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楼市去库存 一揽子政策将亮相

2021-06-03 08:11:11

本月初,中央经济工作会议将越来越近,“四大歼灭战”的战术部署引起市场关注。

记者日前从多个消息来源获悉,习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能、采取行动降低实体经济中企业成本、化解房地产库存、防范和化解金融风险的“四大歼灭战”,将成为中央经济工作会议的重要组成部分。在房地产库存方面,预计将出台一些政策。

接近高级官员的研究人员告诉记者,由于定位是“去库存”,政府监管的目的不是继续提振房地产。此外,地方政府有望在逐步摆脱土地融资和房地产依赖的过程中。“这是最重要的事情,使房地产市场回到正轨,”他补充说。“要解决多少套库存这类问题是不存在的。”

  没有消除库存的量化目标。

美国统计局(Bureau Of Statistics)的最新数据显示,10月份空置住房创下新高,而房地产投资则创新低。与高级官员关系密切的研究人员告诉记者,中国经济在一两年内仍处于触底和转型的过程中,房地产可以说是这一过程中最重要的启动。

房地产存货多少钱?根据统计局今年1-10月公布的房地产数据,截至10月底,全国商品房销售面积为6.8632万平方米,比9月底增加2122万平方米,其中销售面积增加1180万平方米,创历史新高。

库存居高不下对房地产投资数据有很大的负面影响。据统计局统计,今年1-10月,全国房地产投资7.8801万亿元,比去年同期增长2.0%,1月至9月下降0.6个百分点,创历史新低。

虽然统计局提供了更明确的数据,但接受记者采访的一些业内人士和机构分析人士认为,中国房地产的实际库存和分布存在着很多争议。

例如,有媒体报道说,现有的空置房屋可以解决近2亿人的住房问题。但据统计局统计,根据中国人均住房面积35平方米,68632万平方米的“空置”住房只能居住2000万人。

例如,西南财经大学中国家庭金融调查研究中心2014年发布的一份报告显示,2013年中国城市地区住房总空置率为22.4%,具体数量为4898万套。报告说,中国城市地区刚性住房需求增加了2300万个单位,改善住房需求增加了950万个单位,总共增加了3250万个单位。然而,有4898万套空置住房单元和350万套商品房单元待售,总供应量为5248万套。得出的结论是,现有的空置住房可以不设住房。

对于这些争议,上述高层研究人员对本报表示,中央政府没有对具体地点和具体库存数据作出严格安排,未来的政策布局也将是全球性的,更重要的是,它将在市场力量的帮助下指导资源配置和供求流动。

另一方面,在过去的很长一段时间里,地方政府对土地金融和房地产有很大的依赖。目前,房地产开发投资增长率的急剧下降,极大地影响了国内生产总值和地方金融。研究人员说,地方政府预计将在清空库存的同时逐步消除这些问题。

  接通保障性公寓和商业住宅

许多分析师认为,目前中国房地产最大的痛点是高库存。该行业预计,未来将出台更多刺激房地产市场的政策。

自去年以来,政府推出了一系列刺激政策,包括降息、公积金政策调整、商业贷款首付、放松对外资进入房地产市场的管制等。一些分析师对该报表示,尽管监管政策不会发生重大转变,但明年放松监管的可能性很大。

值得注意的是,保障性公寓也是国家的一项重要战略政策,棚户区改造可望与房地产市场紧密相连。在今年的政府工作报告中,李克强总理明确表示,“部分存量住房转为出租住房和住房”。

接近高层的研究人员告诉记者,在保障性公寓和商品房之间开辟一条通道是一种管理和控制“一石多鸟”的创新方法。一方面,房地产需要清理库存,2015年740万套保障性公寓目标是政府民生工程的一个亮点,与之相吻合;另一方面,明年是“十三五”开局之年。要实现房地产的良性转型和升级,解决老百姓的住房需求(71.79%,-1.21%,-1.66%),是全面小康社会的要求。

目前,这一政策已逐步进入实质性释放阶段。其中,被认为房地产市场提供信贷流动性的棚户区货币化补偿和安置相继出台。

据中央部署,今年,国家开发银行在棚户区改造和货币化补偿安置方面投入了四千亿元左右的信贷额度,并基本完成了有针对性的信贷发放任务。从资金规模来看,再加上金融支持和信贷资产证券化试点的配额,所有资金都将达到万亿元。

研究人员说,以市场为基础的供应和需求方法是最有效的,没有后遗症。研究人员说:“它还能将房地产库存引导到有需要的人手中,并能更有效地增加住房使用。”

  支持政策同时推广

在“歼灭战争”中清除库存,除了保障性公寓的货币化和重新安置外,财税、户籍等配套政策有望在明年集中出台。

早些时候,中央政府提出要解决城镇约1亿农业移民和其他常住居民的问题,这被认为是政策调控的方向,这将长期有利于房地产库存。目前,户籍制度改革、计划生育政策调整、农村土地承包经营权和农民住房产权依法出让、抵押贷款等政策相继实施。

此外,据报道,相关部委在公积金配额管理、房地产交易税费等方面的政策储备,以确保政策的效果,购房首付比率、利率等信贷政策也可同时出台。

民生证券研究所常务理事关庆友表示,预计房地产信贷和利率政策将进一步放松,特别是住房公积金的作用有望得到加强,“国家住房银行”可能会如期出台。

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