房价70%是土地和税费 房企毛利也就10%

2019-09-05 06:19:01

国家税务总局税务研究所研究员傅光军8日在中国社会科学院举行的“房地产蓝皮书”记者招待会上说,降低房价首先降低了北京房价十万元,降低地价六万元。这只是土地出让金的收入,不包括房地产开发税,也不包括交易环节的契税,也就是说,其中百分之七十是土地和税收。房地产开发商的毛利为10%,100000元,可赚1万元。但由于房地产开发企业压迫土地,是因为期望值在上升,过早出售而失去的。

详情如下:

傅光君:非常感谢你给我这次发言的机会。我受到了专家们的启发,我想谈谈我对房地产形势的看法。

首先,我同意大多数专家认为房地产必须是一个强大的区域特征。我们说,中国的房地产必须首先区分区域特征。一线城市、二线城市、三线城市和四线城市是不同的,因为房地产是有土地的产品,所以所谓的房地产,房地产就是山东房屋不能搬到北京,因为房地产与土地结合,一定有一个强有力的区域。因此,必须明确区分房地产分析。去年,房地产主要在一线城市、安徽、合肥、南京等二线城市,由于房价上涨过快,导致中国房地产价格的快速增长。事实上,大多数三线和四线城市的房价并没有大幅上涨。

傅光君:我去年做了一次调查。10年前郡屋为3200座,10年后为3800座。看看土地成本,一线城市的土地成本,北京的土地成本占房价的60%,而四线城市的土地成本只占25%。也就是说,房价的上涨主要是由于土地价格的上涨。我提出了一种观点,即降低房价首先降低土地价格。北京房价10万元,土地成本6万元,这只是土地流转的收入,不包括房地产开发税,也不包括交易环节的契税,也就是说,70%是地税和税费。房地产开发商的毛利为10%,100000元,可赚1万元。但由于房地产开发企业压迫土地,是因为期望值在上升,过早出售而失去的。

傅光君:为什么一线城市房价高?从需求的角度看,要大力发展中小城市,但为什么不向中小城市转移,而是全部向大城市转移呢?省会城市北移,三、四线城市向二线城市转移,原因是小城镇就业岗位多,就业岗位少。也就是说,公共产品水平和公共服务水平之间存在差距,因此人口集中在大城市。如果不改变这一机制,大城市的人口流动将增加,未来需求将继续增加。因此,有人说中国的房屋拥有率很高,达87%,甚至90%,但拥有率是在北京的“北京浮动”,房屋是在家乡,而不是在北京,很多新市镇的人都要买房。

一些专家说,他们想要培育租赁市场。出租的人是谁?至少有两套房子要租,必须鼓励投资购买。因此,这些政策是合理的,但实际分析仍然存在问题。如果我不鼓励投资,我怎么能租呢?让我们来看看北京的房价。其中1000万套房屋是在城市地区租来的。租金每年只有12万元,回报率只有1%,不如利息好。那么如何培育租赁市场,似乎是非常美妙的,但实际上,它是否可行是一个值得商榷的问题。

傅光君:还有一个问题。未来,北京、上海、广东、深圳和上海的房价将会稳定下来。现在,我们必须建设雄安新区,以瓦解北京的非资本功能,包括国有企业。研究机构不得不迁往雄安。当然,雄安的房地产政策还没有确定,可能是租房。但至少有一些人正在搬到北京,减少人口是抑制北京房价的一个主要因素。在座的各位都去了雄安。我认为北京的房价肯定是稳定的,因为需求不多。这是不容易预测的,整个宏观政策是不确定的,这是关于房子。

傅光君:也谈税率。我会告诉你更多,因为我是国家税务总局研究所的研究员。众所周知,我国的房地产税大致分为三类,一类是房地产企业税,即房地产产业税,是房地产开发环节的税收,即其税收主体是企业、房地产业税,以企业为税收主体。二是房地产产品税,无论房地产还是房地产,它都是作为商品和该商品相关的税收,包括开发环节、生产环节、交易环节、持有环节、商品作为税收的载体。第三,物业税,即房地产税,物业税的持有环节。

傅光君:今天,我们主要讨论这个问题,因为人们谈论的更多的是物业税。那么为什么全国人民代表大会要在哪里发一张卡片呢?让我们想想国外有房地产税的事实。为什么中国不开征房地产税?中国现在有房地产税,这是一种商业性质的税收,比如商品房的房地产税,但是没有对住宅征收房地产税。也就是说,我们不向持证人支付留置环节的税款,承租人也有12%的租金税。但是,现在的房地产税有什么问题呢?中国的房地产和国外的房地产是有区别的。房屋建在地面上。刚才提到的房屋之一是中国的土地供应,房屋建在地面上。我们原有的房地产证书有两份,一份是房屋所有权证书,还有一份是国有土地使用证,现称房地产证书。有什么关系呢?

傅光君:在中国买房相当于两部分。我在地上买了一栋楼。这块土地已经租了70年了。有什么关系呢?房地产分为两部分,建筑物在地面上有使用寿命,但房地产证书是永久产权,但哪栋房子可以使用70年?土地可以永久使用,但土地的使用期限是70年。如果物业税或者房地产税,或者房地产税。现在是房地产税。随着房地产的使用寿命越来越长,折旧也就消失了,房屋使用权也有了若干年,这取决于是否出租。这就导致了我们提高房地产税和土地出让金的概念。在法律上,我们应该考虑一下,到目前为止,在法律上如何说房地产税还没有达成共识,因为在国外买房是一个买地的问题,而中国是租地买房,这是法律的问题。

房地产税、房地产税与土地出让费的关系如何?使用权和所有权,在使用前是租金,出租人是否交出或承担移交人,谁是主体?所有这些事情都得考虑,但我不知道该怎么做。我希望在座的各位都能进行进一步的研究,并提出一些想法。我国房地产未来的发展趋势,如何改革国有土地制度,正面临着制度化的思考.

我想说很多这些,不要要求大家批评和纠正这个地方。谢谢。

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