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房地产税是一剂猛药,总能让人疯狂!

2021-12-27 10:25:18

房地产税是一种大药方,总能把中国房市参与者推向一波又一波。

对于即将到来的土地革命,那些没有住房的人希望房产税能使房价减半,惠及众生,并有能力买得起自己的房子。

另一方面,许多房主给了他们一种恐怖的气氛,他们总是觉得自己的头上有达摩克利斯之剑,并且很难用键盘抗议。

但不管你是否抗议,房产税已经是一件肯定的事情了。这并非源于你的一厢情愿或令人厌恶的想法,而是源于中国房地产历史后半期的宏观表现背景,甚至可以推断为二次土地改革的水平。

最近的高潮是几天前的两会,总理在政府工作报告中提出,“2018年将深化财税体制改革,稳步推进房地产税收立法”。

“安全”一词是有意义的,因为就目前的情况而言,中国房地产市场涉及的利益矛盾太多,实施房地产税的背景复杂程度远远超出了普通人的想象。今天,,我想和大家谈谈房地产税的问题。

  1

房价减半的房地产税吗?

事实上,房地产税的概念并不新鲜,可以追溯到1951年。在那个时候,有一轮沉重的房地产税。

,,而是通过重税,让自己把房子交给国家。

后来,为了征收更多的税,取消了房地产税,增加了工商税、教育附加税和城市维修税、土地使用税和耕地占用费五项新税。

但是,即使产生了这么多新的税费,它们也无法承担中国最初的基础设施发展和经济启动。

改革开放初期,邓在南中国海绕圈,决定建立深圳等五个经济特区。但是,经济特区的初步发展是极其困难的,必须得到大量资金的支持。,老百姓也很穷。在政府的叮叮当当声中,政府正在尽最大努力提供帮助,但资金缺口仍然很大。

最后,作为最后的手段,深圳土地局从邻近的香港学习了先进的经验,即卖地!我在上一篇文章“香港,绝望的年轻人”中谈到了这一点。

1987年12月7日,深圳市土地管理局首次以拍卖方式拍卖土地使用权。该土地的买家来自香港。当时有很大的争议。许多报纸谴责深圳是旧社会的退让,深圳政府承受着巨大的压力。

然而,随着大量资金的到来和各种建设项目的快速发展,深圳的发展速度震惊了全国。,而不是历史性的逆转。瞬间,深圳的卖地经验被全国效仿,大大加快了中国基础设施的发展。

这是一个非常关键的历史问题。

就土地而言,买卖最终将归国家所有,这是毫无疑问的。

那么,一次收取70年的租金,还是一年收取一点租金,已经成为当局必须面对的问题,因为这是土地流转制度与房地产税制的一个重要区别。如果以1.5%的中值计算,你会发现70年正好是100%,这与中国70年的产权是一致的。

事实上,这个问题很容易解决。例如,如果你去别人的房子租房子,房东是想让你按年度或季度,还是按月付款?可以说,要按月付款的业主,绝对是一个不缺钱的大亨。

就像当时的情况一样,,一次征收70年的房地产税,这样做更快,更适合当时的中国经济状况。近几年的繁荣很大程度上是由于从现在起的几十年里,房地产红利透支和支出过高。

然而,随着中国土地卖得越来越少,人民手中的房地产存量越来越多,房地产市场的繁荣和衰退,依靠房地产来维持以前的高速增长已经不可能,上限也越来越清晰,但中国梦还没有实现,但仍然需要稳定的财政收入作为燃料来燃烧这个巨大的车轮。

与此同时,中国大多数城市的基础设施几乎已经完成。三十年后,在城市化的背景下,一些城市开始进入衰退期。如果土地不能出售,供养老人的问题更严重,而政府又缺乏稳定的收入来支持这一切,那麽,我们应如何做呢?

在这一点上,你会发现房地产税不是解决这个问题的最佳办法吗?

