2017年上半年，回顾去年，房价先是疯狂上涨，下半年是全国范围内的一波限制性政策，2017年上半年是这些城市政策继续发酵的关键时期，但有趣的是，今年上半年，热火朝天的三线城市和四线城市在房价和政策方面存在差异。荣360的房贷君王(方台123)今天给大家讲讲。
一、二线城市房价稳步下降，房价快速上涨已得到控制。
资料来源：国家统计局。
在一线城市和天津、南京等热门二线城市的最后六个月里，房价的快速上涨受到了去年政策的抑制。根据国家统计局5月份发布的最新数据，70个城市中有9个城市的新商品房价格较前一个月下降，增加了1个，而26个城市的新增商品房价格有所下降，比前一个月多了3个。七个城市的二手房价格较前一个月有所下降，比上个月多了两个，而有30个城市下降了，比上个月多了8个。据国家统计局网站介绍，今年以来，商品房销售面积和销售量大幅下降，期货房销售面积从去年12月的10.560862亿平方米下降到5月份的3736.457亿平方米，销售量从7985.1亿元下降到2990736万亿元。
对于房价整体偏高的四个一线城市，存量住房(二手房)的价格能够更好地反映其实际情况。根据中国房价市场平台的数据，从2017年1月到6月，广深的房价从高到低的顺序是从高到低。北京，上海，深圳，广州，其中北京在4月时房价出现相对显著的上涨波动，达到67951元，之后回落到6月的66428元。
总的来说，一线城市和热二线城市房价的上涨速度不如去年，但仍在缓慢上涨，政策的主要目的是将房价上涨保持在合理的区间内，预计将维持到年底。
第二，环线、个别三四线城市房价大幅上涨，成为房地产市场的新热点。
这些限制措施在一线城市实施后不久，就有相当数量的“限制型”人蜂拥到一线城市附近买房，包括北京周边的廊坊、张家口、上海周边的南通、嘉兴、东莞和深圳周围的惠州等。根据房价数据，廊坊房价同比上涨137.9%，而下属咸河房价同比上涨127.9%。
北京、上海、深圳三大城市聚集在一起，形成了三大城市圈，这三大城市圈承担了一线城市大量的住房需求，引发了一轮房价上涨。
根据云方数据研究中心公布的数据，与北京、上海、深圳三大城市的房价下跌相比，北京、上海、深圳三大城市的二手房价格在五月份普遍呈现正增长，单价普遍呈上升趋势。
面对如此夸张的反弹，廊坊、保定、株洲、关口、拉水等北京周边大城市纷纷出台限制政策，要求外来者支付社保，只能购买一套，商业贷款、公积金贷款首付调整，甚至当地民众也限制购买2套，有的直接规定不能在几年内出售，涵盖范围广、力度大、房价过高等。
有趣的是，也有一些自身综合实力不强的三线或四线外的城市房价已经上涨。根据国家统计局的数据，五月份70个大城市房价环比上涨前三名分别是蚌埠(3.4%)、北海(3.2%)和湛江(2.6%)。4月份的涨幅为蚌埠(2.2%)、北海(1.9%)和湛江(1.0%)。
此外，国信证券、中国指数研究所等机构的数据显示，在土地市场上，威海、莱芜等城市在不久的将来占据了十大住宅用地交易的位置。种种迹象表明，第三线或第四线已逐渐成为房地产市场的一个新热点。
为什么会发生这种事？
回想起来，一线城市和二线城市被一线城市包围，为了应对不断上涨的房价，这些城市出台了限制措施，低端工业人口外流，为三线和四线城市提供了过剩的需求。也有一点重要的是，在热点城市实施“限制”政策，与这三、四个城市实施的“去库存”政策相对应，主要表现是为了鼓励出台优惠政策，购买住房补贴、抵押贷款利率、首付一直维持在一个相对较低的水平，对刺激住房需求从而促进房价上涨起到了一定的作用。
虽然一、二线城市的房价处于高企期，三四线和外国城市的房价进入快速上涨时期，但这种上涨可能是不可持续的。就资源和人口流入而言，这些城市缺乏一线城市的强大吸引力.买房后，购房者只是处于暂时的虚幻状态，这种需求是被动产生的，而不是主动需求。房价很难维持很长一段时间。
第三，今年上半年房地产市场政策的特点：
一、从需求侧开始，城市政策差异化明显，传播范围广。
