标题中的“人工”一词不是假的。相反，一些城市已经进入了前所未有的牛市。去年，上海和深圳股市创下住宅成交量和房价纪录。
2015年，深圳二手房价格从2009年的57%上升到59%(根据中原二手房价格指数)，创下了全国个别城市年房价上涨的新纪录。上海二手房成交量创新高，超过2009年历史最高水平.仅在今年2月1日，上海二手房价格就上涨了14%，而去年全年上涨了21%。根据目前的趋势，上海第一季度房价涨幅可能超过去年全年。历史上，2009年上海房价的最高年涨幅为35%。以1月份和2月份的增长率来看，打破今年的纪录似乎不难。
自去年底以来，房地产市场的热销也从上海和深圳转移到了一些二线城市，南京、苏州、杭州、武汉、合肥等地出现了新房热销，房价上涨。
对于上海在2月份取代深圳，并在这一轮房地产繁荣中引领全国的原因进行了大量的分析。例如，上海新房预售管制、土地供应约束、国内信贷发放等.这些观点确实解释了上海房价为何上涨，但它们并未解释南京和苏州等其他城市为何也上涨，以及为何2月份出现反弹。
自年初以来，一系列重要事件的综合影响改变了市场对房价的预期。在整体通胀预期和资产折旧恐慌的指导下，住宅需求和投资需求共同注入市场，这也推动了今年住房市场的大幅反弹。这些事件包括：
今年1月，新增人民币贷款创下月度新高，甚至高于2009年同期的“四万亿元”。这被一些媒体(包括网络自我媒体)解释为“信贷天数、实力超过4万亿美元、货币政策大流失”。尽管这些解释不是专业的，但它们得到了广泛的传播。市场开始担心2009年房价的大幅上涨将在今年回归。
-海外保险配额限制。市场解读，国内资本有流出压力。
-在二月初，第一条线以外的城市的首付比率继续降低至最少20%，进一步放宽第二次置业贷款的条件。
-2月19日房产税新政，一线城市一等非普通购房，契税贴现1.5个百分点.非一线城市的优惠范围和范围甚至更大。
2月29日，中央银行宣布降级。
单靠上述事件，可能还不知道相关政策制定者将对房地产市场产生巨大影响。但综合起来，这给市场的印象是房价将大幅上涨。
信贷激增、汇率波动和人民币外流控制，引发了人们对人民币将贬值的担忧。对于大多数没有海外投资渠道的普通人来说，当务之急是让他们手中的钱不贬值。去年股市的表现，以及P2P这一新的金融产品的情况，让大家回首了房地产市场。
去年，以深圳为代表的一线城市房价上涨，大大扩大了房主和无家可归者的房产价值，远远超过了普通民众的工资收入。如果你考虑抵押贷款杠杆，回报率甚至更惊人。2月份房地产市场政策的进一步放松，增强了人们对房价的看涨预期，并加剧了人们对资产相对于房地产贬值的担忧。
在去年深圳房价飙升之后，市场预计年底一线城市的房价将会放缓，因为积压的需求集中消费改善和可能的政策紧缩。但现实是，深圳房价的上涨并未受到抑制。相反，一线城市继续推出刺激政策。
尽管“219契税新政策似乎对一线城市影响很小，但它仅限于第一套非普通住房，税率范围有限，只有1.5个百分点。但事实上，首套套房确认标准宽松后，市场主流置换需求均满足第一套条件；同时，大量改善需求的目标是非普通住房。因此，一线城市主流城市的大部分房屋交换需求均可享受免征契税。根据主流6,000元/套的价格，新政后节约的租赁税为9万元/套，金额不多。新的契税政府就像向已经上升的第一线住房市场注入石油一样。10天后，降级确认了市场对房价上涨的信心。
这种乐观的预期反过来又加强了市场供求之间的矛盾。由于对住房的热情需求，“日盘”频繁，开发商开始盖盘爱惜出售，因为房价越来越高，卖得稍微慢一点就能卖得更贵。二手房业主的心态是一样的，除非急或换房，否则不急于出售。农历新年后，中原地产统计上海二手房，房价上涨的业主比例开始大幅上升，几乎所有业主都在提价，这一现象一直持续到今天。新屋销售办公室参观，订阅量也大幅回升。由此可见，市场情绪的复苏，与刚才提到的刺激政策是一致的。
当卖方出售时，市场上的买家发现，如果他们现在没有机会，房价将在未来更高。这种情绪的蔓延加剧了市场供应的短缺。
在近十年的房屋市场发展过程中，在房价上涨期间，我们没有采取刺激政策的先例。2009年，面对市场低迷，2012年推出了市场支持政策。，他们也没有经历持续70%的房价上涨。2009年股市反弹后，北京在次年4月底开始限制。
