房地产的新时代已经到来。我们该如何解释这个新时代？
经济学家马光远最近给出了一个形象表达。“买一套没有智商的房子的时代几乎是情有可原的。”，荣360说方代123觉得总结得相当到位。
随着货币政策转轨，库存问题消失，分房改革逐步退出，外汇压力大幅度降低，房地产不再需要发挥支撑底部的作用。。未来的房地产不可能呈现普涨的态势，只有城市基本面向好，房地产才有发展的空间，房子才有购买的价值。
昨天股市有大消息，就是茅台的股价超过六百元，收于605.09元。茅台门票已经超过6万元，与10年前30.62元的最低价格相比，近20倍的回报，明显优于房价。
如果你花100000，10年后买下茅台，你至少要为一个一线城市支付首付，如果是300000，那就是直接的公寓。然而，很难选择股票，更难持有10年的股票。
买房尤其如此。近几年来，许多城市的房价纷纷上涨，不少人争相购房，甚至跌至三、四、五、六线城市。
依靠刺激来支撑房地产市场，一旦刺激措施停止，房地产市场也将达到顶峰。现在房子在手了，但它只是一座房子。我不能生活，我不能上去，我不能卖掉它。
这是一个城市基本面的问题。陈安邦的作品曾说过：房价的上涨并不意味着财富的增长，还取决于市场和情况，房屋不能出售，财富是零；而且，你的房屋增值了，但其他的涨得更快，你的财富也相对减少了。。
一个好城市必须允许你的房子随时交易。只有交易价格决定你的财富。
一个好的城市房子，坚持不去打扰，往往赚得最多。好的城市房屋，门槛很高，有机会买入和持有，不要总想着股市的“高卖低”，转手的成本往往会抹去你的利润，长期持有是最赚钱的。
好的城市能够很好地应对房价周期的变化，即使短期调整不必担心，但贫穷的城市不同，从现在起很可能要走一千英里。
未来购房必须选择一个好城市，选择长期经营，这可能是“买房需要智商”的内涵。
在谈论了这么多的好城市之后，至少问题是，哪些城市是好城市？
首先，看看人口。
有许多专业指标，如中长期交通规划、产业规划、综合竞争力排名等，这些指标对普通百姓来说难以理解和枯燥，没有数据可查。
有三个长期、中期和短期指标用来判断房地产投资的价值。长期是人口，中期是土地供应，短期是货币。
由于它是一个选定的城市，需要长期运作，所以有一个指标，我认为是最方便和最容易获得的人口。，这非常方便。
一个好的城市必须能够持续地吸引流入，如果你想区分“好”和“更好”，那么对它进行细化，并将其与净流入的城市进行比较。
城市化进程已从快速增长阶段过渡到城市群精细增长阶段。在这个阶段，不同城市之间的马太效应将是明显的：越强，越弱。你得拥抱强者才能买房子。
今年，许多二线城市相继推出了相应的人才引进计划.这背后其实是人力资源的竞争，哪里的人去哪，基本上决定了城市的印象，房地产的未来基本上是固定的。
第二，看二手房和新房成交量的比例.
这些数据应该不难获得。
随着房地产的迅速发展和城市的良好发展，二手房的营业额往往相对较高。目前，二手房交易的数量占了一线城市的绝大多数。许多高质量的二线城市，二手房交易的比例也在迅速增加。
今年以来，许多三四线城市也很受欢迎，房价翻了一番。但这些城市的二手房交易量根本不会下降。人们不能上升的原因有两个。一是房地产开发还不够。人们仍处于改善生活条件的初级阶段，当然是首选的新住房。第二，当地人口也在不断流失，每个人都有房子，谁需要买别人的二手房？
此外,在二手房交易占较大比例的城市，房价的波动实际上反映了供求关系的变化。，买的人多了，一套房的价格自然要更高一点。
但是(不是)在新房交易占较大比例的城市，房价波动往往仅由成本因素引起。。一块地卖贵了，房子自然也要卖得贵一点，更关键的是，买了这些房子，你要么无法退出，要么只能鸡肋地退出。
因此，从资产配置的角度来看，新房交易占全市绝大多数，基本没有购房价值。只有二手房市场活跃的城市，才是一个好城市，房子有购买价值.
今年，许多有大量人口的三线城市和房价正在上涨的城市在这一浪潮中，带动了一个后期，这是第一个在下一个调整期开始的城市。所以在这些城市里买房子的朋友，恐怕他们只能站岗。
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