独家解读各地救市政策是否违规

2019-09-09 19:07:40

最近,地方政府频频出台“救市”政策,多次放松监管政策,除二线城市取消购房限制外,还出现了地方政府对购房提供税收优惠,甚至直接向银行、开发商、购房者、中介机构等救助手段。这些赤裸裸的救援行为,可见地方政府迫切需要提振房地产市场的心脏,但什么样的救市才是符合法律规定的呢?地方政府应该注意什么问题?广东华商律师事务所的律师曹海涛告诉荣360,一些救援措施已经钻出了国家的“空子”政策,有涉嫌违反法律法规的行为。
 
  违反了拯救城市的措施
 
  四川省7月份出台的救市措施相当吸引眼球,成都市财政局官网中发布的《稳增长促民生 四川财政鼓励首套房贷款》一文中称,四川省财政厅依照《四川省人民政府办公厅转发财政厅关于稳定经济增长的十条财税政策措施》文件精神,决定向符合要求的银行发放贷款金额的3%的财政补助。

  曹海涛律师指出根据《中华人民共和国预算法》的相关规定,各级政府部门需进行预决算,且经人大批准的预算,非经法定程序,不得调整。各级政府、各部门、各单位的支出必须以经批准的预算为依据,未列入预算的不得支出。

  四川财政厅突然性地“决定”向符合要求的银行发放贷款金额的3%的财政补助,显然不在同级人大批准的预算范围内(以实际预算数据为准)。因此,四川财政厅有违反预算法的嫌疑。也许正是因此,成都市财政局官网中的《稳增长促民生 四川财政鼓励首套房贷款》一文才被悄然撤下。其他各地如海口市、成都市等“突然性”地以财政补贴房地产公司、中介、购房者的“救市措施”都存在类似的法律问题。各级政府直接以财政支出补贴契税、利息、房款等的做法显然有违反预算法相关规定的嫌疑。 

  近来各方热议的首套房标准,曹律师称国务院的“限购令”中对二套房的房贷有明确要求,但对首套房的认定并无明确限定。因此,各大银行实际是钻了“限购令”的空子,虽并未直接违反国务院限购令的规定,但实际上产生了违反“限购令”的效果。而地方政府出台的关于银行利率的政策既超越了其职权范围,也实际上违反了“限购令”的指导精神。
 
  税收优惠是可强制执行的。
 
  与地方财政直接补贴开发商、购房者不同,税收优惠则是合法合规的。湖北省住建厅出台《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》个人购买属于家庭唯一普通商品住房的,减半征收契税;个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的,契税按1%税率征收。近日,福州省政府也对首次和改善性购房需求予以切实保障,提供税收等优惠措施。

  曹律师认为湖北省等地减免契税的政策实际是财政部相关政策的一个重申,可视为对财政部规定的执行,属于合法行政的范畴。
 
  翻看法律条例,《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第三条规定:“契税税率为3—5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。”因此,各省级政府有权在前述幅度内调整本地区的税率。

  同时,《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第六条规定,财政部可规定减征、免征契税的项目。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部共同发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)规定:“对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。”

   国务院历次“限购令”中也并未明确契税的征收比例及减免等,因此,各地方政府在《中华人民共和国契税暂行条例》规定的权限范围内及财政部的政策文件范围内,执行适宜的契税政策。
 
  在拯救市场的政策中应注意政府的职权范围。

  作为行政机关的各级政府负有宏观经济调控及市场监管的职能,可依职权作出相应的宏观调控政策。因此,各级政府在其职权范围内作出的行政政策,虽然不是法律法规,但只要不违反上位法的规定,即对相应的市场主体有约束力。

  曹海涛律师指出需值得注意的是各级政府的行政行为必须遵循依法行政原则、合理行政原则以及越权无效原则,特别是本届中央政府着重强调“让政府的归政府,市场的归市场”,大幅度地简政放权,各级政府更是应当对自身的行政行为慎之又慎,坚持依法行政原则、合理行政原则等底线。然而各级政府出台各式各样的救市措施,有的超越了自身的职权范围,有的违反了依法行政原则,有的混淆了政府与市场角色区别。因此,各地方政府急需做的不是如何在不违反“限购令”的前提下出台救市措施,而是学会“市场的归市场”。