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来源：凤凰财经（finance_ifeng）综合天天说钱（liuxb0929）、米筐投资（mikuangtouzi）、樱桃小房子（cherryhouse2017）报道
从2016年开始，当降首付、降契税这些利好房地产的政策叠加释放出来以后，在逐利资本的驱使下，在地王的狂轰乱炸之下，合肥、苏州、福州、厦门、郑州等多个二线城市房价在半年不到的时间涨幅高达40%以上，而北京、上海、深圳一线城市房价近乎同期内实现翻番。
“今年不买房，一年又百忙”成为无数人追悔莫及的噩梦。当雄安新区成立的号角吹响，无数的投资客涌向了雄安周边，也有无数买不起北京房子的年轻人奔赴雄安去抢房。在这样的大背景下，谁还愿意创新创业，任由资产泡沫膨胀，实体经济将何去何从？
在经历了房价暴涨之下的疯狂抢房运动之后，从去年10月至今年3月，深圳新房成交量已连续6个月下滑，而且房价涨幅也逐渐收窄。这是楼市开始回调的一个信号，当我们不再抢房时，我们会抢什么呢？
一、奔跑在一系列的“抢”的路上，我们是否遗失了幸福？
“抢房”、“抢学位”、“抢好工作”、“抢升迁”，这这个快节奏的社会背后，是人类最原始的本能：一切向前冲，抢！抢！抢！似乎只有占据了物质上的巅峰，就能证明自己活得最幸福。
幸福有两种，一种是“向别人证明自己很幸福”，也就是不断证明自己过得比别人好，比如房子比别人大、汽车比别人贵、老婆比别人的年轻漂亮。这是世俗的幸福，或者是“征服式的幸福”。这种幸福的性质决定了，你活得很累，你永远在与别人比较的世界中不可自拔。
另一种幸福是“只需要自己幸福就够了”，这才是归属自己心灵自由的幸福，是通过调节自己的心性、放弃欲望和竞争来获得幸福，只要自己觉得幸福了，就不会在乎外界世俗的目光。
二、我们为什么总是害怕得不到，为什么总是会去“抢”？
在原始社会的数十万年，人类是很少有剩余产品的，吃了上顿没下顿，因此不存在储存财富、交换财富的可能。当剩余产品出现，并成为常态之后，人类开始进入文明时代，开始有了阶层分化。
为了储存财富，人类开始考虑如何让剩余产品升值，在物质财富上超越他人，给自己换来幸福感。当人类继续前行，有的人开始掌握更多的资源，比如一部分人更容易获得低息贷款，比如某些可以获取暴利的行业只让少数人进入等等。
对“财富压迫”的反抗，有暴力与和平两种方式。人类历史上两次世界大战，都跟财富的分配有关。
和平的“反抗财富压迫”主要有以下几种方式：第一，辛苦地工作，为社会提供更好的服务，从而获得财富；第二，沿着社会阶层上升通道，比如科举考试，实现阶层晋升；第三，通过创业或者科研，实现商业模式和产品的迭代，让自己完成阶层晋升；第四，通过投机活动获得财富。
所谓“硅谷”、高科技、风险投资和上市，就是当今最主流的反抗财富压迫、实现财富重新分配和阶层流动的方式。微软、谷歌、Facebook、亚马逊、阿里、都是非常精彩的案例。
和平的反抗财富压迫的方式，最终能带来人类进步和社会繁荣。而暴力的方式（国与国之间的战争），则带来毁灭和社会发展的停滞。
三、人先后追逐了哪些“足以改变命运的财富载体”呢？
在这70年里，人先后追逐了哪些“足以改变命运的财富载体”呢？
比如1960年到1962年，食物是最重要的；在其他的计划经济时段里，脂肪一度非常稀缺。再后来，冰箱、电视机、电话、外汇券等，都成为过稀缺的商品。所以，当改革开放初期“闯物价关”的时候，的CPI敏感异常，随时一触即发。
有了商品房之后，终于有了一个巨大的资金池。1997年以后，货币再怎么超发，都比较难引起CPI的飙升。大量的资金，开始追逐不动产。
