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金九银十褪色:需求再现观望

2022-06-08 06:40:58

  “十一的楼市静悄悄。”一位资深的房地产营销人士感叹道。

黄金时代的“国庆节”在白银时代逐渐褪色。在黄金时代,假期越多,所有从事房地产营销的人就越忙,而今年则更加从容不迫。当你打开你的朋友圈,你会看到许多负责房地产营销线的人分散在世界的美丽之中。

其实,国庆节丢失的颜色只是今年黄金的一个缩影,九银十,总的来说,传统的收获季节黄金九银十今年褪色了很多。在淡季的白银时代,许多开发商“收了几茬粮食”,“收获”基本得到保障,征地越来越困难,住房企业也不急着上船。面对房价无法达到的豪宅跳跃,死板的需求人群并不急于买房。

供应和需求两方面的弱点,就像过去的国庆节,而不是黄金,黄金,九银10的衰落是显而易见的。

但在高级房地产营销人员看来,这种现象并不意味着房地产市场已经崩溃,而是未来房地产营销的新趋势。

现象

这家房地产公司正忙着度假。

对于房地产从业人员来说,今年国庆节最大的特点就是不热闹。在过去几年里,每一次大规模的促销活动都是在这个时候,所有的销售办公室都有各种各样的促销活动,今年都比较少见。

记者们对几栋建筑进行了调查,发现销售进度和销售价格与往常没有太大差别。而打开朋友圈,大部分从事房地产营销工作的朋友都在不同的地方发挥作用,其中不乏品牌住宅企业营销总监。

“没有什么大事,都是在温暖的田野里发生的小事件,画一幅画什么的,而不是前线的销售人员在度假。“一些房屋公司的内部人士告诉记者。

记者在通州一处楼盘的售楼处看到,只有少数几个人手工做小活动。“没有活动,也没有特别折扣。”售货员说。

在这方面,亚洲营销部总监郭毅认为,第四季度加速搬迁开发商的需求确实有所减弱,主要是因为今年第二和第三季度,许多住房公司完成了全国销售任务,因此往年长假期间房地产企业通常的强势促销现象今年很少出现。特别是北京市土地价格高,竞争激烈,住房企业购地难度加大,面粉比面包贵的现象屡见不鲜。如果住房企业以较低的价格迅速消化手中的土地,在同一地区获得土地的可能性几乎为零。在这样的市场形势下,早期征地项目的土地成本优势越来越突出。在注重销售的心态下,住宅企业普遍采取放慢推送、开拓产品、提高利润率的战略。因此,在国庆假期期间,开发商对项目销售没有要求,再加上市场寒冷,客户较少,一些销售人员因此度假旅游,度过一个真正的假期。

供应在逐月下降。

从供应情况看,2015年国庆节期间(10.01/10.07),北京商业房地产市场、丽晶昌安和华润越景湾仅有2个项目进入市场,与9月份的最后一周一样。这两个项目共增加了180个新的住宅产品,预售许可证面积23000平方米,同比下降80%和50%。

亚洲豪副总经理任启新认为,假日期间集中开放供应的现象已基本消失,从“十一”期间的开放情况看,今年的住房供应量与去年同期相比处于低谷。任启新认为,这与北京住房供应量和潜在供应量下降的背景有关。随着北京可开发土地的不断减少,可供改建的住房项目数量将继续减少,再加上住房公司在过去两年中制定的低销售目标,因此进入10月份后,住房公司进入市场的意愿没有得到强调。受国庆假期的影响,北京的住房供应和交易预计很难在10月份取得重大突破。

事实上,自北京房地产市场在8月份见顶以来,供应量在接下来的几个月里一直在下降。8月份,北京房地产市场的开放项目数量达到37件,创15个月来的最高纪录。自8月份开盘以来,黄金、九号和白银10指数都未能突破这一水平。

根据亚洲豪研究所的统计,2015年9月,共有29个项目进入北京商品房市场,比8月份同期减少7个。扣除上月同期新增住房供应量后,新增住房3910套,比上月同期下降12%。

联佳房地产报告显示,在供应方面,考虑到大部分需求将因节假日而推迟,截至10月,还没有住房项目进入市场。一般来说,10月初进入市场的项目寥寥无几,预计供应将在10月下半月达到高峰。新的房地产市场在9月份以“持平”结束。目前,在假日的影响下,“银10”的市场成交量可能低于预期。与九月份相比,也很难有大幅度的增长。

