5月份一些城市房价下跌将会套牢谁?

2019-09-06 15:38:49

无论国家统计局在公布房地产数据后所用的解释语言多么花哨,公众还是很难理解的,但在数据公布后,这两个事实是清楚的。其中一个数字是,5月份房屋销售总额同比全面下降,是销售比例的两倍多。第二,北京、上海和深圳等一线城市的房地产市场开始降温,房价不仅收窄,而且还在下降。苏州等城市也是如此。

根据国家统计局昨天公布的数据,70个大中城市房价连续第八个月同比上涨,城市数量进一步上升,新增商品房城市数量同比仍在增加,但城市环比上升,一线城市房价开始同比收窄。

其中,新商品房和二手房价格环比上涨,分别为60和49,较前一个月下降5和2。按月计算,厦门上月房价上涨幅度最大,达到5.5%,牡丹江下跌幅度最大,达到0.5%。

数据显示,今年早些时候一线城市和几个二线城市的房价狂潮仍在蔓延到其他城市,但价差已经开始减弱,甚至可能成为紧张局势的根源。第二,这些城市的房价仍在同比上涨,可能也会产生基础效应,即许多城市去年的房价基数不高,与去年同期相比仍在上升,但涨幅实际上是非常有限的;第三,一线城市和几个二线城市的房价在今年前几个月疯狂上涨,但最近这些城市的房地产政策趋势略有变化,房价上涨的趋势立即逆转。这意味着这些城市房价上涨的主要原因是投机,只要有风吹草动,就会立即导致市场预期的逆转和房地产市场的变化。

现在的问题是,全国房地产市场的整体价格上涨幅度已经缩小或放缓,在最初几个月疯狂上涨的城市房价也开始下跌。这些信息对中国房地产市场意味着什么?如果这一趋势继续下去,这意味着全国5月份房价上涨出现了一个转折点,许多城市在房价上涨后开始下跌。当然,这种情况能否成为一种趋势,也许最重要的因素取决于央行的货币政策。

由于从上半年房价上涨的最大驱动力来看,这基本上是央行过度信贷扩张的结果。今年前5个月,超过1/3的银行信贷基金用于住房抵押贷款,居民利用住房抵押贷款提高许多城市的房价。因此,今年第一季度,银行信贷增长和社会融资总额均达到最高水平,情况持续到5月。然而,4月份银行信贷和社会融资大幅下降,M2下降到5月的11%左右,低于今年政府工作报告中计划的13%。这也意味着过度扩展的银行信贷是不可持续的,自4月以来一直在收缩。如果是这样,完全依靠银行扩张来推动房价的狂潮将停止。换句话说,在货币转移之后,中国房地产市场从5月开始的预期变化可能成为趋势。

因为中国的房地产市场,作为一个投机市场,如果银行信贷扩张合同和房地产市场预期开始转变,那么过去一年涌入房地产市场的投机者,尤其是那些购买新房的人,就会被锁起来。因为,面对当前房地产市场的风险,即使现在也难以逃脱。因为在过去的几年里,中国的住房市场会发生什么,这些投机者根本不知道。在这里,让我们来看看香港的情况。

在香港,自2015年下半年以来,香港房价一直在下跌,尽管略有下跌,但对许多投资者来说,房地产投资中的所有投机风险都已暴露出来。例如,一些人在2013年买了一套房子,当时的售价为378万套,最近卖出了376万套。这家公司的利润看似2万英镑,但扣除税金和交易费后,实际损失了150000。另一个例子是2011年购买801万英镑,最近一次出售802万英镑,这看起来像是利润1万英镑,但不包括税收和交易成本,380000的实际损失就离开了市场。换句话说,2011年以后购买的住房基本上是无利可图的,甚至是离开市场的损失。

国内居民肯定会说,这在中国不会发生。当然,这只是说中国的过去和将来会发生什么,根本不知道中国会发生什么。因为,到目前为止,中国居民只知道房价会上涨,所以他们还没有经历房价下跌的循环。国内居民不知道房价下跌后会发生什么。此外,国内居民会说,房屋买卖没有损失。为什么不像现在的中国那样,把房屋交易和税收的成本转嫁给购房者呢?这里有个问题。如果房价上涨,卖家肯定会把交易成本和税金转嫁给买家承担,但当房价下跌时,根本不可能实现税费的转移。因为,没有税费就不能出售,增加的税费就不会被接管。

所以,如果房价下跌已经成为今年的一种趋势,投资者、投机者或所谓的居民,房价的下跌都会非常温和,即使对很多购房者来说,但只要房价不上涨,而是下跌,对于中国目前的房地产市场来说,房地产投机就不会进入市场。这些人不仅会进入房地产市场,甚至会逃离市场,卖掉自己的房子。如果这样,房价下跌的趋势将继续加强,当强化效应明显时,国内房地产市场将开始周期性调整。

有人说,中国房价不会因为政府不愿意下跌而下跌;另一些人说,中国房价不可能下跌,因为房价下跌会对中国经济产生严重影响。这只是一些人的主观愿望,中国是世界上最大的房地产泡沫,不管有什么力量想要解决它,泡沫已经不可挽回地破裂了。中国房地产泡沫破裂只是时间问题。换句话说,今年迄今涌入房地产市场的购房者可能是泡沫破裂的关键人物。很远的地方,例如日本、美国、爱尔兰、台湾等,不用说,只要香港最近发生的事情是清楚的。

更重要的是,这一波房地产市场并不是股市突然崩盘,让投资者感到非常兴奋。而这波房地产投机浪潮,往往是以热煮青蛙的形式进行的,估计这些过度杠杆化的住房投机者发现自己被关起来已经太迟了。这是一个黄金男孩或天才在香港的最终结果。

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