证券时报作者：宫云涛 付建利 王一鸣
陆家嘴，这个响亮的名字，代表着上海黄浦江畔一片高楼鳞次栉比的国际化金融城，也是中国改革开放走向世界一张骄傲的名片。
改造和建设这片曾经是大片仓库棚户区的主力，是上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（简称陆家嘴股份、600663），其仅用20多年就把上海“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的传统观念永远变成了历史。
黄浦江畔这片中国最多摩天大楼的金融城，是人类历史上最伟大的建筑群之一，作为最初的开发建设者，陆家嘴股份自身获得快速发展的同时亦迎来多次关键转型。
早于2004年，陆家嘴股份完成了主营业务从单一土地开发向土地开发与项目建设并重的战略格局转型，确立了公司在行业发展中的竞争优势，并逐步增加长期拥有的优质资产的比重，成为一家以城市开发为主业的园区开发型房地产公司。截至2017年底，公司持有的主要在营物业面积已从2005年转型之初约15万平方米增至约264万平方米，业态涵盖办公、商铺、酒店、会展及住宅物业；目前在建面积超过121万平方米。
至2016年初，作为浦东新区第三批国资国企改革的重点，公司全面启动国企改革，以现金方式收购了陆金发88.2%股权，并于2017年完成其剩余11.8%股权的收购，初步构建“地产+金融”双轮驱动战略。
眼下，陆家嘴股份已蜕变为一家涵盖城市功能开发、商业地产经营、金融产业投资、会展规划咨询的综合性投资控股公司。
数据显示，上市25年来，不仅主营进行了转型升级，陆家嘴股份业绩亦呈现几何级增长，营业收入由最初上市的6.04亿元增长近15倍至2017年的93.25亿元，净利润则由2.89亿元增至31.30亿元，增长约10倍。
李晋昭，现任陆家嘴集团党委书记、董事长，陆家嘴股份董事长，他也是上市公司和陆家嘴金融贸易区的发展壮大的见证者。谈起公司的成长、金融贸易区的变迁，他如数家珍。
回望射雕处，岁月峥嵘。一路走来，陆家嘴股份有着哪些经验？未来如何继续保持高质量发展？
日前，证券时报“上市公司高质量发展在行动”采访团走进陆家嘴股份，与陆家嘴股份董事长李晋昭进行了一场对话。
记者：今年是公司成立的第26年，，公司的成长与浦东开发密切相连，能给我们谈谈这段历史吗？
李晋昭：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，成立于浦东改革开放之初，是陆家嘴金融贸易区最初的开发建设者之一。成立初期，公司紧紧抓住了浦东开发这一历史性机遇，创新土地空转、成片开发、快速滚动的机制，在短时间内实现了城市形态重塑、企业产业汇集、经济功能再造。
2004年，公司确立了主营业务向土地开发与项目建设并重的战略格局转型，并逐步增加公司长期拥有的优质资产的比重，成为一家以城市开发为主业的房地产公司。目前，公司持有的主要在营物业面积也从2005年转型之初约15万平方米增至2017年的264万平方米，业态涵盖办公、商铺、酒店、会展及住宅物业，在建面积超过121万平方米。
总体来看，近26年来，公司在浦东的开发建设历史，大致经历了三个时期：
一是土地成片开发阶段；包括功能规划研究、“七通一平”旧城改造、城市基础设施建设，以及依托“土地批租”方式，推进以金融、贸易产业为主要导向的招商引资。
二是配套功能完善阶段。限于陆家嘴开发之初的环境和资金条件所限，城市功能配套缺乏、优质产业发展载体不足的问题日益凸显。因此，公司拾遗补缺优化陆家嘴区域配套功能，使陆家嘴金融贸易区的商业、人才、居住等各方面城市功能和竞争力获得了进一步提升。
