北京楼市以价换量 金九银十成色不足

2020-11-08 15:00:52

9月份一直被视为房地产市场的销售旺季,也是多年来项目开放最集中的时期。但是今年北京(房地产)房地产市场在9月份以低价开放,开发商不得不通过交换价格来促进销售。
 
开发商以低价加速进入市场
 
据亚洲豪组织统计,在中秋节(9月6日至9月8日)三天短假期期间,共有4个项目在北京开业,新增供应821套,房地产市场新增供应面积88000平方米。虽然与去年中秋节相比,供应量和供应面积有所减少,但与今年的五一、端午节等节假日相比,有所增加。
 
其中,房山区商业住宅项目万科长阳天帝和位于朝阳区的另一个商业住宅纯新市场8080个项目的平均市价均低于售前价格,并在开业当天出台了一系列优惠措施,以促进销售。
 
在这方面,雅豪研究所副总经理高山表示,商业和住宅产品主要针对受限购门槛限制、不具备购买资格的投资者和严格的需求群体。以“无限制购房、低总价”的优势,已成为开发商在房地产市场下行时期抢占市场的有利手段。然而,随着普通住宅为了抵御自住宅的冲击,低价进入市场,项目的降价逐渐加大,过去,较低价格的商品房项目开始失去价格优势,也面临着拆迁问题,在这种情况下,商业和住宅项目齐头并进地调整市场价格,以低价吸引买家的关注已成为必然的选择。
 
高山说,作为房地产公司实现年度销售业绩的重要节点,一些开发商必须加快推进,以实现良好的销售和销售。预计未来一段时间,进入北京房地产市场的步伐和总成交量将大幅增加。
 
北京中原房地产市场研究部主任张大维认为,在北京等一线城市,低价降价、放松购房限制、逐步放宽信贷,仍然会影响购房者的心理。在害怕再次进入市场的心理影响下,一些需求已经开始进入市场。
 
此外,价格战争可能难以在一线城市发生。目前,尽管存货继续上升,但其拆迁速度正在提高。大部分项目的拆迁速度优于上半年。自8月以来,进入市场的项目平均拆迁率已超过60%。特别是,项目的低开放,只要价格到位,基本上可以停用80%以上,在这种情况下,市场价格的底线已经出现,住房企业发生价格战的可能性已经降低。
 
更多的项目将大幅降价。
 
受市场供应增加的影响?据亚洲统计,北京中秋节期间共售出482套商品房,成交量为49700平方米,比去年中秋节短假期分别下降了43%和33%,但比今年的五一短假期增长了185%和163%。
 
住房企业的“量价”策略已逐渐被购房者所认可。亚洲区副总经理高山说,国家宏观调控政策没有松动的趋势。经过近半年的调整,市场观望情绪有所减弱?此外,开发商是否及时增加了商品房的实际供应和推广力度?吸烟会导致刚性需求缓慢释放的迹象?从过去两个月的房地产市场交易来看,价格对成交量的影响尤为突出。销售量好的刚性需求项目大多采用减价改销量的营销策略,而新的进入项目也采用低于预售价格的方式作为赢得市场的重要手段。
 
高山说,随着低成本房地产项目逐步获得购房者的批准,预计未来由于项目竞争的压力、自营住房市场进入和年销售业绩等因素的叠加,更多的项目将进入大幅降价阶段。
 
张大维认为,虽然今年北京房地产市场中的“黄金、九银、银十”与黯淡的五八月相比有所改善,但2014年的“黄金九银十”可能是过去三年来最糟糕的一年。目前的市场稳定仍然不稳定,而且分割严重,二手房由于价格下跌,成交量基本稳定,但新房仍受自身住房的影响,部分企业面临巨大的财务压力,虽然价格战的可能性越来越小,但一些地区仍不排除对项目进行10%≤15%价格调整的可能性。
 
从全国市场来看,张大维表示,随着九月份供大于求的临近,预计本地交易也将达到一年中的最高水平。然而,在当前客户压力下,新销售率、库存等指标仍然偏低,只有合理的定价才能将供应高峰转化为交易高峰。逐步放松对市场心理复苏的影响也是有限的,市场复苏的持续时间取决于后续信贷政策的支持。因此,这也决定了在9月和10月,不可能出现数量和价格的爆炸性增长。