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高房价其实就是高税收?

2021-10-02 12:16:38

研究经济学的每个人都知道,通货膨胀相当于税收:央行通过购买国债来扩大表格,从而增加基本货币的投资,而货币的扩张导致通货膨胀,即普通人需要花更多的钱来购买消费品,这相当于政府对人们的间接税。然而,尽管多年来中国货币的增长率仍然很高,但国内CPI并不高。货币“超支”能否不再导致通货膨胀,“通货膨胀税”可以忽略?

货币不会消失-这只是通胀运营商的一种转变。

1993年,美国经济学家麦金农(McKinnon)将中国“在财政收入下降的同时保持物价稳定和金融高速增长”的现象,即大量过剩的货币供应与低价格并存的现象称为“中国之谜”,即货币莫名其妙地“消失”。多年来,对货币供给过剩的解释有“强制储蓄假说”、“低价格指数假说”、“地下经济假说”、“货币沉淀假说”、“综合原因假说”、“货币流通速度下降假说”、“货币化假说”和“储蓄难以转化为投资假说”等。

然而,经过20多年的发展,这些解释似乎有些牵强。据我所知,中国改革开放后经历了货币化的过程。在计划经济体制下,商品的供给大多实行配给,社会经济运行所需的资金相对较少,而在推进我国经济市场化的过程中,货币化程度有了很大的提高。例如,上世纪90年代以前,我国M2总量不足1万亿元,虽然存在通货膨胀,但物价上涨更多是造成经济短缺的原因,在双轨价格体系下,物价上涨并不完全是一种货币现象。

那么,在1996年M2快速增长并超过名义GDP之后,中国为什么没有出现严重的通货膨胀呢?这可能与国内资产规模不断扩大有关。让我们对著名的Fischer方程进行一个变换:

MV=PQ=P1Q1P2Q2P3Q3P4Q4。

(Fischer的方程可以概括如下:一个国家的名义利率反映了该国按通货膨胀预期调整的实际回报率,也就是说,名义收益率因国家而异,仅仅是因为通胀预期不同。)

其中,M代表货币供应量,V代表货币流通速度,P代表总价格水平,Q代表最终产品和服务的数量,Q1代表一般消费品和服务的数量,Q2代表高收入群体购买的奢侈品和奢侈品服务的数量,Q3代表金融资产的数量,Q4代表有形资产的数量(主要是房地产),P1-P4是相应的价格。

这种向费舍尔方程右倾的原因是明确的:首先,尽管中国货币泛滥,但由于贫富差距不断扩大,这些货币大多流入了高净值群体手中。第二,中国从1990年开始建立股票和债券市场,自2000年以来,房地产市场化带来了房地产市场的繁荣,导致第三季度和第四季度的规模急剧扩大,从而为证券市场和房地产市场吸收了大量资金。

众所周知,CPI包含八类消费品和服务,这八个类别的权重是不同的,因为奢侈品消费或奢侈品服务在CPI中的权重很小,房地产投资成本根本没有反映在CPI中,CPI权重中的租金并不大,所以CPI的水平基本上是由一般消费和服务决定的,这就导致了货币的大规模过度发行,而不是高CPI。

通货膨胀的最初含义是货币通胀(过度发行),后来又变成了“价格上涨”的同义词。如果我们回到通胀的源头,那么,当前金融资产估值过高、房价高企、古董艺术品价格一次又一次上涨、出境旅游消费高等现象,实际上,货币过度发行也是通货膨胀的体现。因此,不存在“货币消失”现象。

高房价实质上是高通胀的表现。

显式和隐含税。

如前所述,通货膨胀最初是指货币扩张,而高通胀则是货币的严重超支,只是主要反映在消费物价指数上,而更多反映在奢侈品、服务价格或资产价格上。因此,高房价是大规模货币扩张(高通胀)的一种形式。

此外,高房价不仅是高通胀的一种形式,也相当于高税收。从一个明确的角度看,土地财政是一种税收,因为土地价格越高,房地产市场越热,政府的卖地收入越高。例如,2006年国有土地流转收入仅为1650亿元,2014年为4.29万亿元,2016年为3.75万亿元。

近年来,在国家财政收入中,房地产相关税收(房地产营业税、企业所得税、契税、房地产税、土地增值税等)。再加上土地流转收入占最多45%左右,2016年仍超过30%(由于业务增长的影响,这一比例被低估)。由此可见,房地产是政府财政收入的重要支撑。

不可否认,土地金融对中国经济长期保持高、中高增长起着决定性的作用,也是一种不同于发达国家经济发展路径的独特的循环发展模式。因此,土地金融是一把双刃剑,它不仅对城市基础设施建设做出了巨大贡献,而且在房价上涨中也发挥着重要作用,这也是地方政府抑制房价上涨的主要原因。这也可以解释为何财产税试点早在2010年就启动了,为何仍然没有立法:是否因为缺乏信息连接存在技术障碍?显然不是。