因此,近几年来,房地产税的开征已是耳熟能详。一方面,大大小小的会议都会发布房地产税信息,另一方面,媒体炒作制造了一种恐怖气氛,目的是看到大家对房地产税的态度。

那么,人们是否真的认为房产税是为了给房价施压,让人们能够负担得起生活呢?这是天真的,房地产税的核心目的是收税,衡量是采用土地流转制度还是房地产税收制度,唯一的标准是哪一种钱能筹集到更多、更有利于国家的东西,仅此而已。

但几年来,从党的十八届三中全会十三届三中全会提出的“加快改革”到两会提出的“稳步推进房地产税收立法”,房地产税已由“提速”向“健全”转变。最后,“预期”立法程序要到2020年才能完成,有些人仍然有些失望。所以对于聪明的中国人来说,为什么要花这么长时间来设计这个计划呢?

  2

难以平衡的矛盾

虽然立法很简单,但现在的问题是如何处理房地产税。它是新的还是旧的,是经过立法收集的,还是所有的存量房屋都要收集的?有豁免吗?你不得不征收的税率是多少?无论税基是市场价格还是交易价格,如何平衡税基背后的利益矛盾?

矛盾的两个维度需要被认为是最重要的。

一是决策群体之间的矛盾。

当然,财政部希望税率越高,税基越高。财政部收集资金,着眼于短期利益,而财政部拥有的税收越多,手中的钱就越多。

另一方面,地方政府面临着平衡问题。

房地产税高,房屋持有成本高,二手房没人买,你的土地出让费还在收吗?即使房产税没有实施(立法、、地方),你有没有卖掉你的土地?经历了上一轮房价飙升的城市结构调整是不错的,但对经济萧条地区来说可能是灾难性的。如果不出售土地,不收取土地转让费,地方政府将立即借钱以维持收支平衡。

房地产税的征收比例很高,以弥补土地流转的损失,而高额的税收,必然会造成很高的成本。股票房的价格会下降,你会根据市场价格关闭,所以你必须设定一个较高的税率来弥补土地出让费的成本。房屋持有人的负担将极为沉重,形成恶性循环。

最后,土地流转没有人想要,存量住房征收重税,征收矛盾,二手房价格低迷,交易困难。

金融部门对风险敏感,房地产泡沫一旦重税破裂。各类银行贷款都会出错,而不仅仅是住房贷款、消费信贷、企业贷款在房地产市场中的越来越难以估计。房地产问题,这些贷款有坏账的风险,因此系统的金融风险无法摆脱。

外汇、人民币最后一轮贬值,结束了房地产泡沫的稳定。房产翻了一番,换了美元的人用人民币买了房子,资本总是在利润高的地方运行。房地产问题,金钱不能去房地产,或购买必需品,投机高价格的日常生活必需品,或兑换美元黄金,以避免危险。

二是土地流转费的矛盾。

从心理上看,土地出让费比较温和,房地产税也是令人厌恶的。举个例子,我们知道,现在国家一次征收大量的土地流转资金,我们仍然享受着每月支付两万美元的好处。我还是很享受。但是你去租房子,一个月付一万英镑,你觉得你是在把钱寄给房东。

那么,假设国家现在不收取土地出让金,而不是每月向你征收20,000英镑的房地产税,而且没有尽头,你会像你20,000个月的时候一样快乐和快乐吗?不,你会很痛苦,你认为这个国家每个月都会让你爆炸两万,但是有了土地转让钱,你就不会认为你被剥削了,因为你觉得房价会永远上涨,今天,不管有多少钱,你将来都可以卖出更多的钱。

此外,如果将土地出让费改名为房地产税制,开发商的成本就会大幅下降,导致新政策的实施,房地产价格势必会大大低于市场平均价格保持的水平。一段时间前,你为了买房,花了三代人50,000平方米的血。房产税制度出台后,房价达到3平方米。

你能接受这个差距吗?一个价格混乱的市场必然会导致大量买家离开市场,而市场规模的冷却将导致恐慌,不用说,有5%的人直接出售市场。

因此,无论你有一个或更多的房子,你必须接受未来的变化。有趣的是,许多人在唱着消除中产阶级的理论。我想告诉你们的是,中产阶级已经被消灭了,谁来填补贫富差距呢?