三是主营转型升级阶段。步入“十三五”规划后，公司进入到加速主营转型升级阶段，一方面，房地产板块业务，公司正加大中短期产品的运营，通过项目公司获取房产开发项目(含商业及办公等类房地产），待项目开发成功后再转售资产或股权；另一方面，公司于2017年度完成陆金发100%股权的收购，初步构建“地产+金融”双轮驱动的战略，抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理。
记者：这些年来，陆家嘴股份在城市区域开发方面，积累了丰富的经验，也成为国内驰名的商业地产投资开发和运营商。我们很想知道公司成功的经验主要有哪些？
李晋昭：多年开发建设的过程中，公司已经培养出了一批经验丰富的开发团队，具备规划设计、土地管理、招商引资、工程建设、运营管理等方面的专业人才和技术资源。在新区域开发进程中，主要经验有三方面：
一是规范严谨的企业运营和管理。随着公司近年来主营业务发展的不断深入，工程项目建设全面展开，资金投入日益加大，对风险管控提出了更高的要求。为此，公司梳理了各项制度流程，对可能出现的风险做到“心中有数”并根据实际情况不断完善，力求以最高的效率做到“发现问题，处理问题，解决问题”。
二是过硬的项目整体开发能力。公司始终秉持“质量第一”的理念，坚持高质量施工、高水平管理、高标准验收。
三是成熟完整的项目运营产业链。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的营销和物业管理团队，并积累下了良好的自有客户资源。
公司一直坚持以“高标准、严要求”来进行产品质量的管控，充分发挥自身优势，努力做大、做强、做优。
记者：公司今年5月搬出陆家嘴，来到了一个新的开发区——前滩。这个地方正在被建设成为新的“陆家嘴”。前滩对陆家嘴股份是一次新的挑战，对上海市政开发建设而言又有什么新的定义？
李晋昭：前滩国际商务区位于黄浦江南延伸段，北面为世博后滩拓展区和耀华地块，，并有3条轨道交通穿越其中，区位优势突出、交通条件优越、景观资源丰富。根据规划，前滩拥有约350万平方米的建筑容量，计划建成集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能于一体的国际新城。前滩国际商务区已被列入上海六大重点开发区域，成为上海城市转型发展和功能提升的重要载体。同时，该区域亦是上海“十三五”功能集聚的重点区域之一，将致力于打造成上海浦东“重点区域整体开发”的示范区、。
前滩国际商务区由陆家嘴集团负责规划与开发，陆家嘴股份因此获得了参与建设的机会。目前公司上下正围绕前滩区域“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的总体目标推进项目的开发建设。就陆家嘴股份而言，商业项目方面，公司与国际一流开发商太古地产合作；办公楼宇方面，公司正全力推进前滩中心25-2# 地块超高层办公楼以及34# 地块办公楼建设；商业配套方面，公司25-2#地块酒店项目将由国际品牌香格里拉加入等。
相较于陆家嘴金融城主要以商办为主，未来整个前滩中心将成为一个集商业、酒店、办公多功能为一体的大型国际化商务区。
记者：公司这些年业绩一直稳步增长。从2007年至今，公司的营业收入和利润双双保持着稳步增长。我们看到公司已经初步构建了一个高效的“地产+金融”双轮驱动的战略，这对于公司未来继续保持高质量发展有哪些帮助？
李晋昭：经过十年的改革转型，公司商业地产板块已经发展到一个比较成熟的阶段，商业地产运营机制稳健，在营物业规模逐年扩大，经营业绩情况不断向好。目前，公司不失时机地筹划、引进、实施好项目，推动“走出去”战略，即走出陆家嘴，培育企业新的增长点。例如，公司于2017年完成苏州绿岸95%股权收购，这是公司继天津之后，第二个“走出上海”的大型成片开发项目，为公司未来的发展提供了新的可开发资源。
