70城平均房价创十年来最大跌幅 或引救市潮

2020-09-29 10:28:58

与上月相比,70个城市的新房价格连续第四个月下跌。第二轮救市行动逐步展开,信贷材料发挥主导作用。

据国家统计局18日公布的数据,全国70个大中城市中,有68个城市的新商品房(不包括保障性住房)价格8月份同比下降,其中一个城市公寓和一个城市上涨。根据上海欧姆房地产研究所的数据,70个城市的新房价格环比平均下跌1.2%,这是过去十年来该指数的最大跌幅。

房地产市场进入了当前周期的下行阶段,成为大多数业内人士一致的判断。当前市场供需关系逆转,将使这一轮调整的深度和宽度比以往更大。有一个证据表明,进入传统的“金九”,房地产市场没有改善。

值得注意的是,随着湖南、湖北省级政府文件的公布,第二个援救城市逐步启动,今后甚至不排除在全国范围内挽救本市的可能性。分析人士指出,地方政府的零星救助措施将难以挽救经济低迷,除非信贷政策大幅放松,否则房地产市场将继续走下坡。

房价进入“过冷”区间

数据显示,今年8月,厦门仅70个大中城市的新房价格环比上涨,温州持平,其余68个城市下跌。平均而言,70个城市的新房价格比前一个月下降了1.2%,连续第四个月下降,而且下降幅度还在扩大。

根据上海一家房地产研究所的分析,自2005年以来,70座城市的房价指数一直在使用。这样,8月份房价环比下跌不仅达到了2008年以来的最高水平,而且也是近十年来最大的一次。

在房价下跌的城市中,包括4个一线城市在内的52个城市的新房价格比一个月前下降了1%以上,这在历史上也是罕见的。

与去年同期相比,70个大中城市新建商品房价格上涨0.54,接近去年同期水平。自今年一月以来,增幅已连续八个月下降。中原房地产首席分析师张大维表示,房价已回落至一年前的水平。

在二手房方面,上月有67个城市的房价较前一个月有所下降,有两个单位,只有合肥上涨。70个城市的二手房比前一个月平均下降0.8%,连续第四个月下降;平均水平比一年前上升0.1%,几乎回到一年前的水平。

上海房地产研究所的报告指出,目前房价已进入“过冷”区间。从住宅企业的角度来看,9、10月份降价促销力度将加大。从城市的角度来看,房价下跌将使救助和刺激措施更加强烈。

值得一提的是杭州。8月份,杭州新建商品房价格同比下降2.1%,为70个城市中跌幅最大的一次。自今年4月以来,杭州新商品房价格从一个月到一个月一直在下降,连续五个月位居第一。

今年初,杭州首先报道了房地产项目降价的消息,然后引发了地区乃至全国的“降价浪潮”。因此,其房地产市场的变化备受关注。分析人士指出,按照惯例,第一次调整城市市场,往往是第一次复苏。从杭州房价的下跌,我们可以看到,目前的市场仍在深度调整,没有复苏的迹象。

衰退的周期可能不合适。

这一次房价调整的范围很广,跌幅很大,远远超出了市场预期。张大维说,春节以来的七个月里,从个别城市的第一次价格调整到三四月份在华东的大规模布局,再到五月份,大部分以东部城市为主的城市的房价都下降了,市场也加快了调整。到6月和8月,房价的调整幅度从整体分配调整到全面向下调整。

虽然上述情况是多种职能积累的结果,但供求关系的逆转仍被认为是关键因素。根据国家统计局的数据,截至8月底,中国商品房销售面积为5.616亿平方米,连续29个月上升,较2012年3月的低点增长了86.4%。在过去两年中,全国商品房存量几乎翻了一番。随着商品房竣工面积的不断增加,存量指数仍有继续攀升的动力。

在需求层面,城市化进程比预期要慢,以及缺乏产业支持等因素,使得需求的后继性较弱。张大维指出,过去几年,一些二三线城市的房地产市场增长过快,需求透支。因此,在供过于求、成交量停滞的情况下,房价是不可避免的。

多数分析师认为,在2012年和2013年大幅上涨之后,目前的房地产市场呈现出明显的底部特征。主要表现在成交量和房价处于低谷,房地产投资和土地收购步伐缓慢,地方救助措施频繁。

相比之下,目前的内外部环境更差,主要体现在缺乏“4万亿”财政刺激和超宽松的货币政策,以及整个市场的“供过于求”。这也决定了市场调整周期会更长,即房价可能会下跌八个多月。他认为,降价的渠道将继续下去。

“拯救市场”仍有后续行动。

历史经验表明,每当市场低迷时,救市行为就应运而生。由于市场没有好转的迹象,自4月份以来,各城市一直在推出放松管制措施。集中表现为:放宽购房限制令,给予税费补贴,调整普通住房认定标准等。许多其他城市没有明确发出信件,但以隐藏补充剂的形式解除了信件的限制。

到目前为止,这些措施的效果非常有限。据统计局统计,今年1-8月,商品房销售面积6.4987万平方米,比去年同期下降8.3%,比1-7月份增长0.7个百分点。进入传统的“金鸡”旺季,当地交易仍未得到明显改善。

9月15日,湖北省城乡建设部发布通知,促进全省房地产市场稳定健康发展。通知强调,家庭贷款首次购买自己的普通商品房,首付比率为30%,贷款利率下限可扩大至基准利率的0.7倍。由于公告中有六条主要条款,共有二十条规则,所以也被称为“E六条”。在此之前,福建和湖南先后发布了“八福建”和“湖南五国”,四川也出台了一系列的放松管制措施。

张大维认为,随着经济的放缓和土地金融的降温,房地产是地方政府拯救经济的最简单的方式。从目前全国房地产市场降温来看,预计至少还有10个省将发布文件,以挽救脆弱的房地产市场。

业内人士表示,“6E”的发布表明,这一轮房地产救助市场的第二波浪潮正在深入进行。以往的第一轮救援主要体现在单一城市层面,而第二波则升级为省级。他进一步指出,如果市场继续不改善,国家一级也可能出现第三波“拯救城市”。其内容主要体现在个人抵押贷款和住房企业融资门槛的降低,以及住房市场长期调控机制的建立。

大多数受访者指出,尽管救援行动频繁,但在总体告别绝对短缺之后,房地产市场已经进入了一个增长缓慢的“白银时代”。除非从根本上放松信贷政策,否则当前的市场调整周期至少将持续到2015年初,而2014年将不可避免地成为低迷交易量价格的“坏收成年”。