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马光远:央行第三次降准如何影响房价?

2021-12-07 12:09:22

6月24日,中央银行决定从2018年7月5日起,将大型国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县级农村商业银行和外资银行的人民币存款准备金率下调0.5个百分点。

鼓励五大国有商业银行和十二家股份制商业银行按照市场化定价原则,实施“债转股”项目,有针对性地减持,向市场筹集资金。支持实行债转股,真正行使股东权利,参与公司治理,促进混合所有制改革。

同时,邮政储蓄银行、城市商业银行、非县农业银行和其他中小型银行应主要利用减少的资金向中小企业提供贷款,努力缓解中小企业融资困难的问题。

这是2018年的第三次,在1月和4月之后,央行在2018年第三次下调了这一水平,总共释放了7000亿美元的资金。关于中央银行的减持,我第一次在微博上说:

“降低水平是正确的,企业流动性非常紧张,去杠杆化是为了降低风险,但如果公司去杠杆化到资本链问题,这比杠杆本身风险更大。去杠杆化应该有长期计划,从事实中寻求真相,不为去杠杆化而去杠杆化。当然,去杠杆化的减少也是经济下行压力的结果。它会从房地产中受益吗?不可能说不,但这肯定不是为了房地产。”

与过去的两次削减不同,应该说,这一次央行在很大程度上降低了预期水平。无论是降低水平的必要性,还是削减的时机,都不是突如其来的。

首先,从宏观经济的角度来看,5月份以来的主要宏观经济指标表明,经济下行压力大于预期。投资仅增长6.1%,比4月份下降0.9个百分点,基础设施投资同比增长9.4%。

消费也不容乐观,消费品零售总额为3.0359万亿元,比去年同期增长8.5%,比上月下降0.9个百分点。它达到了15年来的最低点。

  其次,中美之间爆发的,增加了今年经济的不确定性,中美双方基本确定要对对方的500亿美元的货物,这势必影响今年外贸的情况,在中美两国爆发的同时,包括欧盟、俄罗斯、加拿大、印度、墨西哥等国针对的单边主义,都宣布了对的措施,全球升级,全球经济蒙上阴影;

第三,的流动性紧张关系已经在各级显示出来。今年民营企业违约情况越来越强,第一季度违约规模超过150亿元,预计今年可能达到500亿元。4月,资本管理管理新规定冲击了企业表外融资,但资产负债表内融资渠道没有松动。在德杠杆的背景下,“over”的de杠杆趋势。

换句话说,无论从实体经济还是目前的流动资金状况来看,这种减持都可以说完全符合市场的需要,也就是说,正如我在微博上所说,不要为了去杠杆化而去杠杆化,也不要为了控制洪水而把每个人都杀死。在去杠杆化过程中,无论企业的死亡或生命如何,盲目地去杠杆化,其危险性和致命性都大于杠杆本身,就失去了去杠杆化的意义。在这方面,我仍然支持这项削减。

当然,正如外界所推测,虽然减幅是在股票市场持续下跌的情况下实施的,但几乎可以肯定的是,减持不会改善股市。同样,虽然削减与房地产无关,但可以肯定的是,削减的最大受益者仍然是房地产。

根据我们观察到的事实,每一次减持都对股市没有影响,但每次下跌,都会与房地产产生强烈的共鸣。

经过四月份的降息,我们看到了许多房地产关键指标的明显反弹,一些地方的房价仍然受到强烈支持,我相信这一次在心理预期方面也不例外。

特别是面对今年经济面临的巨大压力,房地产作为稳定经济的重要工具,政府绝不会允许房地产出现大幅度波动,维持房地产市场的稳定对今年的宏观经济至关重要。

然而,就目前房地产基本面、短期走势和宏观环境而言.房地产的发展趋势无疑处于最尴尬的地位。

这次降价对房价走势的影响

就房价本身而言,经过自2015年以来的三年上涨周期,无论是大城市、中城市还是小城市,房地产市场都经历了房价的大幅上涨。短期内,房价基本处于历史高位,各种需求都得到了满足。

特别是,由于推进货币化大棚改革,即使是拥有巨额库存的城市也出现了价格翻番和火爆的局面,可以肯定的是,三年的房地产政策救市已经接近尾声;

第二,就高层对房地产的态度而言,虽然房地产仍然是稳定增长的不可替代的选择,但顶层房价的上涨明显是负的,一些城市存在明显的短期泡沫,如果再刺激房地产有可能危及实体经济的安全,高层管理人员不想再上升,也不希望房地产出现波动,事实上,很难达到这样的平衡;

各类需求基本到位,房价在短期内,许多城市一直处于较高水平。如何在避免房地产波动的同时,才能保持房价不波动,是唯一的选择。

在这种情况下,虽然我认为90%以上的城市房价并不高,但就短期市场的基本面而言,除了一些房价明显偏低的城市外,正如我多次所说,其他城市房价在短期内再次大幅上涨的可能性仍然很小。如果你买房子是出于投资的原因,你暂时不能提。

特别是对一些房价已经很高的城市(包括第一线)来说,机会成本是现在买房最重要的考虑因素,而对另一些城市来说,这显然不是投资房地产的最佳时机。

下调只是为了稳定房地产预期,避免快速扩张后的快速调整,维持房地产市场的现状,而不是再次吹起泡沫。我的建议是看球吃烧烤和喝啤酒,世界杯结束后,让我们看看市场上发生了什么。

最后一件事是,在过去的十年里,我对经济的感觉从来没有这么担心过。我希望我的感觉是错的。我希望我的忧虑是多余的。


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