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137家房企存货逾3万亿 绿地存货近4000亿超万科

2020-12-02 07:26:21

2015年上市公司年度报告已经披露。据风电信息统计,“证券日报”发现,根据神阴万国产业分类,剔除数据不完整的上市住宅企业,上市住房公司的库存总额超过3万亿元,以绿地为首的五大A股住房公司的库存比例超过42%。

义州研究院智库中心主任严跃告诉“证券日报”,除了三四线城市外,近年来住房企业新项目的土地成本一直较高,开发商被迫做高端产品,销售周期较长。此外,商业项目由于库存高、市场饱和消化速度慢,消化速度慢。然而,一些企业的周转速度减慢,库存转化为现金和应收账款的能力越来越差。库存管理需要纳入重要的管理指标,因为它关系到企业资本链的运作。

据风电统计,2015年8月,房地产巨头绿地控股(Greenfield Holdings)进入A股资本市场,不计其3970.6亿元的库存,据风电统计,三家上市住房公司的库存总计2.64万亿元,增长3281亿元,比去年同期增长14.21%。

其中绿地、万科、保利房地产、蛇口、华夏等5家企业的库存门槛在1000亿元以上,五百亿元至一千亿元,十元至三百亿元,五百亿元至五百亿元,二十七家百亿元至三百亿元。

据记者统计,截至2015年12月31日,绿色空间持有量接近400亿元,超过万科,万科存货为368.1亿元,同比增长15%;中国商人蛇口存货为1238亿元,同比增长20%。

对此,严岳表示,住房企业财务报表中的库存指标包括住房库存、土地储备、建设项目等指标,因此总体库存规模将高于实际出售的住房面积或数量。然而,颜跃进认为,就比例而言,住房存量的规模是其中之一。

严跃进表示,一些住宅企业积极尝试进入大型住宅企业行列,也会使土地储备比重相对上升,特别是一些中型住宅企业,仍有积极举措收购土地,这也将很快体现在存量价值上。

当然,增加土地储备是存量快速增加的重要原因,但这实际上是由房地产企业的项目开发周期决定的,这是合理的。一般企业现有的土地储备将在未来三年内满足企业的发展需要。

然而,“证券日报”记者指出,与2014年相比,虽然2015年房地产市场的房地产市场是明显的,但仍有一批企业股票周转时间缩短,库存周转天数变长,企业的经营能力和库存管理水平受到削弱,项目走错了道路,进一步导致了资金链的承载和企业快速扩张的阻力。

值得注意的是,库存难以快速消化,一方面增加了住房企业资金链的压力,另一方面也侵蚀了开发商的利润空间。更重要的是,企业管理库存的能力薄弱。

据风电数据显示,A股五家最大存量超过1000亿元的房企,除2014年同期缺乏绿地保有数据消除,万科和华夏幸福存货周转率增加,保利房地产和去年持平,招商户蛇口有所下降。

以万科为例。截至2015年12月31日,万科去年的存货周转天数为368.1亿元,同比增长893天,两年以上,与去年同期的1138天相比,截至2015年12月31日,其存货周转率增加了0.008倍。

另一方面,招商蛇口、第一开股、金地集团等大型住宅企业的库存排名最高,其库存周转天数不断增加,库存周转率不断下降,项目周转期延长。

以第一股为例,截至2015年12月31日,第一批库存达956.7亿元,比去年同期增长40.5%,库存周转天数达到2100天,即5年以上。

“在一线城市和一些二线城市的头两年,并非所有的土地征用项目都能迅速进入销售周期,因此产品消化周期受到影响;吸引投资的蛇在2015年经历了一系列资产比率的变化,例如重组和土地储备。这可能对库存价值的变化产生一定影响。”业内人士对记者说,库存管理是住宅企业房地产企业管理链的一个非常重要的组成部分,如果能力薄弱,股票周转速度慢,流动性差,影响企业的短期偿债能力。

但是,延长销售周期并不一定是企业的被动行为,也可能是为了提高土地红利,掩盖盘面来珍惜出售,以增加利润,尤其是有能力获得大量低成本融资的住房公司,在这方面可能会更加“持之以恒”。

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