要求再现等着瞧

“我听说这房子最近不容易卖,是吗?我是不是还要再等我买一间教室的计划呢?”已经有一栋房子了,刘先生(化名),准备给儿子买一栋学区的房子,又一次纠缠不清了。在过去的两个月里,刘先生见过不少房子,但总觉得价格不理想。

“一方面,孩子还小,我不太着急,今年可以买最好的,买不到等,这样就不会降价。另一方面,我担心房价会再次上涨。这是主要的纠结。”刘先生对记者说。

刘先生和刘先生一样,站在一边,有一个小国王(名字),他要结婚了,他买房太晚了,然后,用小王的话说,“我每天都看不起一个房间。”

据小王介绍,市区的二手房、大兴、通州的新房都被看到了,买不起。如果他们几乎买不到,他们只能去郊区借很多首付款。“当时我差点就买下了。我一时没有冲动。现在我看到市场有点疲软,我没油买了。”

在与家人反复讨论一个月后,李小姐和她的男朋友最近付了定金。李小姐说,他们买了一套硬房子,首付不到500000英镑。虽然他们工作得再远一点,但负担会减轻得多。

“我们也挣扎了一段时间,主要是因为我们看不清未来的情况,现在我们怕跌,现在不怕涨,以后再想,不能两全其美,所以先买吧。”

“近期交易量下降与需求疲软直接相关。”业内人士说。据介绍,自3月30日新政以来,一系列好的政策对房地产市场的刺激作用逐渐减弱。虽然有减息和公积金等良好政策进一步降低首付比率,但对中高档及中高档置业人士的改善置业影响不大。

义州研究所研究中心(Center For Research At Iju Research Institute)研究主任严跃进表示,央行的调查显示,大量购房者认为房价将持平,因此购房速度不会刻意加快。此外,部分城市房价居高不下,也在一定程度上阻碍了购房者的积极进入。

我爱我的集团副总裁胡景辉认为,如果没有更有力的优惠政策,如适度放宽购房限制、降低交易税、提高公积金贷款上限等,北京房地产市场的降温势头可能会在第四季度继续降温,条件是中档新房的供应继续低迷。

二手房温暖温暖。

房子的数量不错,但成交量和平均周转量大致相同。我们店在11日期间售出了两套,与前一周的销售量相同。仓门一家中介机构的经纪人表示。

这位经纪人说,他对国庆假期抱有期望。“国庆节期间,我也带来了很多客户,但没有达成协议。在市场好转之前,房价上涨了,业主不愿意给出价格,买家也不那么急切,所以基本上是黄色的。”

10月3日,记者在了解通州北源附近中介商店的买卖情况时,发现除了记者和党外,没有其他顾客。

事实上,在中原房地产首席分析师张大维看来,今年的市场更像是一个政策市场。每次政策受到强烈刺激,都会影响一些进入市场的需求。同时,豪宅也很明显,在目前的北京市场上,商品房主流成交价已达350万套,二手房也已超过300万套,整体已进入改善领域,在这种情况下,市场成交量难以显著放大。

二手房信贷市场波动不明显.根据担保公司“维佳安杰”数据的统计,从十一国庆抵押贷款市场的销售量来看,在第七国庆节期间,二手房贷款市场与节前业绩相比是稳定的。

卫家安杰专家指出,虽然在“黄金、九银10”住房市场旺季,但成交量并没有明显增加。首先,在国庆假期期间,大多数人都安排去北京郊外看住房咨询,真正报名买房的人不多。第二,在以往房地产市场交易旺盛的影响下,全市二手房数量减少,业主的挂牌价格逐步提高,部分购房者再次陷入观望状态,假期期间签单的数量通常存在一定的滞后性,导致成交量与节前的波动不明显。

分析

理由1

“假日效应”已经褪色了。

近几十年来,随着房地产市场的快速发展和经济适用房用地的紧缺,纯商业住宅用地不断减少。潜在的供应量下降了,大量的房屋公司不得不选择控制供应的速度,所以今年的月度供应很难突破,“金牛”也不例外,供应的减少必然会影响交易的趋势。