在金融业务方面，公司将以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三个持牌金融机构为基础，抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理，开展地产与金融协同、共振的探索。长期以来，公司一直坚持以“终点为起点”经营原则，努力保持每年利润稳中有升。
公司会保持时刻有新思维、新作为，通过“商业地产”与其他相关联行业的互动协作，通过收购、兼并等方式提升资产规模和效益，实现投资产业适度多元化。
未来，公司会以“地产+金融”协同运作为抓手，以商业地产投资开发为核心，以金融和商业零售为两翼，上海、天津、苏州三城开发建设并肩作战，并高标准、高质量、高效率推进金融板块中长期发展规划工作。同时，公司将继续探索地产与基金联合、楼宇资产证券化等金融业务创新，逐步形成陆家嘴金融地产大业务链。坚持有所为有所不为、有进有退的管理策略，逐步清理退出非主营项目，并聚焦力量、优化配置，服务浦东开发，提高公司核心竞争力，保持业绩稳步增速，布局新的盈利突破点。
记者：上海有中国最多的高档写字楼。据说到2022年，上海新增甲级写字楼近1000万平方米，预计消化时间至少8年。同时，城市向外扩张及建筑成本提升也会挤压核心商务区的需求。对于该问题公司如何看？
李晋昭：陆家嘴股份目前持有长期在营甲级写字楼共18幢，总建筑面积近163万平方米，主要在建办公楼宇超过45万平方米，除了小陆家嘴区区域外，公司的办公楼宇还遍布竹园、花木、陆家嘴软件园、前滩等区域。面对来自区域内外的竞争，公司应对可用两字来概括就是“统筹”，简单地说就是：梯度资源、统一战略、品牌强化。
我们将加强各板块资源的统筹与共享，充分利用梯度资源，为租户提供最为合适的租赁方案。、新兴CBD、城市商务园区及偏远商务园区等，梯度明显。无论是已有合作客户还是新增客户，面对其现有及未来需求，陆家嘴办公营销团队充分利用梯度资源，为其提供最为合适的租赁方案（包括租赁区域组合建议、更具灵活性的租金策略建议等），并为其在陆家嘴地产范围内的楼宇搬迁提供便利措施，与客户实现合作共赢。对于一些有特殊需求的优质客户，充分利用公司商业楼宇的综合开发能力，在条件允许的情况下，为其提供定制化服务等。
当然，我们还会继续做强品牌，做精服务。从楼宇运营、客服提供和物业管理服务等工作中，精益求精，力求为客户提供最优质的服务，不断加强陆家嘴地产品牌的对外吸引力和市场认可度，从而增强品牌附加值和客户黏性。
不断提升和完善配套设施也是必不可少的。例如：办公楼宇的商务服务（包括会议室、培训室、创业服务、企业注册相关服务等）、商业配套（包括各类餐饮、便利店等必需业态）、生活服务（白领公寓、健身设施与场地等）、文化配套（例如文化展示、文艺表演）等，增强项目的对外吸引力。同时，进一步推动存量楼宇更新，特别是针对位于核心商务区及其周边、入市超过十年的楼宇，将通过楼宇硬件与软件的改善与提升，增强其市场竞争能力。
我们还会持续关注客户品质，包括新租客户和在租客户。一方面，在新租工作中，加强企业性质、股东组成等情况的调查，防范未来风险；另一方面，对于在租客户，公司积极跟踪了解租户的经营情况和各项诉求，建立较为完善的“出租方-承租方”沟通管理机制，对于物业运营可能出现问题做到心中有数，努力做到“防患于未然”，以实现楼内客户的稳定与优质。
此外，公司会密切跟踪市场变化及行业研究，及时掌握市场动向为楼宇租赁策略提供动态调整依据，不断加强对于写字楼需求的研究分析，以期通过项目的前期介入，不断为客户提供更符合其需求的优质楼宇。
记者：随着土地资源日益减少，改革发展进入深水区。如何在新时代继续建设高品质的浦东，也为包括陆家嘴股份在内的浦东国企带来新的挑战。对此，陆家嘴股份是如何看的？应对措施是什么？
