等待已久的REITs最终将大力推进。4月25日，。一群人喜欢跑步，比如猫哥的朋友：
他的项目叫蛋壳公寓，长租式公寓，站在风口上当然开心，投资者在股市也用钱投票，昨天租房和购房股票兴高采烈地上涨。
这一政策，、孟晓苏等房地产大亨呼吁了很长一段时间，一旦新政策出台，未来你将受到房地产投机和金融管理的极大影响。当然，很多人对这个专业概念一无所知，因为在许多专业院校，这是一门单独的课程，专业精神强，概念复杂，猫简单，省略了这些专业名词。告诉我这个房地产杀手会怎样影响你未来的房地产投资。
01
您的租金将包装成基金产品！
房地产信托和投资基金的全名REITs于20世纪60年代在美国兴起，例如：
猫修女擅长买商店。她喜欢一些商店。她想从几个商店开始，但钱不够。她请猫兄弟、猫兄弟和猫妹妹聚集在一起。然后她装饰商店，找到一个好的租户。她每月可以收很多租金。她把大部分租金分配给猫兄弟、猫和妹妹，这相当于我们可以赚到很多零花钱。
在这组中，姐妹猫是REITs。一个简单的REIT如下所示：
房地产市场具有资金需求大、降水时间长、回报周期长等特点。REITs产品可以解决这些问题，其基础是持有产生稳定现金流的房地产资产，如租金。这种产品有许多优点：
在过去，你想投资房地产的第一件事就是买房子。将来，你只能买一块砖。
❷长期回报是稳定的，而不是低的.在美国，REITs基金的年平均回报率高达6.7%，远高于银行存款，且与股市的相关性较低，风险较小；
为了鼓励这种模式，许多政府给予税收优惠；
实际上，它的核心功能是通过低流动率、低证券化程度的房地产证券化来加快资金流动。
如何实际使用，猫哥，这里有几个例子，一个接一个地看。
02
有了REITs，万科10年了，180万的租金根本不算什么！
几天前最繁忙的事情是万科的房产，必须支付至少180万的租金10年。刷屏几天后，我们都说万科想要疯狂的钱，这么高的租金，也是一次性付款，有足够的钱买到足够的定金！
事实上，万科也窒息了，因为即使做了价格，回报率也会是3%。
你为什么要这么做？
因为房地产行业的核心之一是资金周转，为什么花园疯狂地强迫设计师起草一份草稿，因为一天的资金可以超过一天，每年两次，相当于200亿元的资金。
万科花了很多钱买地，突然发现他要靠收租和退租，数十亿美元的投资，考虑到中国的低租销率只有1.5%。按照这种速度，万科需要几十年的时间才能要求一次性支付，也就是追求更高的资本效率。这是房地产的命脉。
但是有了REITs这个工具，万科就不用那么着急了，有租金底，可以把项目交给REITs基金，融资现金，不用一次叫喊就可以还清10年的租金，房地产公司也可以得到更好的流动性，而那些REIT的基金投资者也可以从未来的租金和房地产升值中获得稳定的回报。
03
REITs来了。为什么长租公寓站在风口上？
为什么上面提到的猫的朋友沈伯阳如此兴奋？因为REITs可以解决他们的一个大问题。
现在长租公寓有很多进入者，比如免费、蛋壳等创业公司，以及一些等待进入的房地产公司，但我们都怀疑，这个行业是否有大量的资本，租金低，周期长，很难依靠自己的资金形成快速的规模效应，因为无法提供资产抵押贷款，就更难获得低息贷款，这极大地影响了它们的扩张速度。
REITs的出现也可以解决这一问题，如改造房屋、投资一笔钱、靠租金归还原来几个月，这几个月的资金沉淀在房子里是不能转移的，这笔钱不能用在“围困”圈的用户身上，所以大家为了抢份额，都拼命压缩时间，连家舒适的房子暴露了很多甲醛超标的情况，基本上是房客装货后让房客结账的结果，抢劫时间就是抢钱抢市场。