过去30年，人抢购过股票和房子，但由于这个社会缺乏金融信用，所以炒股票（虚拟资产）的大多血泪斑斑。而抢房子（实物资产）的，获得了“城镇化+货币超发”带来的双重红利，成为最大的赢家。
四、谁来终结房子？
房子会永远不败，成为人财富的终极寄托物吗？
当然不会。事实上，经过20来年发展后，大大小小两千多个城市（算上县城），目前房产仍然有投资价值的肯定不超过10%。
这10年里，国家启动了“中心城市建设”，也就是计划建设10到15个“国家中心城市”。这些入选的城市，跟大约十五六个未入选的省会城市，将形成15个大城市圈、15个小城市圈。这30个城市圈，将形成巨大的抽水机，把人口和钱装入其中。不能“入圈”的城市，楼市、财富将被“收割”。
10年之后，史无前例的城镇化将进入尾声。
如果说，未来10年是“高铁+地铁”搅局楼市，建立15个大城市圈和15个小城市圈的时代，那么科技的进一步变革可能会带来房地产价值新的重估。
想想看，如果“无人驾驶+智能交通”普及，交通拥堵将大大减轻；如果个人飞行器成熟、普及，大家远距离上班就更不是问题；如果VR（虚拟现实）技术成熟、普及，远程办公、上学、医疗都成为可能。到那时，学位房还重要吗？地铁房还重要吗？城市还有明显的中心吗？
不要以为你在北上深有两三套学位房就可以高枕无忧，就可以永远收割年轻人、迟来者。他们正在通过创业、研发等方式，掀翻现有的财富格局，这就是和平时代的财富战争！
所以，至少有三种方式可以终结房子的财富神话：城镇化达到顶点（大城市没有那么多增量人口了）；经济发展模式完美转型（不需要货币超发了）；科技进步（新一代交通+VR，将摧毁城市中心的价值）。
想到这里，不得不提及当年海南楼市的噩梦。那时候抢房，犹入抢钱之境。
，掀起了一股海南购房热潮，全国各地资金闻风而动，几乎全是现金购买，导致海南房价一天一个价，在不到一个月时间内均价翻倍，一周之内，地价翻三倍。
在三亚的凤凰岛，最贵的一套海景房单价卖到15.8万1平米，这价格直接秒杀北上深现在的豪宅，而且要求一次性付款，不接受按揭贷款，抢一个房票还得花一百多万。不过疯狂的时候，也没人觉得贵。
当时导致房价大涨的另一个催化剂是，2010年1月17日，海南省政府暂停土地出让，引发市场恐慌，均以为没地了，房价不涨才怪。
整个三亚的房子，在2012年时，基本上都腰斩了，泡沫太大，该跌还是跌。可惜房价疯狂上涨的时候，没人去算细账，以为买到的是稳稳升值的资产，结果是很多人赔的倾家荡产。
前车之鉴，警钟尤响。
五、人下一步抢什么？
当大家不再抢房之时，会发生什么？其实，太大，既有北京、上海、深圳这些超级一线城市，也有作为区域中心的二三线城市，还有辐射范围再小一个等级的四五线城市。我们不一定要蜗居在一线城市，如果理性地选择二三线城市，也许抢房风潮不一定会那么可怕。
更多的时候，应该想一想，在一线城市抢房真的都是刚需吗？里面到底有没有泡沫？其实抢房背后，很多人是在害怕财富缩水。
即使是一线城市，单价五万以上，60平米，就要300万，首付约一百万，刚需要多少年才能攒够。当接盘者接不起的时候，游戏很快就玩不下去了。
别看现在房价涨得猛，大部分投资客买房的钱还不是靠宽松的银行贷款套现出来？当这个源头开始收紧时，上涨也就到头了。
所以，当下，绝大多数中产阶层最大的焦虑就是：我怎么才能守住自己的财富，不被别人收割，而成为能收割别人的人。
而你的周围危机重重：酝酿中的房地产税、遗产税，以及猜不透的货币政策，自己和家人的健康问题，子女的教育问题，中年危机问题。
这是历史上空前的一代中产阶层：他们表面上拥有巨大的财富，即便全球排行，也足以进入人类最有钱的那5%甚至1%。但他们却一直做着财富缩水和失业的噩梦。
