在告别了野蛮增长和黄金时代之后，房地产业如今陷入百花齐放的境地，但缺乏统一而鲜明的节奏、差异化、并购、转型、跨境、多元化、出海、回归一线、二线等步伐，住宅企业的选择多种多样。最近在海南举行的博鳌21世纪房地产论坛上，与会者认为，今年上半年房地产市场已达到周期性高点，下半年和明年初将呈现下降趋势。
国内房地产市场下行趋势的形成
“随着房价达到周期性高点，明年一些城市的房地产市场将出现负增长。、全国房地产商会会长顾云昌日前在博鳌21世纪房地产论坛上作上述表示。
国家统计局的数据显示，2013年全国商品房销售面积为13.0551亿平方米，比去年同期增长17.3%，是迄今为止成交量最高的地区。今年上半年，全国商品房销售面积达到6.432亿平方米，比去年同期增长27.9%，但同比增长5.3个百分点。
“房地产有三年左右的时间，包括起落。在不同的城市，二线城市可能更接近市场，三四线城市可能会落后。”顾云昌表示，“明年，一些城市的房地产市场将为负。在下行过程中，购买力会下降，观望情绪将增强，而在三四线的中小城市，这一点将更加明显。”
根据这一判断，房地产商会创办人NieMeisheng也一致认为，今年上半年房地产市场的增长已经达到了阶段性高点，未来整个市场都会放缓。
迦南资本有限公司创始人兼建业景瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示，国内房地产市场目前正处于二次城市过热、过冷的阶段。建银京瑞资本作为一家房地产基金管理公司，近年来其国内业务逐渐萎缩。
如果你现在被要求选择一个国内房地产投资城市，你会选择哪个城市？“我选择不投票。”李晓东回答说：“深圳北部等二线热点城市如合肥、厦门、南京等二线热点城市，目前市场相对较好，但成本较高，进入风险相对较高；三四线城市，作为房地产基金管理公司，我们不敢进入。”李晓东说，目前国内优质房地产投资项目越来越难找到。
市场分化后，泥沙。
对于2016年上半年出现的地王现象，新城控股集团高级副总裁欧阳杰认为，王建王在挤出普通商品房供给以推高房价的同时，中低端的产品数量将越来越少，未来的价格也会越来越高。
在中国经济新常态下，房地产业同时进行三次调整：一是“周期性调整”，企业应对等待；二是“结构调整”，企业应对转变；三是“趋势调整”，企业战略是创新。
在一系列的分化中，房地产市场也处于泥泞和沙地的状态下。
聂美生指出，现在政府在促进租金和销售的同时，确实满足了住宅使用的需求，这种清除库存的方式是健康和健康的。但另一种现象应该引起警惕，要想把房子卖出去，要把房子卖出去，但大多数的买家都是投资者，很多房子都不存在，导致房地产空置率高，从长远来看，即恶性到库存，但房屋从开发商手中转移到投资者手中，使库存一次移动，而不是真正意义上的库存。
顾云昌说，地方政府出库时，要注意这一现象，解决配套建设问题，采取新的模式解决“候鸟”空置房屋问题，警惕投资者造成的高海拔地区房地产市场未来发展的风险因素。
去年商品房平均价格再创新高，今年上半年全国房价达到了一个新的水平，超出了业内人士的预期。国家第一代党委书记潘利群认为，市场上有很多悲观的声音，主要是由于对中国经济持续增长的担忧，包括劳动力供应减少、投资违约下降、技术创新乏力、国际市场萎缩等。这些因素支撑着过去高速增长的势头正在减弱。
新城控股集团高级副总裁欧阳杰认为，不断上涨的房价给库存带来了麻烦，已经建成和许可的房屋还没有售出，库存的另一部分是存量的最大部分，也就是在新建筑区没有售出的部分，也是很高的。第三部分是土地储备面积，据统计，24家上市住宅企业的土地储备面积为2.39亿平方米，因此实际存量应远远高于目前的地面库存。
“地王项目越来越多了。据统计，今年上半年，全国出现了205位土地国王，而在房地产市场最好的时代，全国只有几十位土地国王。该项目能否赚钱取决于当前宽松的货币政策能否继续下去。“李晓东说。
北京师范大学金融研究中心主任、经济学家钟伟说，目前，土地国王可能只是一个小的、短的、分散的、迅速的表面繁荣，拥有政府担保和降级保证的土地国王是可靠的。
市场后政策微调的可能性增加。
Reico Studio在论坛上发布的2016年第二季度中国房地产市场报告预测，第三季度市场发展的总体政策环境将继续宽松，市场将保持低增长趋势，第二季度末增长率将继续回落，投资增长、销售增长和房价上涨将逐步下降。
与会者认为，一旦房地产发生了变化，该政策将在另一个之后进行。未来将根据不同地区制定不同的微调政策，必要时可增加这种可能性。
聂美胜指出，房地产供给侧改革必须从三个方面入手：“一是土地供给侧改革，政府要积极推进同地、同权、同价农地入市；二是房地产投融资体制改革，要增加直接融资比例，建立地方房地产投资基金；三、房地产税费改革，对企业来说，要把土地出让费和税费结合起来，规范纳税。“
顾云昌说，下半年的调控政策要更加细化，从城市政策到城市政策，，更好地利用市场进行资源配置。以北京及其周边地区为例，顾云昌表示，，并建议维持现行政策。
“房地产税可能影响房地产市场以消除库存的问题一直被提出来，但在国内房地产市场两极分化的背景下，我们可以选择次区域和城市来实施。”华夏新供应经济研究所(Huaxia New Supply Economics)所长、财政部财政科学研究所(Institute Of Fiscal Science)前所长贾康表示，推动财产税的实施只是时间问题。
贾康说，对于人口外流缓慢甚至净流出的小城市，建设合适的城镇将成为化解库存的有效途径。“目前，长三角许多城市正在实施特色城镇建设计划，以尽可能稳定宜居城镇的人口，”贾说。
“在三线和四线城市，减少库存的问题可以使用更多的政策杠杆，例如共有产权，以减轻购房者的压力，因为这些城市的购买力仍然很低，一些金融杠杆可以被适当利用。”贾康说。
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