除了增加政府住房收入等明显的高税收外,高房价还包括隐藏的高税收,即随着房价的上涨,居民可支配收入中用于购买和租房的比例也在上升。据我的一般统计,2016年,中国的新房(房)销售量超过了10万亿元。它约占城镇居民可支配收入总额的37%(人均33600元乘以7.93亿人)。即使扣除4.96万亿元的新抵押贷款,加上19.14万亿住房贷款的利息,再加上公积金贷款的利息成本,据估计,购房者的购房成本约占城镇居民可支配收入的23%。

以北京为例,目前北京市二手房的平均价格约为7亿至800万元,但人均可支配收入(即人均可支配收入-人均消费支出)仅为1万元左右。高房价有利于拥有多套住房的高净值群体,但更多的普通购房者不得不为高房价付出沉重的代价。对这些人来说,买房子所花的大笔钱就像变相缴税一样。

所以,对于那些不买房子的人,是否没有上述的“应课税”呢?似乎没有税收,但实际损失可能更大,因为如果将高房价视为通货膨胀,在通货膨胀阶段持有现金所造成的损失是最大的。例如,在城市工作了十多年的外来务工人员的工资涨幅肯定远远低于房价。也就是说,如果他想在城里安顿下来,他的工作可能是徒劳无功的。即便是在上世纪80年代和90年代分家的退休人员,如果他们唯一的理财方式是将养老金存入银行,在当今货币发行量过高的时代,他们的毕生积蓄已经缩水,他们没有能力改善购房情况。

自2016年以来,中国消费增长速度逐月下降,但奢侈品消费增速大幅上升,如豪华车销售恢复两位数增长,明显高于普通乘用车销售。自2016年下半年以来,茅台酒的价格也出现了上涨,澳门业的总收入在同一时期有所回升。

但猪肉和鸡蛋价格-普通民众消费的最大食品-继续下跌。总之,贫富的通货膨胀和通货紧缩反映了中国经济的结构性问题,即投资主导模式有利于高收入群体的收入增长,而中低收入群体的收入增长则遵循GDP的增长速度。由于购买住房,杠杆作用导致居民住房支出大幅增加,而其他消费相应减少。从这个意义上说,高房价降低了居民可用于消费的收入,这可以看作是居民税负的增加。

稳定房价就是稳定金融-房价能采取L型吗?

通过上述分析,不难发现土地金融对保持经济增长的重要性,如土地财政在我国政府财政收入中所占的比重很高,这已成为近年来我国基础设施投资高速增长的重要金融保障。基本建设投资和房地产投资占我国固定资产投资总额的40%左右。这两项投资的高速增长,对于缓解我国原材料产业的整体过剩状况,带动相关产业的发展,具有重要的作用。

因此,从维持财政收入增长或稳定经济增长的角度来看,房价的稳定或上涨是非常重要的。在家庭资产配置中,房地产所占比例约为65%,这有助于长期维持国内房地产需求。如果房价下跌,对房地产的投资需求将急剧下降,导致土地收入下降。因此,对于政府部门,特别是地方政府来说,房价下跌将影响其任务指标的完成。

房价下跌将对中国金融体系产生更大影响,因为商业银行、信托和私人金融机构的大部分资产都以房地产抵押贷款的形式存在。这也使得我国的房地产调控政策实施得很早,但效果甚微。

去年,我从人口和货币的角度对房价进行了分析,指出2010年前房价上涨的主要动力来自流动人口和劳动适龄人口的增长;2011年以来,流动人口和购房者的主要人口有所减少,货币扩张是房价上涨的主要原因。目前,为了防范金融危机,我们需要金融去杠杆化,既要遏制房地产泡沫,又要实现经济稳定增长的目标。因此,政策不应采取非常严格的措施来降低房价,据估计,我们不会采取措施扩大土地的供求,以缓解核心城市房地产市场的供求关系。这是为了防止将来出现商品房过剩的问题。这与香港的情况相似。

虽然目前宏观调控的目标是防止房价的涨跌,但希望房价也能呈L形。但你真的能接受L字形吗?我觉得很难。如前所述,目前中国流动人口数量正在下降,人口老龄化导致购房者人数减少,这将影响购房者对未来房价的预期,而金融去杠杆化进程正在加快,收紧抵押贷款政策正在抑制需求,这也将影响购房者的预期。

因此,如果房价是L型的,它一定会在走了一段时间后选择方向。在经济增长率下降的情况下,房价的累计上涨是惊人的,下降的概率大于上升的概率。因此,即使是积极去杠杆化也很难改变这一趋势的逆转,比如2015年下半年的股市崩盘,而这实际上是由积极去杠杆化引发的。事实上,政策很难同时去杠杆化和稳定股价。

,。我们怎样才能令想出售房屋的人无怨无悔地出售,同时又能令买家对房价不会下跌有坚定的信心?

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