有人说，房子只是阶层战争的初级阶段，接下来是教育和寿命之争。人会把抢房子式的惊天巨浪，带到教育资源和医疗资源的争夺上吗？看看美国和欧洲就知道了。在欧美，没有出现教育资源和医疗资源的泡沫问题。
未来，如果还要抢，仍然是抢粮食、抢水、抢免于饥饿、抢房子、抢移民机会，抢一切抗通胀的东西，比如美元、黄金。
如果不那么悲观，也不那么乐观，中性的预测是：未来10年，普通人仍然会抢中心城市（及其城市圈）的优质住宅，并阶段性地抢美元和黄金。
来源：凤凰财经综合天天说钱（liuxb0929）、米筐投资（mikuangtouzi）、樱桃小房子（cherryhouse2017）
清华大学朱宁：房地产牵一发而动全身 应尽早开征房地产税（深度！）
来源：经济观察报
2017年可能成为过去十年来房地产调控政策最严厉的一年。
在经济基本面未发生大的改变，经济下行压力依然存在的情况下，房地产去库存以这样的一种戏剧性方式演进，出乎所有人预料。如果说，过去十年的任何一个时点上，答案是肯定的——买房无疑是一件正确的选择，那么现在呢？或者换句话说，房价是否已经见顶？
朱宁说自己回答不了这样的问题。身为清华大学国家金融研究院副院长，他说：“这个是最难的一个事情。我也不尝试做这个事情。”
过去两年中，朱宁一直是房地产泡沫的警示者。在他看来，比较可怕的是大家都用一个很短的视角去看今后长期的趋势。他认为，鉴于房地产和相关行业对于GDP增长的直接和重大贡献，以及政府官员考评体系长期偏重短期GDP增长速度和地方政府财政主要来源于房地产及相关领域，地方政府有强烈的推高当地地价房价、拉动当地经济增长速度的动机。
朱宁坚持，应该尽早开征房地产税。他相信征收房地产持有环节税收，既有利于抑制房地产领域投资投机需求，也有利于为地方政府提供稳定可持续的税收来源，从而减弱地方政府推高地价、增加土地出让收入的动力。
朱宁被称作行为经济学的传承者。朱宁开始做经济研究时，主要是研究微观经济行为和市场的互动关系。但是在回到国内的这几年，他逐渐转向了宏观研究。他觉得行为经济学也许适合于回答这些问题，尤其是在。
以下是采访实录。
关于泡沫的机理
过去10年里面的四次调控，已经教育了所有的买房者。买房者相信，政府希望房价不要上涨的太快。这有点像2015年的股市，大家说政府希望长牛和慢牛——虽然实际并不是这样。
我特别想说的是，一旦形成预期，投资者就会觉得说，政府给我形成了某种兜底和担保；一旦觉得有担保，就会加杠杆，加大投机的力度和资金。这种投机的预期一旦形成，其实跟通货膨胀一样——如果大家看到一个价格只涨不跌，那么所有的资金和资源都会投到这里面来。所以，如果采取任何行政的手段压制这种泡沫或上涨，只是短时间压一下，一旦退出了调控肯定还会报复性的上涨。这种预期不扭转，暴涨的情况就可能继续出现。
在低位下跌，风险相对比较可控，但如果是在高位很大幅度的下跌，风险是很大的。这不仅仅是购房者的风险，更大的风险在于银行体系或整个经济。
在2008-2009年金融危机的时候，房价出现过一轮调整。然而因为随后的政策支持导致大家很快就忘记了这一点——即房价是有可能下跌的，其实那时候北京和上海的房价跌过10%甚至20%，郊区可能在30%左右，这是不小的下跌幅度了。但是因为政策本身没有让市场扮演一个调整供给与需求的角色，最后反而是限制了市场，进一步加强了政府的刚性担保和刚性兑付。这种东西会自我强化——房价涨了两年之后，买房者可能觉得明年上涨的概率是55%，涨三年的话他可能会觉得是65%，如果涨了5年，他会觉得房价上涨的概率是100%。