基于这些现像，市场明白政府似乎乐于看到现时楼市的活跃景象。客观上，一线城市和二线发达城市房地产的繁荣有利于土地流转，但也刺激了消费，带动了上游产业的需求。无论是稳定国内经济，还是抵御，似乎都大于不利因素。因此，对房价上涨的预期是强劲的，仿佛去年坚信“4000点才开始”的股票市场。
上海之所以要取代深圳成为中国的领头羊，主要是因为上海的基本面不亚于深圳，去年它已经是全国第二高的房价上涨，市场也有望弥补上海的上涨。预售管制、土地供应限制等因素强化了上海的崛起力度，但根本原因并不在于此。基本面相似的北京，对投资需求的吸引力较低，原因是限制的壁垒较高，二手交易的增值部分税率限制为20%。我们这里所说的投资需求不是投机性投机，而是资产配置需求的保值。
事实上，这一轮表现良好的城市都有一个共同点，那就是供求基本面是好的。新房存量较低，大部分属于区域性中心城市，能够吸收周边人口，带来稳定的新住房需求。三线和四线城市的存量高，人口外流，但仍未改善。因此，供求基本面仍然是决定楼市表现的基础。
尽管上述积极因素，但这一轮房价仍比许多人预期的更快。过去，每次房价飙升时，人们都在争论中国是否会跟随日本。但是，我们在市场上，“仅仅因为它们在这个山和山脉”的限制是不可避免的。我一直对那些经历过房地产市场波动的日本业内人士会对中国房地产市场的看法感兴趣。2月底，作者被日本野村证券邀请参加他在东京举办的房地产论坛。在介绍了中国房地产市场之后，我问每一个客户我传达了同样的问题：“未来中国房地产市场是否与日本一样？”这些客户是机构投资者，包括日本基金经理和一些全球基金的房地产分析师，包括日本、欧洲、美国和中国。
因此，令我惊讶的是，这些客户的反应是“不”，至少在短期内不是。他们给出的理由各不相同。有人认为，中国的城市化进程还在进行，未来农村人口迁移的潜力也很大；有人认为，，有很强的控制力；还有人说，普通日本人不喜欢买房，经过十多年的崩溃，房地产市场改善缓慢。其他人认为，尽管中国有许多问题，但看世界并不是最糟糕的。许多新兴经济体，甚至发达国家，都充满了问题，甚至是自我无法克服的问题。在全球范围内，许多国家正在释放水以刺激其经济，有些国家甚至有负利率，如日本。在这种情况下，中国的内部流动性释放，虽然有推高房地产泡沫的风险，但也有刺激内需和稳定经济的好处。总之，与其他国家相比，中国远未达到最糟糕的水平。
然而，虽然我们可以找到很多原因，房地产市场的增长。但在市场规律下，行业趋势不会轻易改变，外部刺激只会加速或延缓这一过程，不会改变方向。人口增长放缓、年龄结构老化、经济增长下降和生活条件显著改善，决定了楼市告别高增长进入下半年的趋势是不可逆转的。目前，房价的快速增长已经脱离了收入和经济增长的基本面，租金回报率的持续下降就证明了这一点。
租金回报率，即年租金收入与房价的比率，代表住宅需求(租金)与“住宅投资”(住房价格)之间的差额。也有一个直接使用的租金销售价格比率，效果是一致的。到2月底，深圳住宅的租金回报率从一年前的2.44%降至1.66%，而上海则从一年前的2.14%降至1.92%。租金回报率的下降表明，最近投资需求的增长超过了住宅需求。
市场上有人认为，一线城市的房价应该与纽约、东京等国际大都市地区相比较，未来仍有增长的空间。然而，由于市场发展阶段与持有成本之间的差异，绝对价格之间的可比性不如租金回报率。2002年至2015年期间，纽约曼哈顿的住宅租金最低回报率为3.8%(与RCA相同)。2006年底，纽约房价大幅下跌，当时租金回报率仍为5.1%。东京的租金回报数据周期相对较短，在2003-2013年期间，最低的租金回报率出现在2007年9月底，相应的值为4.5%(数据来源野村证券)。根据2007年东京房价与1991年泡沫破灭前的差距，可以粗略估计，1991年东京房屋的租金回报率应该在2.2%左右。
由此可见，国内一线城市，特别是深圳，其租金回报率远低于以房价高著称的东京和纽约，而且远低于这些城市房价泡沫破灭前的水平。如果允许一线城市的房价继续上涨，租金和房价相互偏离，就会出现泡沫膨胀的风险。
最后，我想提醒那些打算进入市场的投资者，房地产市场的流动性远低于股票市场，一旦价格下跌，成交量就会急剧下降，即所谓买而不买。届时，那些想离开市场的投资者将面临着他们想出售而不能出售的困境。房地产市场的投资应该谨慎。
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