“营改增”后 二手房要交的税更多了?

2019-12-02 16:29:54

温/商业新闻记者周建虹见习记者刘怡

近年来,“营地改革与增加”已成为房地产市场上的热门话题。3月18日,国务院常务会议宣布部署全面推进营地改革以增加税负:从今年5月1日起,扩大试点行业、建筑业、房地产业、金融业、国内服务业四大行业的改革范围,其中建筑业和房地产业实行11%的税率。

与此同时,为期两年的国家税务局局长王骏明确表示,该计划将首次涉及自然人支付增值税的征管,例如私人住宅交易。周五之后,二手房市场将围绕着“变本加厉”是否会加重税收负担的问题展开。

据了解,目前杭州已有不少二手房业主和购房者得到中介公司的通知:5月1日以后,应增加二手房税,购房待售。事实上,目前阵营的具体实施细则尚未出台,政策对二手房市场的影响尚未显现。此外,国务院常务会议还明确表示,新试点产业原有营业税的优惠政策原则上仍在继续,具体行业应采取过渡性措施,确保所有行业的税负只得到减轻。

“营房改革增加”后,二手房税费增加了吗?具体细节尚未公布

“这房子应该马上卖掉吗?”王女士前天说,商业报纸的读者热线,咨询营的变更问题。据王女士说,上周末她接到几家二手房中介公司的电话,敦促她卖掉这套房子。该机构表示,在5月1日,二手房交易的税收可能会增加,这促使我在这项政策空洞无物的时候把房子搬出去。“王小姐说。

据记者介绍,上周末,王女士被催促出售或买房并不是一个小数目。房地产业被纳入阵营改革的范围后,11%的应用消息传出后,很多人担心二手房交易的税费会增加吗?在社交网络上,所谓的“五年购房差距很大,要交11%的税,需要尽快做”等消息也层出不穷。

那么,在“营地改革”之后,二手房交易的税费真的会增加吗?不一定,因为目前的政策执行细节还没有公布,所以如何纳税就不得而知了。昨天,记者致电浙江财税12366热线,服务人员告诉记者,目前还没有收到关于这方面的具体通知,可能有相关文件要到四月。

此外,从国务院部署和增加的初衷出发,也是减轻税收负担。在国务院常务会议上,提到新试点行业原有的优惠企业税收政策原则上应继续,对特定行业采取过渡性措施,对服务出口实行零税率或免税政策,确保所有行业的税收负担只能减轻或不增加。

一些行业专家表示,如果营地改革涵盖二手房交易,目前基本的税费框架也将继续下去。例如,第一套个人,或者持有一定年限的住房营业税减免政策应该继续下去,否则二手房交易的实际税费负担必然会增加,这不符合“只减不增”的前提。

如何改变“营地改革和增加”?

预测1:持续下降,超过2年的购房者将免征增值税。

3月21日,彩新作了一份报告称,二手房贸易改革不会增加税收,将在不到两年的时间内全额征收5%。根据报告,在实施难民营改革试点项目的措施中,明确的是,如果个人购买的住房不足两年,增值税应按5%税率全额支付,如果个人购买的住房超过两年(含2年),则免征增值税。

“经济观察报”还报道,“购房不满两年的,按百分之五的税率全额缴纳增值税,个人购房二年以上(含二年)的,免征增值税。”这样一个5%的增值税税率允许所有购买和出售二手房的个人放弃他们的心。在住房转移后的两年内,增值税税率从营业税的5%转变为增值税的5%。税收负担并没有上升或下降,而且一直保持稳定。“

在二手房交易中,现行的营业税优惠政策也将在未来转向增值税,以保证税收负担的减轻或不增加,本报还报道:在二手房交易中,现行的营业税优惠政策也将在未来转化为增值税。

这由多家媒体当局报道免税、减税的可能性很大。在这份报告的基础上,我们可以计算出未来交纳的税款和费用的变化。根据增值税算法,为了计算增值税,必须计算销售量、销售额=销售税/(1税)、应税=销售x税,如售价100万的房屋(包括不到2年的税款),最后的增值税应为[100/(15%)]×5%=47600。在现行营业税下,总价格按5%的税率征收。根据现行政策,营业税应缴税额为100×5%=5万。这样,“营改加”后,税费稳步下降。

预测2:对于自然人,只需要3%的增值税

3月18日,国务院常务会议明确确定了建筑业,房地产业也被纳入“营地改革和增加”试点范围。适用11%的税率,将房地产纳入扣除范围。因此,几天前,许多舆论指出,在5月1日之后,二手房上市,要求缴纳11%的增值税,试图在二手房市场上造成抛售。一位金融专业人士表示,公众舆论毫无根据。

据了解,增值税的11%适用于普通纳税人,房地产企业通常是其中之一。购买和出售二手房的自然人在二手房买卖的全过程中不能得到批准,因此被接受为小规模纳税人。根据增值税暂行规定,小规模纳税人采用简单的税法,税率仅为3%。对于第一套个人,或持有一定年限的住房营业税减免政策应继续下去,否则二手房交易的实际税费负担必然会增加,这不符合“只减不增”的前提。

根据增值税的计算,100万英镑的房价(含税和不到2年的购房)最终将按[100/(1.3%)]×3%=29100的税率征税。根据现行政策,它远低于5万元的营业税。

要么预测符合国家“阵营改革增加”改革的目的,即确保各行业的税负减轻或不增加。此外,据知情人士透露,这份政策文件和配套操作措施预计将于本周发布,计划文件长达100多页。

“营地改革和增加”对二手房市场的影响是什么?行业专家就是这么说的。

“二手房的实际影响很难判断,”浙江中原房地产品牌总监景海燕说。“从增值税本身来看,可能会增加一些房产税,也可能会减少一些。然而,这些规定尚未出台,也不知道是否会有豁免。”景海燕说。同时,她强调了在稳定市场中尽早引入规则的重要性:“目前,从5月1日开始的一段时间里,许多人没有强烈的紧迫感,对市场没有很大的影响,如果四个月的规则不到位,就会让买卖双方产生驾驶末班车的心理,引起一些恐慌。”

我爱我的市场评论员宋文杰认为,现行的营业税政策2年以上的住宅交易是免税的,因为增值税超过2年的免税额是极高的,没有必要担心交易会导致高增值税,而且市场上也不会出现抛售。

小贴士:

买卖二手房,

我要交什么税?

目前,二手房(住宅)销售需缴纳4种税种,包括契税、营业税、个人所得税和土地出让金(土地征用)。税基是根据合同价格或农业税的高价原则计算的。此外,还应支付相关的处理费,如产权交易费、登记费等。

契税分为三种情况:第一次购房,90平方米以下,按1%征收;90平方米以上,按1.5%征收。家庭二次购房,90平方米及以下,按1%征收;90多平方米,按2%征收。第三套家庭以上购房按3%征收。

营业税可分为两种情况:完税2年的,免征营业税。纳税少于2年的,征收全部营业税,相当于房屋交易价格的5.6%。

个人征税取决于两个条件:唯一的家庭住房和财产证明已满五年,如果这两项条件都得到满足,则免税。个人所得税必须支付,如果任何条件不满足,按差额的20%(差额=销售价格-购买价格-合理费用),或1%的全部金额。

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