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姜超:地产泡沫高潮已过,房价上涨接近尾声

2021-07-12 11:46:18

7月23日,海通证券首席经济学家姜超在文章中表示,第二季度经济表现超出预期,主要是由于房地产产业链的表现。由于主要一线城市和二线城市的产销量全面下降,今年房地产销售的改善是由于三线城市的销售量不断增加。

他还指出,由于缺乏经济支持,这一轮的三线城市和四线城市的房价大幅上涨实际上是比第一和二线城市更大的泡沫。目前,第三层和第四层房价的上涨与牛市结束时的鸡和狗的上涨相似,这实际上意味着房价上涨的高潮已经过去了,即将结束。

姜超总结说,中国经济超乎预期的原因与过去没有本质的区别,这仍然是由于房地产的大力支持。唯一的问题是,中国房地产的红利能在多长时间内被吃掉?只有一天不依赖房地产,经济才真正触底!

  以下是:

经济在短期内保持稳定。第二季度GDP增长稳定在6.9%,6月份跃升至7.6%,较6月份的投资、消费和出口数据有所改善,并从6月份的5%略有回升至5.2%。从所有指标来看,6月份的经济比4月份和5月份有了显著的改善,而第二季度的经济稳定比我们的悲观预期要好得多。

对外贸易的贡献没有增加。短期超出经济预期的一个重要原因是出口改善.今年以来,欧洲经济继续超出预期,而美国经济保持稳定,中国对美国的出口和欧洲出口在6月份全面回升。但是,外贸部门的贡献应该综合考虑进出口问题。今年上半年,中国出口增长率为8.5%,而进口增长率高达18.9%,这意味着中国经济对全球经济的贡献远高于全球经济,因此统计局认为,今年上半年净出口对经济的贡献没有增加。

房地产仍然是中流砥柱。因此,今年上半年中国经济表现强劲,主要是由于国内需求、消费和投资增长一直保持稳定。从消费角度看,上半年食品、服装等非耐用品的增长率逐月下降,而家具、装饰、家用电器等耐用品的增长率则逐月回升,而后者主要与房地产消费有关。在投资方面,今年制造业投资增长缓慢,基础设施投资增长缓慢,房地产投资和建筑业增长保持在10%左右,房地产销售增长保持在两位数以上。综上所述,它的表现仍然远远超出了房地产产业链的预期。

第三和第四行房地产超出预期。上半年一、二线城市房地产销售全面下降,但三、四线城市房地产销售异常强劲。从70个城市的新房价格走势来看,一线城市已经停止上涨,二线城市已经下降,而三线城市仍然处于高位,而今年6月70个城市的所有三线城市都比去年同期有所好转。因此,今年迄今的房地产销售超过预期,主要原因是三四线城市房地产市场表现良好。耕耘三线和四线城市的田园成为房地产销售冠军的前半部分,引领国内住房库存今年表现良好。

房地产泡沫的高潮已经过去。从全球城市化的发展经验来看,人口将继续集中在大中型城市,因此,过去,在人口流入、经济产业、医疗和教育资源等支持下,一、二线城市的房价一直在上涨。然而,这一轮三四线城市房价的急剧上涨,实际上违背了城市化的历史规律,其实质是房地产清仓政策,通过棚户区货币化,拆除大量当地房屋,发放购房券,人为地在短期内创造了大量需求。这种行为确实导致了三、四线城市房价的短期上涨,但由于缺乏经济支持,从长远来看,它实际上是一个比一、二线城市的房价更大的泡沫。与股市5000点的过程相比,目前三级和四级房价的上涨类似于牛市结束时鸡和狗的上涨,这实际上意味着房价上涨的高潮已经过去,接近尾声。

货币政策已恢复稳健。6月份经济的短期改善,股票、债券和大宗商品价格上涨,这是不可忽视的,因为央行在短期内放松了货币政策,让金融机构得以顺利度过中期审查。但央行货币政策的短期放松,导致银行间存单净发行量再创新高,银行对非银行机构的投资大幅回升,金融杠杆又卷土重来。按照金融工作会议的精神,我们要继续去杠杆化,加强健全的货币政策。过去两周货币利率中心的复苏,反映出货币政策在短期宽松后恢复稳健,以及人民币尚未完全对冲财政贡献的影响。

房地产红利会持续多久?总之,经济超乎预期的原因与过去没有本质的区别,这仍然是由于房地产的大力支持。唯一的问题是,中国房地产的红利能在多长时间内被吃掉?13年来,根据我国14亿左右的人口和1.3%的年城市化率计算,新的城市人口为1800万,假设有三个家庭,对应600万个住房需求;而在城市中,25岁左右的人口约为1400万,假设两对人口对应700万个住房需求,因此1300万个单位应该是中国房地产需求的峰值。然而,16年来,全国商品房销售面积已接近16亿平方米,相当于1600万套,按今年上半年16%的销售增长率计算,全年相当于1800万套。问题是,为什么我们每年建这么多房子?在这一轮三四线地产清仓取消后,我们是否也应全面落实“房屋是房屋,而不是投机”的理念,跟进第一、二线的购房限制,全面发展房屋租赁市场?因此,我们对目前稳定的经济走势持怀疑态度,依靠房地产销售,只有一天不依赖房地产,经济才真正触底!

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