李晋昭：2018年是贯彻十九大精神的开局之年，是实施“十三五”规划承上启下的关键一年，是推动浦东发展的深化之年，也是公司转型升级的重要时刻。在这种形势下，诸多的改革与创新需要进一步发力，为建设高品质浦东、提升浦东经济质量和效益纵深推进。公司正科学布局土地储备，精准掌控营销节奏，积极拓宽产业结构，不断完善管控体系。
就当前和未来而言，公司以浦东新区为主战场的多元化转型升级中，将重点布局以下几方面工作：
一是要继续做好浦东进一步开发的工作，发挥公司在浦东区域开发建设中的主力军作用和经验优势，在浦东新一轮区域开发建设、生态空间布局、社会服务体系构建中持续贡献力量。
二是要继续推进“地产+金融”协同运作，推进金融板块的中长期发展规划的编制工作等。
三是要继续探索地产与基金联合、楼宇资产证券化等金融业务创新，逐步形成陆家嘴金融地产大业务链。
四是要坚持“有进有退、有租有售”的运营策略、“以市场为导向、以客户为中心”的服务理念，租、售、管“三位一体”，办、住、商“齐头并进”。
五是要继续提升物业管理的全方位服务能力，秉承“服务为本质，管理显服务”宗旨，全面做好在营物业品质管理、安全运维，不断引进先进技术，持续提升管理水平。
总之，站在新的历史起点上，面对全面深化改革的新形势、经济发展的新常态和市场竞争的新格局，公司更要准确把握战略机遇，把改革转型作为持续发展的突破口。
记者：作为上海滩最驰名的商业地产商，陆家嘴股份一直给股东很好的回报，我们非常想知道，公司是否想借此机会对广大股东说几句话？
李晋昭：作为一家上市公司，公司始终贯穿秉承效益优先和企业价值最大化的宗旨，注重对广大股东的良好投资回报，实现区域开发和公司效益的“双赢”。但是房地产开发企业，特别是要做一个百年型的、永久的老字号企业，无论是区域开发建设还是物业租赁服务，我们都一定要立足长远、放眼未来。健康有序地发展，并具备极强的抗风险能力，这才是企业可持续性经营的保障。
我们非常感谢投资者一如既往地对公司的支持。但大家最好不要希望今天投资公司，明天就能产生收益。投资是一场长跑，是对公司未来能持续成长的期待。我们会努力不辜负大家的期望。我们不仅要把企业做好、做强，促进产业转型升级，提升企业核心竞争力；我们还要让公司的股价能体现企业真正的价值。努力回报广大股东，这是企业未来的愿景，当然也需要更多投资人理解我们、支持我们。
陆家嘴金融城探索“业界共治”
2017年02月22日 新华每日电讯
,很多包裹只好在大厦外面堆放。能不能大家合起来找个空间建设物流驿站?”“金融机构对国企混改很有兴趣,理事会能不能牵头建个议事平台?”……台上,各方讨论气氛热烈。台下,坐着交通银行、上海人寿、安永华明等国资、民资和外资机构的代表。
这样的场景,出现在21日举行的陆家嘴金融城理事会一届一次常务理事会上。去年8月,拥有近800家持牌金融机构的上海陆家嘴金融城,在全国率先实施“业界共治+法定机构”的公共治理架构,引发各方关注。
提供更加专业、高效的公共服务,是金融城改制的目的。为此,陆家嘴金融城组建了由业界代表共同组成的理事会,理事会秘书处设在金融城发展局。区内的大小公共事务,不再由政府说了算,而是金融城“居民”商量着办。
首次常务理事会讨论的一个街区公共空间提升项目,就是这样的典型。陆家嘴很多商务楼宇周边,都有自己的绿化空间,但原来大家“各扫门前雪”,造成整个街区公共空间割裂、景观品质不高。理事会成立后,不同业态的金融城“居民”能够聚在一起议事,沟通和协商成本大大降低。
“整个金融城就是大社区,需要大家共同维护。”负责金融城开发的上海陆家嘴集团总经理李晋昭说,他正在计划建设一处重要的公共连廊项目。有了理事会这样的区域共治平台,让李晋昭对陆家嘴建成“24小时立体城市”充满了信心。