亚洲豪副总经理任启新认为,近年来,假日房地产市场开放的“假日效应”逐渐消退,特别是近两年来,随着假日高速公路收费暂停政策的实施,以及人们休闲生活观念的日益转变,假日旅游已成为越来越多人的选择,因此国庆假期期间的交易量与往常相比大幅下降。

从11年的交易情况来看,基本上处于逐渐下降的趋势,今年的11年交易量仍不到2008年的1/10。任其新认为,由于土地资源的限制,北京商品房市场已经经历了一个快速增长的时期,进入了一个相对稳定的阶段。在自住商品房的挤压下,北京纯商品房的二元分化越来越突出,刚性需求减少,高端成交量增加的市场特征将使未来整个房地产市场的成交量不再出现爆炸性增长。因此,在国庆假期期间,交易很难有太大的突破。

理由2

目标是提前完成,而不是仓促销售。

“‘黄金、九银’市场交易量的下降并不意味着项目销售不理想,但实际情况正好相反。”北京一家房地产公司负责营销的负责人表示,今年5月和8月市场并不受欢迎。北京的主流开发商和主流项目基本上锁定了全年业绩,最后四个月的主要工作就是改变很多回报。

由于7月和8月是淡季销售,大多数住房公司将集中在9月至12月,公司将根据他们的表现调整他们的推进计划。“黄金、九、银十”是房屋公司冲刺业绩目标的窗口期,但今年市场逐月复苏,使部分房屋公司在今年前三季度取得了较好的完成率。

在九月的晚上。30.房地产行业数据研究公司克鲁研究中心(Crewe Research Center)发布了2015年前三季度中国房地产公司销售排名前100名的榜单。受节假日和市场的影响,今年第一季度房地产公司的销售情况不容乐观。自5月份以来,房地产公司的销售显著改善,并启动了半年销售业绩的冲刺。截至第三季度末,20家典型住宅公司的平均销售目标完成率为64.54%,恒大、华润等房地产公司实现了80%以上的销售目标,第四季度相对宽松。

理由3

交易的结构发生了变化。

亚洲豪研究所(Asia-HoweInstitute)的数据显示,2015年1月至9月,北京仅提供了27处住宅用地,累计供应量为278.62公顷,为2006年以来近十年来的新低。亚洲营销总监郭毅表示,土地供应减少的直接后果是土地价格高企,土地成本逆转,这将导致北京的高端项目。

一家住房公司负责人承认,在纯商品房市场的高端市场下,出售的高端项目和近期的高价地块项目不再面临主流的改善人群。主流装修的人将来只能买二手房或自住商品房,纯新房卖给高端装修的人。因此,在未来,北京新的商品房市场必须是供不应求,成交量不断下降,价格不断上涨。热门项目将占据市场份额的绝大部分,一些多年来无法出售的项目仍将被忽视。

延伸

短季节将成为住宅企业的常态。

金,九银十是时间的概念,在时间,九月和十月的秋天,开始进入秋天,这一时期,中国传统的中秋节,国庆节将如期到来。因此,很多中国人会选择在“金九银十”的时候买房子,很多物业会在九月、十月开放,所以这两个月的消费会大大高于其他月份。这常被称为“金九银十”现象。

从近几年的房地产市场交易数据可以看出,2008年“黄金、九银、十”的情况更加明显,2011年、2013年、9月和10月的销售差距与上半年的峰值相比非常小。特别是在2010年之后,9月和10月的销售急剧增长不再出现。

“从这些年来的房地产市场来看,所谓的‘黄金、九银’更像是一种媒体语言,而不是真正的交易。”中原房地产首席分析师张大维认为,房地产销售将进入正常发展趋势。与往常一样,房地产公司不太可能只关注黄金、9只白银和10只,而是将按季度推出相应的促销活动,比如每年年底和明年年初,以提振房地产销售。今年的淡季并不弱,在旺季也没有明显的综合政策刺激。7月至8月的房地产交易处于较高水平,导致月均较高,而在9月份,短假期甚至8月底的数字都影响了合同的延迟签署。

,从2011年至2014年,在房地产市场购买限制政策的背景下,从7月至10月对房地产市场交易量和交易价格的年度分析将发现,在"金九阴10"期间市场是高的。如果普通民众想看到住房市场的趋势,他们应该考虑在从住房市场中扣除这笔交易后,原状需求交易是什么。当消费者认识到市场状况时,他们应该这样做,就不会受到某种花招或幻觉的影响。


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