通过以上对一线、二线、环线、三线、四线城市的分析，不难看出各城市在实施政策时的特点。由于城市政策，五限制组合，一步，更多的合作。主要表现就是政策调整的力度不同，并且有些城市跟提前商量好了似的，在同一天出台政策，比如包括长沙、无锡、嘉兴在同一天出台限售政策，此后成都、厦门、保定等30多个城市出台了限售政策，但是限售年限、限售对象有差异，比如大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让,且前提都是在限购的区域内，而有城市规定5年内不能转让；在限售对象方面,杭州明确限售对象仅为企业,提出企业购买杭州限购区域住房需满3年方可上市交易;保定白沟新城等地政策限制的是非本地户籍居民(家庭);广州、无锡则对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”。
销售限制和购买限制、价格限制(房价)、贷款限制(贷款首付、利率)和商业限制(对商品房的限制)已经形成了“5限制”模式，影响了广泛的城市地区。
此外，政策出台后，各地将继续按照“贴片政策”的效果跟进，如北京去年上调首付住房贷款，今年已将利率提高到10%，将两笔住房贷款的寿命从最多30年降至25年，限制商品房作为住宅上市交易，首期住房贷款利率上升10%。可以说，这一政策并非一劳永逸，而是准备根据市场情况进行调整。
2.对供应方作出重要调整
值得一提的是，不仅要从需求方面进行控制，还要在供应方采取相应的措施。，要求根据清仓周期调整土地供应战略。主要内容如下：
消化期超过36个月的，停止土地供应；
在36个月内，必须减少土地供应；
在12至6个月期间，必须增加土地供应；
在不足6个月的情况下，不但要大幅增加土地供应，而且要加快土地供应的步伐。
坦率地说，有更多的房屋来减少土地的供应，更少的房屋来增加土地的供应。事实上，北京市政府于今年4月批准了2017年至2021年和2017年北京住房土地供应规划，计划在未来五年提供6000公顷住宅用地，其中包括5000公顷国有建设用地和1000公顷集体建设用地，以确保150万套住房的需求。6月13日，第一个向新的北京人(无住房的非北京工人稳定就业)提供北京自住房的试点项目来了，其中30%的住房供应，即128套，是专门卖给新的北京人的。
从需求方面解决供需问题已悄然纳入政策规划。因此，在未来六个月，“去库存”仍然是房地产市场政策中的一个重要关键词，但围绕“去库存”的实际行动将因城市而异。
总之荣360认为，一线和热点二线城市处于高度水平状态，对周边或一些强大的三、四线城市造成了大量需求，推高了这些地区的房价。上半年，从需求和供应两方面采取了相应的措施。如上所述，不同城市政策的实施明显不同，形成了“因地制宜、相互结合、分步合作、相互配合”的政策模式。这种情况应持续到年底。
四、三对购房者的建议
1.确定政策和市场条件
然而，在你买房子之前，你必须了解城市的政策要求和房价的走势。对于一些“认购贷款”和“限制销售”的城市来说，你采取的第一步将直接影响到你将来能否顺利购房。例如，如果有严格的需求，就没有名义上的住房，但由于有住房贷款记录，购买一套房子很可能被确定为第二套住房。对于经济能力有限的家庭来说，首付10%的首付无疑会增加买房的成本。市场正在发生变化，购房者也应适应市场做出决策。
2.认识到你的需要和经济状况
这也是陈词滥调，但还是要说，买房一定要有一个最基本的起点，投资还是自食其力，多少预算等等，今年的政策不过是对一些超高房价的投资者来说，在总体上来说，现在买房要投资还是要谨慎，因为你不知道还会有什么有针对性的政策出台，让你措手不及。严格的要求，要有一个底线，毕竟对于大多数人来说，买房可能会花费家庭的全部积蓄，但如果生活质量要求很高，最好不要超过家庭月收入的30%。
3.买一套房子，尽量选择一个炎热的城市。
要买房子，我们应该尽量选择北方的广州和深圳，以及其他15个新的一线城市，其次是：成都，杭州，武汉，天津，南京，重庆，西安，长沙，青岛，沈阳，大连，厦门，苏州，宁波，无锡。这类城市无论从资源还是产业发展、人口流入看，综合实力较强，买房更有保障。
注：以上数据来自国家统计局、中国房价市场平台、云芳数据研究中心。
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