上海自贸区首家法人保险机构上海人寿是金融城的“居民”。上海人寿董事长密春雷说,金融城超过40万白领人群,对公共服务的要求很高。“在改革之前,一座楼宇的白领去对面楼宇吃饭,可能要跨过两道栏杆,虽然是一个小问题,却折射出公共事务的重要性。”借鉴伦敦金融城等区域的经验,实施业界自治共治,无疑可以提升陆家嘴公共服务的品质。
业界共治是大方向,还要“撸起袖子加油干”。陆家嘴金融城首次常务理事会,讨论先期设立品牌推广、楼宇发展和绿色金融三个专委会,作为共治的平台和抓手。比如绿色金融专委会,就将在金融前沿领域探索创新,从法律、财务和政策等实务层面推动绿色金融的发展。
“作为上海国际金融中心核心区,陆家嘴金融城拥有与国际齐平的物理天际线,公共治理结构也要向世界一流冲刺。”作为陆家嘴金融城理事单位的交通银行董事长牛锡明说,理事会不但搭建了一个各方参与公共治理的平台,也为跨行业、跨领域的机构交流合作提供了契机。未来陆家嘴金融城将致力于产业集聚、金融创新和营商环境建设,提升金融城在全球金融市场的影响力和竞争力。
只租不售，陆家嘴集团试水养老地产
时代周报 2017-06-20
上海浦东内环东方路、龙阳路附近的东环龙路上，坐落着三栋楼。规模并不算大，总建筑面积为1.8万平方米。
从外表看，这三栋大楼与其他高端楼盘并无二致，但是内部装修的细节，比如24小时健康呼叫系统、公共空间方便老年人使用的扶栏等等又显示着这里不是普通的住宅。
事实上，这里就是陆家嘴金色阳光颐养院的所在地，也是上海目前内环内第一个五星酒店标准的养老院。项目的打造者是陆家嘴集团（600663.SH，以下简称“陆家嘴”），也是公司对养老地产领域发出的第一次探索。
老龄化加剧的社会大背景催生的“银发经济”已经在促使众多房企纷纷掘金养老地产。不少房企已经作为主体介入养老地产的开发运营。不过，各家在盈利模式，产品开发、运作运营等等维度上各有不同。
陆家嘴的打法是瞄准高端养老客群，并在医养结合上做突破。按照陆家嘴集团党委副书记徐而进对时代周报记者的表示，短期内并未将盈利纳入考虑范畴，对于公司而言，更为重要的是通过这一项目的试水，探究一条在养老地产上发展的健康道路和模式。
2017年6月16日，金色阳光颐养院正式对外运营。开设120间套房供老人们选择。
金色阳光颐养院推行的是专业的养老照顾，打造“动静皆宜、清心安宁、老有所乐”的社区氛围是其一大理念。七大区域组成了金色阳光颐养院：静谧居住区、健康医护区、景观餐饮区、文化娱乐区、阳光园林区、休闲健身区和娱乐活动区。几乎涵盖了日常生活娱乐的方方面面。
从商业模式看，收费方式分为两种，一种是月度养老服务费，价格从数千元到两万元不等；另一种方式则是提前支付15年的居住权益费，若居住年限不满15年可以灵活进行调整退还费用。届时，具体收费标准会根据老人的身体评估以及服务需求来决定，而所有的收费将公开透明并进行公示。
值得一提的是，金色阳光颐养院采取的是租赁而非销售模式。陆家嘴集团党委书记、董事长、总经理李晋昭在回答时代周报记者问题时强调表示，目前该项目并不会考虑出售模式。
徐而进对时代周报记者进一步表示，尽管该项目被作为集团内部一次战略性的试验，但并没有将其作为一个短期内就实现盈利的项目。据其介绍，项目（不计算土地成本）的建设设施投入金额就达到了2.2亿元。
“日本的高端养老地产，基本是在运行七八年以后开始实现盈利。” 徐而进判断。在他看来，目前国内高端养老地产发展还处在初期，金色阳光颐养院选择也是不少房企推行的租赁模式。试水养老地产作为陆家嘴集团盘活企业存量资产的一大方式，也是企业社会责任的一大表现。
