金融创新工具是促进了市场的繁荣还是收割了一轮新的韭菜？
近期，关于资本抢滩租房市场，。除了风投、债券股权外，在房地产中介市场，ABS这种金融创新工具已成为融资的重要手段。
据悉，ABS全称资产支持证券（Asset-Backed Security），缺乏流动性但具有未来现金收入流的资产打包，建立资金池，并通过结构性重组方式，将其转变成可出售和流通的证券。
简单来说，就是发起人通过出售未来现金收入（即基础资产），获得发行人给出的转让价款，发行人以自身信用及其他增信措施作为辅助手段，对投资人发售证券。
自如等房地产中介发行的房租分期ABS与普通ABS的区别主要在于基础资产的不同，如信贷ABS，基础资产是对公对私贷款，CMBS，基础资产是商业租金，而房租分期ABS的基础资产为住房租金。
公开资料显示，截至2017年，长租公寓ABS产品成立数不超过4只，而今年上半年，发行量已超过去年全年。，且发行的多只产品均属于房租分期ABS。
具体来看，自如房租分期ABS项目基础资产为信托受益权，北京自如众诚友融信息科技有限公司（下称自如众诚）为原始权益人。信托受益权对应的底层资产为房租分期小额贷款债权，由自如资管的资产支持专项计划进行发行，中信证券进行承销。
上交所信息显示，目前自如房租分期ABS已获批额度达25亿元，其中中信证券已公开挂牌转让的自如房租分期ABS总额约10亿元，共三期，兑付时间在2019-2020年之间。
2017年8月发行的自如1号ABS发行量5亿元，优先级发行量4.5亿元，年收益率为5.39%。
2018年3月发行的自如2号第1期ABS总计发行2.366亿元，其中优先A级发行量2.028亿元，年收益率为6.47%，优先B级发行量0.182亿元，收益率为6.75%，中间级发行量0.156亿元，年收益率为7.60%。
2018年7月发行的自如2号第2期ABS总计发行2.73亿元，其中优先A级发行量2.34亿元，年收益率为6.29%，优先B级发行量0.21亿元，收益率为6.75%，中间级发行量0.18亿元，年收益率为7.60%。
由于自如2号ABS为储架式发行，即一次核准、多次发行模式，中信证券-自如2号第【1-8】期ABS将在核准一年内完成共计20亿元的发行。据公开信息，该项ABS于2018年3月21日获批，目前已发行5.096亿元，也就是说，未来7个月内还将陆续发行近15亿元。
业内人士表示，目前行业内ABS平均利率在5%-6%之间，自如的房租分期ABS利率相对较高，加上中信证券增信、托管及承销的费用，最终自如要付出的利率估计将近10%。但由于长租公寓市场利润率相对较高，按收租8000租出10000来算，毛利率可达25%，因此10%的资金成本对于自如来说，仍然在可接受范围内。
尽管目前自如并没有偿付上的压力，但为确保投资者的收益，自如房租分期ABS采用了三重增信措施。发行资料显示，自如房租分期ABS进行了优先劣后结构化分层，其中优先档获得次级档10%的信用支持；差额支付承诺人为北京自如资产管理有限公司（以下简称自如资管），对专项计划提供差额支付；担保人为中证信用增进股份有限公司，对北京自如资管的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。
上述担保、增信措施意味着，若未来自如的收益不足以覆盖全部投资者本息收益，则优先满足优先级投资者，若优先级投资者本息收益无法满足，自如资管将进行兜底，补充差额；若自如资管不足以对优先级投资者本息收益进行兜底，中证信用将继续补足剩余的差额。
在2017年中发行自如1号项目时，自如总经理熊林曾公开表示，2016年自如过手租金超过90亿元，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。再加上自如抽取的租金10%的管理费用，收益足以覆盖ABS发行成本及承诺的本息收益。
高昂的资金成本会是推高房租的幕后凶手吗？易居研究院智库中心研究总监严跃进对“各位朋友”表示，对于自如来说，类似资金成本比较高，那么最终都会反映在房源收储等方面。即如果此类资金投入到租赁房源的环节中，那么随着房源价格的上升，实际上也会使得各类房租成本上升。
严跃进表示，此类投资计划给出了较高的收益率，那么最后也还是需要租金上涨来承担的，否则收益率难以兑现，也会是比较尴尬的地方。
在房租管控问题上，严跃进称，租金的把控要通过三种方式进行。第一是源头进行把控，即房源方面要通过各类信息平台来促进交易，进而形成规模化的房源收储，这个过程中不允许随意涨收购成本。第二是在运作中进行把控，比如说通过财政补贴，或者说高效运作租赁项目，这样才能形成更好的租金模式。第三是在金融手段上进行把控，通过优化金融创新，让企业能够加快回笼资金，资金压力小了，自然在租金方面上涨的动力会削弱。