购房成本反升:房价跌20万 贷款多还14万

2019-09-09 07:46:18

9月16日下午,张立突然接到一个中介打来的电话,说要提高抵押贷款利率,如果她想买的话,她很快就把它放下。

自从今年年初收到北京户口指数以来,张立和她的男朋友一直在考虑购买一套婚纱房。这是在今年年初房价飙升,317新政后房地产市场萧条,以及8月份推出的出租和出售相同权利的政策之后。当他们一遍又一遍地看房子的时候,他们也想等着瞧,房价会不会一次又一次下降?

回首半年多的购房之路,张立最深切地感到,抵押贷款政策继续“增加”:自3月17日“北京房地产调控新政”出台以来,北京市大部分银行逐步提高了首付率,实施了第一套“确认和确认住房贷款标准”,停止审批住房贷款超过25年。银行一再提高第一批住房贷款的利率,从年初的15%上升到10%和5%,并在5月和6月恢复基准利率,并在不久的将来将利率从5%提高到10%。

“经济观察”从工行、建行和中行那里得知,自9月以来。14.三家银行北京分行的第一套个人住房贷款利率已升至5%的基准水平。此外,股份制的增幅高于国有银行,增幅为10%.这也得到了中央银行业务管理部(北京)的支持。

对于张立来说,虽然这套两居室的总价格比317新政前低了近20%,但在利率上升后,偿还贷款的压力在增加,贷款审批程序也变慢了。

“913新政策”。

记者走访了一家中介机构的银行签名中心,发现目前每家银行的贷款利率基本处于浮动状态,范围不同。

其中,国有银行的利率增幅相对较小.工行、建行和中国农业银行已经将基准利率提高了5%,贷款时间也不确定,这可能需要两个月,甚至明年初。虽然中国银行也上涨了5%,但贷款时间大约是两周,这是比较及时的。股份制银行兴起较大,民生银行(8.17%-0.12%,咨询股),中信银行(6.34%-0.63%,咨询股),广发银行是第一套基于基准利率浮动10%的银行,第二套浮动20%,贷款期限无法保证。

联嘉房地产代理告诉记者,“9月13日传达了最新的贷款利率政策。”目前尚不清楚是谁签发了这些文件,但自9月14日以来,尚未发布文件的人需要按照新的利率执行。\r\r\r\r\r\r\n""

大银行在九月十三日后推行新的按揭利率政策,是否相同呢?工行一名员工告诉记者,提高抵押贷款利率的指令来自银行内部文件,但只收到指示,没有看到具体文件。一家大型股份制银行的信贷员工告诉记者:“该公司确实有关于利率上升的内部指示,目前尚不清楚是哪个部门发布了这些文件。”

“在九月十三日及以前完成网上签署手续,如商业贷款资料于九月三十日提交工商银行,可於九月三十日完成批准,则实行基准利率。十四号及之后完成网上签署的,最低实施基准利率为1.05倍,最低实施基准利率应根据信贷资料适当提高。”工行一位房地产信贷官告诉记者。

经济观察从工行总部获悉,自2017年9月14日以来,中国银行北京分行首期个人住房贷款执行率已调整至中国人民银行同档次基准利率的1.05倍。建行答复称,自9月14日以来,该行北京分行的首次住房贷款利率基准为5%,根据客户的信用状况,其定价将有所不同。中国银行表示,该行北京分行的首个住房贷款利率,像工人、建筑业、农业银行一样,浮动5%。“对于第一位购房者来说,贷款利率本身并不是最大的问题,关键在于能否及时全额获得贷款,这是一个值得关注的问题。目前的购房者应该更多地关注首付比率和贷款审批效率,而不是单纯的浮动利率。”义州研究院智库中心研究中心严月津告诉记者。

中央银行支助

9月19日晚,中央银行的业务管理部门支持该银行的这一举措.他说:“最近,北京多间银行纷纷提高首期置业贷款的利率,首期置业贷款的调整利率较基准利率高出5%至10%。”中国人民银行的业务管理部门也注意到了这一点。抵押贷款利率的调整是北京银行严格实施房地产市场调控的背景。在市场利率全面上升的背景下,根据市场资本水平的变化,自身的资产负债管理需要采取独立的行为,这符合政策要求和指导,并积极支持中国人民银行的业务管理部门。“