上海目前已经成为全国最早进入人口老龄化的城市。按照《上海市老年人口和老龄事业监测统计调查制度》统计，截至2016年12月31日，上海全市户籍人口中，60岁以上户籍老年人口占户籍总人口的31.6%，达457.79万人。
在“9073”养老服务格局下，90%老人在家庭养老、7%依靠社区养老、3%依靠机构养老。从上海2016年的数据显示，共计625家的上海市养老机构中，社会民办和公办各占一半，集中于内外环间及外环镇居民点普通养老院为主，极少数养老院依托于优势环境资源。故而言之，像金色阳光颐养院一样占据内环资源优势的项目并不多见。
陆家嘴聚焦于养老服务，不同于“以地产开发为主”的养老地产。服务业考验的正是团队的运营能力。
在徐而进看来，养老行业的核心竞争力是运营能力。为了做好这一点，陆家嘴至少从五年前就已经开始做了探索。
2012年4月，陆家嘴集团就发布过公告表示，将与日本西科姆医疗株式会社（以下简称“日本西科姆”）共同合作运营该项目。这家公司在老年公 寓、护理型养老院的运营中积累了丰富经验和服务技巧，与陆家嘴的合作也是该公司首次海外试水。
为了更好地推进项目的运营，陆家嘴集团在2014年投资成立了上海琻锦颐养院有限公司，除了陆家嘴集团方面的人员，。
这并不足够，在医疗以及护理配套上，除了自聘资深专科医生、国家认证的高级营养师每周固定时间上门坐诊服务外，陆家嘴还跟附近的医院打通，提供了多种服务。
按照金色阳光颐养院一全职医生对时代周报记者的介绍，目前已经与三级综合医院仁济医院进行了系统对接，仁济医院的专家可随时根据入住者的需求为其安排会诊。同时，项目也为入住老人提供了包括仁济医院、国际医学中心等专业医疗机构的特需绿色通道就诊服务及特需病房服务。
“在经过授权后，老人们个人健康档案、血压、血氧这些基本数据，仁济医院的医生都是看得到的、也直接实现可以网上预约、挂号。配药不需要老人跑，全部免费配送。”该医生表示。
项目内部对老人们进行的是24小时的保护。房间内设有紧急呼叫系统和紧急报警拉绳，老人在需要护理或者身体不适时可以呼叫护理人员，护理人员24小时值班，第一时间能够到场。
在入住之前，也会对老人们的身体条件进行全面的评估，针对老人不同的身体条件，提供不同护理级别。而老人们在颐养院里的精神面貌将被视为重要的指标，“在一个舒心的环境里，老人们的脸上会有怡然自若的神情。”上述医生表示。
那么，该项目之后，陆家嘴集团是否大举进入高端养老地产领域？
徐而进当天并未给出肯定的回答。他对时代周报记者表示，目前公司方面短期内没有实践新项目的打算，“等到这个项目运营完全成熟后，再考虑后期的发展。”而目前公司希望能够实现用租金的收入来达到前期运营开支上的平衡。
不可置否，项目后续投入以及长期持有，对运营能力、资金实力等等各方面有着极高的要求。未来要怎么走，也是陆家嘴集团在养老地产上思考的问题。
徐而进对时代周报记者反复强调的是项目重点在于运营团队的培养和服务标准的建立，“如果（模式）能成熟，说不定会成为未来的营业方向之一。”
从目前来看，成立于1990 年的陆家嘴集团一直在负责陆家嘴金融贸易区的城市开发，从原先的单一土地开发实现了以土地开发和功能性商业地产项目建设并重的经营模式，而后，逐步演变成以商业地产项目为主营产品，尤其办公物业是陆家嘴的核心资产。2016年，公司启动“地产+ 金融”的双轮驱动转型。
不过，按照徐而进的表示，金色阳光颐养院目前尚未进行金融资源的嫁接，未来不排除可以尝试与金融、保险资源进行联动，“项目可以是在集团地产+金融上实现突破。”他说道。
2016年年报显示，陆家嘴集团128.07亿元的营业收入中，房地产为109.87 亿元，金融业务为18.20 亿元。在26.49 亿元的净利润中，长期持有物业出租对利润总额的贡献率为 49.27%，房产类销售的贡献率为 56.88%，投资收益的贡献率为 11.07%，金融业务的贡献率为 16.12%。