中国信托业协会2018年信托业专题研究课题《信托参与长租公寓的业务模式研究》从提出伊始就得到全信托行业的高度关注，在协会的大力支持下，北京信托作为课题牵头单位，联合中融信托、国投信托、百瑞信托、华能贵诚信托、杭工商信托、中信信托、陕国投信托、上海信托、兴业信托、中建投信托等10家信托公司组成课题组，开展了扎实有效的研究工作。自2018年5月以来，课题组根据研究工作方案，先后召开碰头会1次，课题研讨会2次，信托公司座谈会2场、参与信托公司16家、参会人员45人次，访谈长租公寓市场参与主体机构13家、访谈对象14人；截止目前，课题组已圆满完成长租公寓市场调研任务，进入集中写作统稿阶段。
作为课题牵头单位，北京信托高度重视该课题的研究工作。公司总经理周瑞明在第一次课题研讨会上，明确表示全力支持课题研究工作，并要求要发挥牵头单位作用，协调整合各类资源，认真做好研究工作，高标准完成课题研究任务。公司副总经理何晓峰作为课题主持人，组织课题组成员研究制定工作方案，积极协调落实访谈机构，亲自带队参加访谈，随时关注工作进展，提出工作要求，确保课题研究工作扎实有序。
课题指导专家高度负责，悉心引领指导，助推课题研究。本课题除协会指定的专家理事、锦天城律师事务所高级合伙人李宪明和专家理事、智信研究院院长郑智作为指导专家外，。三位指导专家不仅对研究内容、方向和方式方法提出了切实可行的意见建议，还主动为课题组提供了大量的研究素材，联系了多家访谈机构；有的专家还亲自带领课题组走入了访谈机构开展交流。
在研讨会中，课题指导专家李宪明律师首先在国家战略与市场需求两方面肯定了课题意义，并建议应该关注市场层面金融机构、承租人、开发商等不同的需求，并对信托的特殊性进行集中体现。
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指导专家郑智院长认为课题立意很高，也具有很强的现实意义。他提出对长租公寓的分析应从本身的商业逻辑着手，从需求与供给、成本与收益等多角度进行分析。同时，对课题的研究可以跳出现有框架，不拘泥于现有的法律法规、产品与市场的限制，最终提出对现有政策与产品修改的建议。
图2 指导专家郑智院长发言
，课题研究要在期限匹配、风险与收益、，集体租赁用地可以称为一个很重要的研究切入点。
通过广泛而深入的市场调研，课题组收获了大量一手资料，为保证课题研究质量奠定了坚实基础。课题组改变传统以收集查阅书面资料为主，进行研究分析的研究模式，本着创新课题组织形式与调研机制、侧重于课题实证性研究的目的，深入长租公寓市场一线开展调查研究。课题组先后在北京、上海组织召开了长租公寓业务座谈会，邀请16家信托公司的研究人员和房地产业务人员共计45人次参与了研讨，收集了大量信托公司实际参与长租公寓的业务案例。对京沪深三地13家长租公寓相关参与机构进行了专题访谈和实地走访，听取了他们对长租调研市场的研判以及对信托参与长租公寓市场的意见建议，也进一步促进了信托行业与市场各类机构的交流。调研访谈对象涵盖了长租公寓产业链的上下游机构，即有高和资本、华平投资等专业风投机构与地产基金，也有包括房企、酒店集团、中介机构和创业企业背景的长租公寓运营企业，还有同策、链家等研究智库，获取了宝贵的市场动态与长租公寓行业一手数据。
根据调研内容，随着16年起国家对租赁行业政策暖风频吹,国家级、各城市级政策不断出台,“租购并举、租售同权”制度开始逐步完善，我国租赁行业崛起正当时，各类房地产开发商、创业类企业、地产中介等均投身长租公寓行业。据统计，截至2017年底，国内拥有规模公寓企业超过600家，公寓间数超过120万间。与此同时，银行、风险投资、地产基金等金融机构纷纷布局长租公寓领域，一些信托公司也参与试水。
在前期调研中，多家金融机构表示，无论是从国家政策层面、市场潜力层面、还是消费增值层面，长租公寓都具有广阔的发展前景；对金融机构的核心能力要求是对物业的价值判断和运营挖掘。
专业地产基金表示，在自身资源禀赋的基础上，倾向于将重资产型公寓作为业态配置的一种，通过收并购、改造运营进行价值提升，最终以资产证券化形式退出。风险投资机构则倾向于投资轻资产型的长租公寓运营企业，并看重其拿地能力和运营能力。信托公司则在并购基金、股权投资、参与资产证券化等多种途径进行了尝试，并表示目前很多政策尚不明朗，希望有集体用地、税收优惠等具体政策与实施细则落地，以便信托公司更加深入的介入长租领域。
课题在综合考察国内市场与国外经验的基础上，梳理了长租公寓的盈利模式与投资逻辑，并对国内金融机构参与长租公寓的投融资模式进行了深入的探讨，着重研究了信托在长租公寓的信贷支持、股权投资、资产证券化、集体土地流转、消费金融和供应链金融等方面的展业思路与业务模式。
此外，课题组内部研究氛围浓厚，大家工作积极，团结协作，资料共享，调研成果共享，特别是在第二次研讨会，北京信托战略管理部将前期调研成果，详细向与会人员进行了介绍，为后期研究报告的撰写提供了重要参考。目前，承担研究报告写作任务的所有成员，均已完成第一稿，为切实保证课题质量，在各参与信托公司的大力支持下，部分写作人员正在集中封闭写作及统稿。
图3 5月8日 北京信托组织课题第一次研讨会，三位指导专家与各参与单位执笔人员参与
图4 5月22日 课题北京地区座谈会，邀请北京地区各信托公司房地产业务人员与课题组成员参会
图5 课题上海地区座谈会，邀请长三角地区各信托公司房地产业务人员与课题组成员参会
图 6 7月17日 北京信托组织第二次研讨会暨集中写作会议
来源：北京信托投稿