怎样在买二手房过程中保证自己的权益?

2019-09-06 20:05:07

 
 作为一个普通的购房者,事实上,当我们购买二手房时,如何确保我们自己的权益,为此目的,360位编辑总结了我们大家最关心的问题:
 
首先是“物”的安全性,即房屋本身是否存在缺陷,包括各种权利的缺陷、资格的缺陷、行政许可的缺陷,以及是否存在交易限制;
 
第二,第二是金钱的安全。在这个信息不平衡、竞争不完全的市场上,买房虽然也是弱势的,但也是软弱无力的。我们努力积累的财产几乎是我们对付通奸者的唯一武器。当然,我们应该尽力确保它的安全。从购房顺序来看,所支付的费用包括定金、中介费、税金、最终付款等。在每次付款之前,我们应充分考虑是否存在潜在的或现实的风险,以及如何在风险发生时进行补救和恢复。

 
 在买房的过程中,我怎样才能保证我的权益?
 
  一、步骤/方法
 
房屋是否有合法产权。首先,要核对二手房的所有权证书和有关文件,未依法登记和取得房产产权证书的,不得依法买卖。对于业主出具的房产证书,不仅要核对正本,还要到房地产交易中心查证和核实正确证书的真实性及其记录。从律师的角度来看,我们认为,看到原始财产证明是整个交易的先决条件;在确认为真实之前,不应开始采取任何实质性行动。当然,由于我国的特殊情况,在经历了很长一段时间的住房后,房地产证书仍未得到处理。此时,我们至少应该看到购房合同、估价报告、各种税费原始发票等,这些资料也可以从侧面证明房屋的所有权,但仍然不如房地产凭证那么可靠。
 
一般来说,如果没有房地产证书或没有证据证明房地产证书可以在短时间内处理,则建议慎重考虑,最好不要购买。2005年,我的一位朋友因为贪婪而买下了这座房子,后来发现,由于土地转让手续不完整,在可预见的将来,获得房地产证书的希望微乎其微。我曾协助他进行调查,发现土地手续不完整的原因,是过去土地是化工厂,地下污染严重,根本不能用于住宅建设。
 
顺便提一下抵押贷款问题。2002年以前,由于信息交换系统尚未开发,银行需要存在部分贷款的房屋所有权证书;2002年以后基本不采用这种办法,但房屋所有权证书的原件应由建设委员会盖章“抵押”盖章,然后交给房主。
 
 2.落实房屋法定财产权后,第二步更为复杂,即确认“房东”(房屋出卖人)是否有权处分财产,即审查主体资格。可能有些法律知识的网友会 知道,在目前中国还施行不动产不适用善意取得的制度。如果是其他东西,比如电器、首饰等,只要你付出了合理价格,同时不是明知对方来路不明而故意购买,那 么即使卖给你东西的人不是东西的真正主人或者实际无权处理这些东西,那么东西的真正主人也不能要求你返回。这个就是所谓“第三人善意取得”的规定,目的是保护交易秩序。可是在房地产方面,现在还不适用这条,所以确保卖方的主体资格适合也是重要的一个方面,其重要性不比第一步差。
 
顺便说一句,在2007年10月1日生效的“中华人民共和国物权法”中,善意取得的保护范围已经扩大到房地产,但暂时说起来不容易,因为没有出台配套实施细则。
 
一般来说,二手房的出让人应当是依法登记的二手产权证书的所有人,即出卖人应当是财产证书的所有人。注意,由于共有人的存在,这个条件是必要条件,而不是充分条件。根据北京规定,业主本人不能亲自办理手续的,可以委托其他代理人,但委托手续必须经公证机关公证。如果房屋不是自然人所有,而是法人(如有限责任公司或股份有限公司)名下的财产,则应审查公司董事会和股东批准的书面文件,因为房地产属于公司的固定资产。根据公司法的规定,处理大型固定资产,必须经股东会和公司董事会批准。更复杂的情况是,房子是国有或集体资产,因此另一方必须持有政府当局的批准文件。
 
此外,还有一种常见的情况,即一方购买其他住房后不及时转帐。在这种情况下,由于房地产是登记的(登记),也存在很大的隐患,这需要更多的初步工作来理解和实施。
 
 共同财产审查。由于一套房屋可以有多个共有权人(lakey最多见过一间平房由16个人共有),而房产证上往往只体现一个人的名字,因此确认房屋是否 是共同财产就是非常必要的。否则就可能出现房屋过户中,某个共有人跳出来阻止你取得房产的事情。最常见的共有就是作为夫妻共同财产,由夫妻双方共同所有, 这时虽然房产证上可能只有一个人名字,但是房子依然属于共有;另一种是继承,几个继承人共同继承一套房产,大家约定共有的。此外共有又分成共同共有(大家 就权利进行平分)、按份共有(注明每人的份额)、实体划分(注明这间房归谁,那间房归谁)。通常来说,如果确认存在共有人,那么必须由共有人出具同意转让 以及放弃优先购买权的证明。如果你发现房东是已婚,或者房子发生过继承关系,这方面就要留心一点了。
 
  限制权利。这个权利限制主要就是指司法机关或者行政机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况,比如房主因为债务纠纷诉讼,被对 方通过法院把房子冻结或者保全了,那这房子就无法过户,也就不能交易。这里的有关部门,主要是法院、税务机构、财政机关等强力部门。
 
  还设立了其他权利。同4类似,最常见的就是银行设置的抵押权,以及有无给其他人提供的担保等。
 
 先发制人的权利。按照法律规定,在同等情况下,有两类人可以优先购买,一种是二手房共有人,一种是二手承租人。此外,合同法还规定“买卖不破租赁”,所以各位买房时候,尽量还是请房主先把房客清退,最好还有书面的承租终止说明。
 
除此之外,还有其他情况下,房屋存在问题,并尽可能仔细考虑,包括:
(一)依法可以收回土地使用权;
(2)有争议房屋的所有权(通常财产分析的继承问题尚未解决);
3、房屋包括在拆迁范围内(为确保顺利拆迁,将被拆迁的地区冻结多少个月前开工建设,不再转让);
(四)某些机关、企业自建房屋。根据中央住房管理的规定,由于有些机关和企业有保密和安全的需要,过去所有的房屋,即使属于个人所有,在转让时仍须征求原单位的意见。