中央银行管理和管理部表示,提高利率有利于巩固北京房地产监管的有效性。“自2017年3月以来,北京出台了一系列房地产市场调控政策,并取得了初步成效。银行作为房地产信贷政策的主体,主动配合房地产市场调控工作,提高个人住房贷款利率,抑制需求过度增长,有利于进一步巩固北京房地产调控成果。”“从抵押贷款利率的调整时间和调整范围来看,各银行需要根据资本成本的变化、银行间的竞争形势、自身市场规模、管理策略和资产负债管理等因素进行独立调整,一些银行通过提高抵押贷款利率来缩小个人住房贷款业务的规模,增加对实体经济信贷的支持。”中央银行的商业管理部门表示。

加息背后的原因可能是抑制了近几年房地产贷款和杠杆的快速增长。海通证券副董事姜超(14.83-1.00%)表示,近年来住宅贷款激增,房地产杠杆率高。海通证券研究所副所长姜超说:“14年内居民新增中长期贷款只有2.2万亿,15年增加到3万亿,16年上升到5.7万亿,加上8000亿公积金贷款,16年房地产贷款达到6.5万亿。”近一半的房地产销售依赖于贷款,当时中国的GDP正处于21世纪初。“

平安证券(Ping An Securities)首席经济学家张铭还认为,银行和金融业被房地产公司“绑架”的程度,以及房地产行业在风险暴露时的连锁负面影响,可能会对银行和金融市场产生负面影响。“商业银行住房贷款的总体规模接近40%。如果房价大幅下跌,近40%的银行贷款可能会受到这一联系的影响。”根据张铭及其团队的研究,到2017年上半年,我国商业银行住房贷款总额约为43.3万亿元,占贷款余额的37.8%,占银行总资产的25.5%。其中20.1万亿为个人住房贷款,7.8万亿为房地产开发贷款,1.8万亿为其他房地产贷款,13.6万亿为以房地产为抵押的其他贷款。

张铭的研究表明,不同类型的银行在住房贷款结构上存在差异。从规模上看:五家银行住房贷款规模最大,其次是城市商户、农民、其他机构和12家股份制银行;从比例上看:五大银行住房贷款占贷款总额的比例最低,其次是股份制银行、城市商人、农民等机构;从抵押结构角度看:五家银行个人住房贷款占贷款比例较高,发展贷款相对较低;股份制银行发展贷款总额相对较高,个人住房贷款比例差别较大,与银行业务重点不同;城镇商户、农民等机构个人住房贷款的比例一般较低,直接贷款总额相对较小。

房价下跌,贷款增加

房价下跌可能是硬性需求买家的好消息,但这增加了流动性风险,也增加了银行的压力。他说:“一旦房地产行业的风险爆发,农业商业银行和股份制银行将首当其冲,国有商业银行将有很强的抵御风险的能力。结合其他质量因素,我们相信房价下跌20%将给银行业带来很大压力。”张铭认为。但与此同时,“随着监管的升级和利率的上升,个人住房贷款的增长明显放缓。”

然而,银行提高了贷款利率,贷款期限从前30年缩短到25年,对购房者的最直接影响是增加了每月付款的负担。

“对于一些在首付方面承受很大压力的集团来说,随后每月还款的压力也将加大,这将要求这些买家继续协调贷款。”易州研究院智库中心的研究中心严跃进说.

以100万元贷款为例,第一次住房贷款的利率从原来基准利率的4.9%提高到10%。在25年的计算中,月供从5787.8元增加到6075.4元,增加了287.6元。与新政前15%的折扣相比,每月的报价增加了1202.7元。

月供应量的增加也意味着房屋的总价已经上升。张力计算:如果首套贷款利率浮动至基准利率的1.1倍,则其最喜欢的两居室价格年初约为500万,预付200万,贷款300万。但年初抵押利率为8.5%折现至10%折现,根据10%折现计算,贷款25年、等额本息模式,贷款总金额偿还496万元;现在利率浮动至基准利率1.1倍,贷款300万,到期25年,等额本息模式,偿还贷款共计510万。今年年初的500万套房屋在新交易之前达到了600万套,现在下降了20%,至480万套,感觉特别大的下降。与年初相比,房价下降了200000元,但贷款需要偿还14万元。

此时,中介仍在不断催促她“赶快安定下来”。中介给她发了一条消息说:“目前,我们的基准利率是4.9,上升了20%,也就是5.88,不高!”我记得当基准利率是6.55的时候,如果你不让贷款发生,那是最麻烦的事情了!“

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