这是很可怕的，老百姓忘记了房价是会下跌的。比较有趣的是，就房地产市场而言，你必须要区分一二线城市和三四线城市。其实很多三四线城市即使今年涨了之后，还没有回到其历史峰值。大家可能意识到了，那些市场可能再也涨不回他的历史峰值了。所以，我们看，虽然货币供应量每年11%~12%的增长速度，但是有一大块市场投资人是不会去碰的。这会导致一旦投机起来，他去碰的那个市场投机的强度会比原来更大。
现在的情况是，一方面一线城市公共实施极其充沛，另一方面，年轻一代对生活的追求和理解跟前面几代人不同，他们更重视体验，而这种体验只有在一线城市才能完成。这样一来，大家都想去这些城市，这几个城市的绝对价格就已经很高了。首付贷为什么会让房地产中介都害怕？因为完全超出了大家能够接受的水平。
但是现在看呢，许多地方的政府退出这种刚性担保的意愿越来越低。或者说，原来是不想退，现在是不敢退。
风险在哪里
现在实体经济虽然不是很好，但也是处在正常的转型过程。所以，我觉得国内下一步的风险还是集中在金融风险上面。房地产本身我并不是特别担心——一线城市需求总还是在的，即使下跌也不会是断崖式的；三四线也有买的，总体系统性冲击不大。
我担心两个事。一个是债务，债务涨得太快了。涨得太快之后有连锁反应，它会把你整个的盈利全部吃掉，今后再去想要做新的投资就没有机会了。IMF有一位副总裁说，的债务主要还是在企业。但是我说，在你要特别区分这个债务是企业还是政府没有意义，因为企业债务的核心是国有企业的债务，国有企业债务的核心是银行贷款。所以是国有银行贷给国有企业，如果最后出问题，政府还是要兜底的。
我们很多人都忘记了1998年的债务危机，债务蔓延起来是很快的，对经济会有很大的打击。还有一点让我担心的是，如果没有资金去支持政府融资平台，还有那些亏损的国企，那些平台和国企还能支撑多久？如果不让地方政府卖地或者地卖不出去，地方政府财政也会很困难。
这之后，，要么企业能够带来现金流，但现在很显然是反方向而动的。他越要撑住现在这种局面，就越要去做一些现在不带来正向现金流的项目。这样负债就会越涨越多，而现金流会越来越恶化。
目前，无论从房价对居民收入比，还是房价对房租比，又或者历史涨幅等指标来看，我们的总体房价都处于高位；在一些一二线城市，房价已经超过了很多其他国际一线城市的房价水平。房价持续上涨显然在逻辑上是不可持续的。
所以，另外一个让人特别担心的问题是，房地产行业的风险通过的金融体系迅速地在全经济中扩散，并有可能因此引发系统性金融风险。
房地产是牵一发而动全身的，。其实要看到，很多泡沫是跟房地产联系在一起的。
由于的投资者相信，政府会对自己所投资的产品提供隐形担保，并且保证自己投资本金和投资收益的安全，所以才会把资金投入到这些原本风险相对比较高的信托产品和理财计划里。而一旦失去了这种政府隐性担保，或者政府丧失了提供隐性担保的资源的话，那么的、投资者的丰厚收益，和过去很长一段时间里企业的廉价融资渠道，都将受到严重的冲击。这无疑将对经济增长速度和经济增长模式的转型也带来重大的压力。
我觉得一线城市不会出现断崖式下跌。一句话说，我觉得房价在这个时点上还会往上涨，但是十年二十年之后，如果以真实货币计价，现在可能就是十年二十年的一个顶部。做这个判断我稍微有点不太确定，如果你以美元计价，一定会比现在低，如果是本币，算对了通货膨胀，也一定比现在低，我觉得我不是很确定的是，如果做这个假设，那我的假定是说，今后十年的人均收入增长一定会比较慢。
预测泡沫见顶这个是最难的一个事情，我也不尝试做这个事情。但是我觉得预测长期的趋势要比预测什么时候见顶容易很多，而且从长期趋势来讲，人家说伦敦和纽约还比北京和上海贵，还能贵20%~30%，但是接下来的问题是，伦敦和纽约全世界的人都想去，北京呢？