这类资产将成为未来REITs的目标，未来不必靠租金来筹集资金，依靠REITs可以更快的周转，可以想象这种REITs经营公司也是长期租赁公寓项目商业模式的必要组成部分，很容易进入金融业，但不喜欢经营。
04
集体土地进入市场与土地供给的新思考
我们都知道房价的根源是土地，70%的价格实际上是地价，很多人建议先控制房价来增加土地供应，但这种资源太稀缺了。
但事实上，我国还存在一种房地产问题，称为小产权房，即未缴纳土地出让金的房屋，这些房屋大多建在集体土地上，身份尴尬。
随着城市化进程的推进，一些集体土地已经成为城市的核心，基本完成了七个环节和一个层次，但土地的性质是无法改变的，因此过去的土地使用大多被出租给企业建造工厂或仓库，企业和村委会可以签订协议，收入很低。
现在，政府准备使用集体建设用地建造出租住房。此前，根据地方自愿原则，首批试点项目在北京、上海、沈阳等13个城市进行，REITs基金可以收集这些以前分散的资源，处理资源配置、效益分配等问题。
集体土地进入市场，建设出租住房，不改变土地性质，提供住房供应，这一思路相当顺利。
05
记住主音的音调
说了这么多话，其实大家都看过了：在引入REITs的背后，还是在以前清晰的基调下，引导了更多的资源来引导租房制度。
过去，如果钱不够，流动性差，周期长，回报低，现在工具可用，努力工作。
因此，我们在检讨前，必须先检讨这主要的基调，在置业和出售房屋前，我们必须考虑：
是否住在房子里；
加快建立多代理供应、多渠道保障、租赁购房制度.
在过去的一年里，房地产受到了许多限制，主要是因为房地产业规模大，金融体系中的各种资金通过各种渠道流入房地产市场，金融创新流入房地产市场，房价居高不下，每个人都无法忍受房价飞涨的刺激，空置的六个钱包也想买房，泡沫说不完，蕴含着很多风险，所以长期机制一直在谈论着同样的租赁和购买权、共同产权。目前REITs政策的出台具有强大的风向标意义，将改变住房供给模式。
06
未来的房地产公司会是什么样子？
这一政策也将极大地改变房地产开发商的面貌。凯特兄弟认为，未来富豪榜上的房地产开发商数量将大大减少。
应该出售的土地几乎是，房地产市场已经慢慢变成了一个“股票房时代”。
古典房地产爆发时期，房地产开发商赚得更多的钱，主要是“拿地卖房”。依靠银行贷款、债券发行、发行非标产品等方式获得资金，然后购买各地土地，建立起出售，使我们拼命扩大债务规模，资金也越来越多。
房地产开发商的未来定位是“同时出售和持有业务”，这是在土地销售环节中规定的，在大家还没能讨论之前，未来就不是办法了。
因此，大型房地产公司正处于转型阶段，保利集团等早已转型。在出租住房方面，项目布局为10多个城市，分别由保利集团的出租住房管理和运营平台“保利商业公司”和“安平养老公司”经营。
万科於亮今年年初表示，万科未来将是一家经营公司。当时，大家都很困惑。现在明白了。
07
我将来怎样才能买到一间(超)房间？
由于对房子的热爱，中国人有着挥之不去的买房计划。那未来呢？
一方面，未来的政策是值得关注的，如果市场的限制持续下去，那么很多人都没有资格投资房地产，REITs产品是未来投资房地产的主要渠道，如上所述，你不必买房子，你可以买一块砖头。
以美国出租住房为目标的REITS市场价值占总市值的13%。因此，让我们计算一下，以出租住房为基础的REITS市场价值将至少达到1.56万亿美元。
REITs产品有哪些风险？由于他受到稳定现金流的支持，我们通常将其描述为中、中等风险、中等收益投资产品。
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