本文对税收制度的研究将有所了解。中产阶级依靠工资,被单位统一扣减,没有人能避免。但对于高收益,股息和资本收益要比工资高出数万倍,工资不仅要以低税率征税,而且还可以享受减让。至于灰色收入,则不属于个人税收管制的范围。

但是,无论你如何改变,你都必须了解房地产税对中国未来房地产市场的影响。

  3

房地产税是租赁的希望。

首先,房地产税的出台无疑会增加房地产的持有成本,买卖之间的平衡点会移动,对于多套房持有者来说,简称,对于房地产市场来说,是一个巨大的空头!

那些人说租金会上涨,也许不是错的,但存在一个游戏问题。短期内,租金会上升,而业主则倾向于将税项转嫁给租客。不过,如果租金加得太高,租客便会选择更差的房子,甚至在租客力所不及时离开城市,无可避免地导致需求减少。

同时,房产税的增加也会促使一些不打算租房的人把多余的房子推向市场,房子的空置率会下降,从而导致供应量的增加;此外,一些原来的零成本粗糙房屋也将面临装修后或直接出售后推向租赁市场的选择,前者无疑会增加需求。

也就是说,房产税开征后,租房市场的供应量必然会增加,需求可能会减少,业主将所有税收转嫁给租户是不现实的,这符合微观经济学的税收实质,即由生产者和消费者共同承担。

无论租地时间长,租住的公寓,无论政府如何建设租赁基地,都不够满足需求,真正的决策仍在市场的手中。每个人都愿意租房,市场上有更多的房子,租金也便宜也是为了解决第一、二线城市年轻人的住房问题。

长期机制的目的是稳定房价,允许买卖市场横向转移到租赁市场。房地产税的引入不仅有效地加快了转移速度,而且增加了财政收入的稳定流,解决了土地出让后土地红利突然消失的尴尬局面。

  最后,对于将来征收房地产税,我还想说几点:

房产税的征收是肯定的,没有什么可争论的。无论是好是短,它都会像预期的那样到达,等待着它的改变。在早期,地方政府将倾向于支付较轻的税收,并保留土地转让费。与重庆和上海类似,少数人缴纳轻税(或门槛高,或新旧),土地流转费可以继续征收。

但是,如果有了土地金融,供需矛盾就会存在,房价就会继续上涨。但这样可以稳定房价,土地流转模式得以维持,贷款不出现大面积坏账,持有人民币不急于兑换美元对各方都有利。

二将首先采取一轮房价飞涨的一线城市和二线城市,为人口流失,经济萎靡不振的地区推迟或不实施。所以不要太担心后一地区的买家。你会受到人类道德的保护。

如果你真的想“住或不住,打击房地产投机者”,你就必须保护刚性需求的利益。有专家说,根据集合的数量,根据家庭人口,我认为最好是按人均面积收集。因为如果按数量征收的话,那些高收益的人都是豪宅,结果和你们60平方米的房屋征收的税一样,合理吗?你拥有的住宅区越多,你得到的钱就越多,我相信这对拥有多处房产的人来说将是一场噩梦。

让计划生育委员会征收房地产税是个好主意。一个以上的孩子是60多平方米免税的,我们算一平方米一万米是600000,4%每年24,000元,一个月是2000元,每个月生第二个孩子的国家每个月装奶粉钱。鼓励生育以解决人口危机也需要坚实的经济支持。

每一次改革都会牺牲一些人的利益。举个例子,在房产税高杠杆率的房主面前,我建议你放下屠刀,成为一个佛。在最初的十年里,你可以帮我提高土地的价值,暂时为了国家的发展,但是在未来,一旦新经济增长,摆脱了土地价值的束缚,就真的没有残渣了。

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