.5%。
此外，龙湖房地产接受“证券日报”记者采访时表示，龙湖严格实行严格的净负债率和融资管理，坚持“量入为出”的审慎理财策略，负债率水平继续低于行业平均水平，偿付能力指数明显优于同行业同类公司。
当然，龙湖房地产并不是一个相对较低的财务成本的案件，万科等在其名单上。但去年大中型住宅公司的重组、扩张等举措直接增加了它们的财务成本，包括投资。
“从住房企业财务支出比去年同期增长的角度来看，一方面是住房企业利用财务杠杆的结果，表明新一轮战略投资中存在着更积极的负债意愿，有利于中长期资金的可持续供应；另一方面，会减少住房企业的盈利空间和水平，从而加剧住房企业的偿债压力，甚至导致公司内部的财务风险。”严跃进告诉本报，此外，在最近的债转股改革下，后续商业银行或大负债住房企业将积极尝试这样的新政策，这将提高后续商业银行在房地产企业信贷资产中的安全性，特别是一些大中型住宅企业，如果债务过大，那么全会结束时通过债转股来改变当前高负债和高金融成本的尴尬局面。
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