深圳炒房客开始套现 现金流成最大考验

2020-08-21 07:43:28

阿祖最近在深圳平山卖掉了一套公寓,赚了220万美元,这是他在2015年年中以230万美元买下的一套双房之一。“其余的都是零成本,房价不再害怕下跌。”阿祖告诉记者,这是一位有17年炒房经验的老投资者告诉他的炒房原理。“安全第一,赚钱第二。”

投机者推前波,前波因升息而消亡。近年来,新一代房地产投机团队,最大限度地利用银行贷款增加杠杆,也在这一轮调控中战栗。他们会成为这一轮调控的炮灰吗?

投资者一次又一次兑现。

AZU炒房的资格不是很深的。2012年,手里只有20000元,在房兄弟的指导下,通过刷信用卡向亲戚借钱,总金额达18万元,因为第一次付款是有限的,只有深圳最偏远的平山将被选中购买房屋,超过70万元购买一套,2015年中旬,贷款增加到人民币1.5万元,那房子的兄弟要求阿兹努卖掉它,赚点利润。他赚了60,000英镑,还有200,000元的积蓄,还有一套两套。平山还买了双拼房,单价15万元/m2,总价230万元。预计该房屋将在5年内翻一番。

但仅仅一年,房价就翻两番,因为每月的供应压力,加上监管导致市场下跌,哥哥还建议他卖出一套,降低资本压力,等待监管后的机会。所以阿苏的福利基金有220万只,手头有一套平坦的山丘,还有一套小产权房,这些房子还处于调整的早期阶段,只要市场价格低于市场价的四分之一。

有钱的手,心不慌张。"房地产市场已经调整了20年了,我不怕。"说。

这是家里人给他的忠告,那架飞机不够高,不能飞,而是能否安全着陆。他是一名教师,2000年开始投机,经历了调控房地产市场的整个过程,2008年的起起落落也使他更加保守。

2009年第一次高潮后,从2010年引入调控以来,深圳房地产市场一直没有受到惊吓,虽然有反复的调控,但涨跌幅度很小,除了2011年,2014年上半年出现了小幅下滑,2012年、2013年,一直徘徊在2万元/平方米左右,年涨幅不超过10%,人们觉得房地产市场利润不大。

回想起来,中间有很多机会搁置房地产市场,但没有人预计2015年年会再见面,“3-30”新政将首套降低到第四套,企业免征“5”。变化2英寸,深圳房地产市场开始上涨。

甚至连拥有10套房子的资深投资者也不例外。直到2015年,他并没有扭转他的房地产。年末,通过商品房和小产权的现金,现金300万元以上,南山区、西农惠云门、学生利源、龙翔苑共3套,总价300万元,目前市场价格380-400万元。从去年的人民币430万元下降到了10%左右,最近卖出了7万元人民币。虽然市场走下坡路,但他并不打算把剩下的房子拿出去。

"主要原因是配额很难找到。我的房子是在30%的定金下买的。在我借别人的配额出售它之后,我不得不再次购买50%的配额。杠杆率不高,现在不是开始的时候了。"兄弟Yu告诉记者,对房地产投机投资的最大限制是他找不到这么多地方,因为首先,他必须确保安全,所以他从来没有投资超过500万的房子,钱的数额很大,风险很大。

目前,有七套商品房在抵押贷款手中,每月还款六万多元,另有四套小型产权房,租金可以抵消大部分供应,财政压力很小。

现在离2008年还很远,当时对市场没有信心,新房的价格一般都很低,二手房不卖,只要降价,就会卖光。说。

现金流量测试

现金流是房地产市场监管中新一代投资客户的最大测试。

央视近日曝光深圳白领投资2年,资产100万至5万元,他以父母的名义拿房子做抵押,亲戚的指数也借了买房子,2015年反复操作17次,2016年操作4次,现在又回到了两万个月的抵押贷款如针毡。

如果这种情况属实,它是温州早期的运营法则,风险太大,债务与债务的比率达到80%,但一般没有投资者愿意打开风险,因为有关部门的压力很容易出台政策来管理松散的银行贷款。深圳的多站点投资客户告诉记者,是高层次的投资客户,房地产更多,手头的资金链非常紧,套管缓解了月度供应压力。”

据记者了解,每月供不应求的白领大多是没有住房投机经验的白领,希望拥有两套房产,但首期工资不足。他们并不急于卖掉2016年上半年之前开始的房子,所以他们也不急于在2016年上半年之前卖掉这些房子。

以张先生为例,他于2014年加入炒房,在龙华世纪春天卖掉了60平米的两栋房子,并于5月份买下了88平方米的南山之旅,总价230万元,一年最多500万元,银行按揭贷款和贷款7至350万元,扣除了先前的70万笔抵押贷款,2015年6月,卢华花园第二套共280万元,第二套88平方米,总价700万元。

技术在于,首先,必须有地方买房子,离婚时离婚,然后在不买新房子的情况下买二手房,然后,通过高估值,以及贷款人的现金流,设法支付20%的首付贷款,80%的贷款,并增加杠杆。

今天,张先生的家乡旅游增加到700万元,第二套已增加到1300万元。如果他不出售,想再买第三套,他可以继续抵押贷款,即750万美元+1,370万美元=9550万美元,抵押贷款,可以提供6.65万元的现金。

但出于对监管的恐惧,张先生没有增加抵押贷款,并将其债务比率保持在50%以下。今天,张先生有四套房子。除西安二套外,深圳两个物业的市值为2,000万元,债务800万,月付款50,000。他告诉记者,现金流相对充足,每月支付200万元现金,每月支付8,000元,3或4年月付款没有问题。他设想当他等待下一轮房地产繁荣时,他可以卖出一个或两个单位来实现金融自由。

据深圳官方数据,去年深圳投资者比例达到百分之四十,贷款比例超过百分之六十。它是房地产杠杆最大的城市,也是全国最大的现金流测试城市。

张先生唯一担心的是,他设立的一家私人股本基金正面临着一台非电饭煲。

据张先生说,以基金的形式组织朋友投机是一种更受欢迎的模式。它可以达到1:9的杠杆,也就是一千万元的本金,可以得到九千万的贷款。贷款利率在10%左右,然后投资1亿元在项目上。旧楼买卖后,一平米的毛利可达一万元。

但自去年以来,深圳加大了打击炒房的政策力度,如房产证等,工厂改建公寓也受到重创,基金不能投资一线房地产等,使得基金公司很难投资。

未来的市场趋势取决于监管政策。如果你坚持不放松两三年,那么大多数投资者的现金流是危险的,如果经济状况不好,一年或两年内放松,那基本上不是一个大问题。”吴说,与以往不同,这一轮管控是一个统一的中央部署,明确的是,房子是用来生活的,不是炸的,所以他不能预测调控的时机,只能保留足够的现金流,不会死在管控中。

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