首富李嘉诚出阴谋陷阱绝招 房地产将巨变

2019-12-02 12:01:44

今天,最令人瞩目的消息是香港房地产市场出现了20%的首付款,也就是说,香港开发商愿意将20%的首付款贴于购房者,李嘉诚提出了一个“艰难的举措”来促进房屋销售,其长港房地产提供123%的抵押期权。一些分析人士认为,这是香港房地产市场大幅变化的信号。

对于许多购房者来说,香港的房价是遥不可及的,开发商提供优惠抵押贷款出售。

近几个月来,香港开发商向购房者提供了相当于房价123%的抵押贷款计划,这让人想起10年前美国房地产市场的繁荣。分析师和香港银行监管机构表示,此类贷款将给购房者带来更大风险,并可能推迟已经姗姗来迟的价格调整。

开发商不愿大幅出售,因为这对利润有更直接的影响,因此他们采用了优惠抵押贷款的营销方式。

李嘉诚提供123%的抵押贷款选项,以提振房屋销售,这意味着购房者可能获得1.23倍的房价.这些计划要求购房者以另一套房屋作为抵押品。

但也有分析性的警告说,这是一个陷阱:

香港的楼市下跌了约9%,但业界认为今年会下跌15%左右,即香港目前的楼市跌幅还不够,但20%的负首付确实令人惊讶,因为香港的物业市场在未来似乎会下跌20%或更多。

无论是地产商的营销手法,还是地产商真的害怕楼市下跌,但几乎每个人都认为香港楼市会下跌,这是不争的事实,所以有些发展商对未来的期望很低,企图逃走。由于香港是一个经济自由港,资金可以自由进出香港,一旦联储预期加息,大量资金会从香港回流美国,亦会令香港物业市场进一步下跌。

无论如何,在香港,负20%的首付使人们重新认识到了房地产。香港经历了几轮房地产泡沫破裂,由于房地产熊市的震荡,所以对市场的恐惧感非常强烈。

根据香港金融管理局(“金管局”)的资料,银行只能提供相当于房屋价值60%的按揭。但由于开发商的贷款是由他们自己的金融子公司提供的,他们可以避免银行监管。在香港,积金局扮演中央银行的角色。

新鸿基和长石表示,他们的贷款计划旨在帮助购房者更换更好的房屋,同时避免严格的银行金融审查。

香港第一太平戴维斯(Savills Hong Kong)的唐家杰(Jack彤)表示,开发商抵押贷款计划的一个后果是,购房者必须承担主要风险。由于这些按揭贷款的利率在三年后会上升,按揭者押注他们的净值会维持强劲,以便他们可以再融资或出售房屋。

风险在于,买家可能会陷入负的住宅权益,因为未偿还的抵押贷款超过了他们的住房价值。如果发生这种情况,出售和再融资都将是困难的,并且赎回的风险将增加。根据HKMA的数据,负股权的住宅抵押贷款数量在6月底飙升至1307家,2015年12月底为95笔。

发展商的按揭计划已引起金管局的警觉。

香港金管局副总裁阮国恒在一份在线声明中表示,即使直接报价可能具有吸引力,买家也必须考虑未来可能出现的变数。新鸿基表示,它的按揭计划并不是为了增加购房者的风险,因为他们允许购房者以过渡性贷款出售他们以前的房产。长石房地产(Changshi Real Estate)没有回应有关其抵押贷款计划风险的置评请求。

分析师表示,如果开发商继续绕开银行抵押贷款规则放贷,而不是降价,香港的房价可能不会被退还。中原房地产公司编制的中原城市指数显示,香港房价较去年9月的高点下降了11%,但自3月份以来有所反弹。

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