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首个支持租购并举重磅金融政策落地!对投资者有何影响?

2021-10-28 11:42:19

住建部等九部委鼓励金融支持住房租赁发展精神下发仅仅半年时间,首份具体操作性文件正式落地。

4月25日,,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。同时,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化,并指出优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域。

作为首个资本市场支持租购并举的政策,此次新政意义非同寻常。那么对市场和投资者将带来什么样的影响?


政策重点


《通知》指出:


1,住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;

2,有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环;

3,可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。

同时《通知》明确发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:

一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;

二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;

三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。


何为租赁资产证券化?


首先看一下新政中提到的REITs是什么意思。REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金,是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金,由专门的基金托管机构进行托管,并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

租赁住房REITs是REITs一个大的分支,其是以租赁型住房(含公寓)为基础资产的不动产信托投资基金。


根据链家的研究,目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(交易总额)已超过1万亿元,未来10年,中国租赁人口近2.3亿人,租房市场租金GMV将接近3万亿元,到2030年,租赁人口近3亿人,租金GMV将达4.6万亿元。美国人口仅有3.2亿,但租赁人口超过1亿人,租金GMV超过3万亿美元。北大光华REITs课题组指出,参考REITs占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿至12万亿元之间。


此次新政对市场有何影响?


文件明确鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。

渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理、资本市场部总经理李耀光指出:文件进一步表明政府层面对长租公寓资产证券化的鼓励态度,同时也设定许多规矩,使得日后的产品更加符合资产证券化和REITs的逻辑,这更有利于长租公寓资产证券化更健康的发展。

这个文件从政策层面清除了集体租赁用地的一些障碍,从资产形成阶段,即开发建设阶段,到资产退出阶段,通过REITs或资产证券化的其他工具指出了明确可行的方向,对整个住房租赁产业的形成,特别是从供给端,即资产持有方提供了重要的支持,从证监会的证券化角度,住建部的建设运营和监督角度,以及评估角度都给了市场明确信号。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示,该政策的长期效果可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式。对于运营能力较强的房企来说,是新增的融资渠道。

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰也认为,新政以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环,为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力,也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。

而对于此次政策将优先支持雄安新区等重点区域,思源地产市场发展部副总经理郭毅表示,此前住房租赁资产证券化一直难以落地的主要原因在于过高的租售比导致收益率过低,而雄安新区全新住房体系的建立,以及农村集体经营性建设用地的土地成本较低,这让住房租赁资产证券化的产品得以搭建,而用资产证券化的方式,也有利于开发商尽快回收成本,提高资金使用效率,有助促进更多企业参与租赁型住房的开发建设,让市场尽快进入良性运行状态。


对投资者有何影响?


推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。这对于股票配资的投资者来说,政策将推动证券市场活跃性,增量资金的介入会使得资本市场慢牛行情启动。

同时对投资者来说,政策对住房租赁REITs的落地操作不仅增加了新的投资品种,同时使得投资者可以参与到房地产长期投资中。


证监会相关负责人介绍,住房租赁资产证券化有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环。同时丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者的投资需求。

仲量联行华东区研究部总监姚耀表示,事实上,正式的REITs在中国大陆还没有,但从新的政策可以看到,政府在金融方面是往前迈进了一大步。可以看到顶层设计对长租领域的支持,这对市场长期有效发展非常有作用。从此次的政策来看,在金融方面是有很明显的往前走的一步。姚耀提到,从国外发达国家来说,长租公寓其实是一个主流的成熟的资产类型。而海外的REITs会受到投资者追捧的原因是,REITs最大的特点是抗经济周期能力比较强,经济好的时候需求比较大,经济不好的时候也较为稳定。长租公寓是比较稳定的一个产品,投资者是希望有一个稳定的回报。REITs除了政策上的帮助,在市场上也是一个比较有吸引力的产品。

我国当前类REITs产品多采用专项计划购买私募基金份额,私募基金全额收购基础物业资产的方式。而据业内人士表示,未来公募REITs有望加快推出,届时个人投资者可以不用买卖实物资产,投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。


对于REITs投资应该关注什么?


REITs具有风险分散、收益较高和可持续性等优点,能满足中国巨大的不动产和基础设施的证券化需求,是未来中国房地产金融的重要发展方向之一。目前我国多数发行的还属于类REITs,不是标准化的REITs。对类REITs投资有三大关注要点:安全性,收益性,资产负债匹配。

对于安全性,主要要求产品无信用风险、无合规风险,涉及的条款包括超额覆盖、资产抵押、资产质押、保证金等。类REITs通常会设置差额支付条款,既可以是对于本息的支付义务,又可以是在物业运营层面提供差额支付。类似于运营支持和维好承诺,从底层提供现金流的保障。

对于收益性,回报率表面上看是产品的发行利率、产品回报率,实际上是底层的资产回报率所对应租金净收益的回报率。目前很多类REITs设计了优先回购权条款,拥有权利的主体有权以某一特定的价格收购或回购某一标的,同时需要向夹层份额持有者支付利息。该条款同时也为投资者提供安全边际。

资产负债匹配包括期限灵活性、产品层面的回售权以及产品流动性等。与一般的ABS产品不同,类REITs的产品期限可长达18年,一般每3年末产品会开放回售选择权,投资人有权在票面利率调整之后,回售持有的资产支持证券。对于投资者而言,这既是一种对于利率调整的应对,也是对资产的重新配置。

(声明:本文由万方财富综合整理,投资有风险,入市需谨慎。


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