如果说有一个投资领域汇集了最多的“小鲜肉”和“老司机”，那一定是城市更新。
金融机构毫无疑问是传统的房地产开发领域投融资主力军，而在房地产市场从增量进入存量时代后，这些“老司机”发现，存量地产的改造市场空间虽大，但要掘金于此却倍感吃力，因为这是一个非标准化的领域，有钱远远不够，还需要有深厚的内力才能让存量资产产生增量价值，最终获得可观回报。反而是近两年新崛起的一些“小鲜肉”在存量地产的改造运营方面倒是如鱼得水，他们或有极强的设计改造能力，或有打通线上线下的运营能力，而在物业获取及资金支持方面则多少面临一些困境。
显而易见，“小鲜肉”和“老司机”之间有着巨大的合作空间，也促成了智信资产管理研究院于2016年12月17日在上海举办“抢跑城市更新：存量物业改造运营掘金”的主题沙龙。来自地产开发商、存量地产运营商、服务商以及金融机构、私募基金等各方的近80位嘉宾汇聚一堂，就城市更新的业务发展前景、业务模式和痛点以及合作机会进行切磋分享。
图：“抢跑城市更新：存量物业改造运营掘金”主题沙龙现场
作为上海城市更新的“排头兵”，上海地产集团拥有非常大量存量地产资源，亟需重新梳理和升级，在单体建筑改造方面的第一个案例就是东湖路9号原上海地产大厦。作为该项目的总负责人，上海地产资产管理公司资产管理部&项目管理部经理骆麒结合这个改造案例，提出对于那些社会价值落后、经济价值也被低估的存量地产，物业的再定位是很核心的一步，应该针对不同物业的特性，对症下药，从区位、竞争格局和客户意向出发，根据招商情况来“以销定产”，如果按照传统的房地产开发先造完再销售或运营的套路，可能造完后不久就要改造，“以销定产”则可避免此类问题。在确定好产品定位后，在改造的每一步都要做好周密细致的工作计划，用精细化的模块管理来加快周期和管控成本，并要求财务、设计、招商和运营团队都跨界学习其它部门的内容，才能更高效地协同工作。
图：上海地产资产管理公司资产管理部&项目管理部经理骆麒发言
“从建筑角度，设备设施就像人的五脏六腑，设备管线就像血管，带动整个人体的机能。室内空间和建筑外表皮就像人穿的衣服。所以应该在身体机能完善的情况下再去优化外表皮，而不能只顾外表不顾机能。”对于成本管控与改造质量的平衡，骆麒强调说。
除了类似于东湖路9号这样的办公产品，服务式公寓也会是上海地产存量改造未来的一个主要产品线，还会有一些复合型产品。改造完后资产都要能管好，才能对接资产证券化等退出渠道。而不管是在“投、融、管、退”的哪一个环节，与各方合作的空间都会比较大。
中国对外经济贸易信托有限公司副总经理刘燕松则从金融机构的角度分享了城市更新的投资机会和路径。在资产荒的大环境下，资本的避险情绪上升，金融机构对于持有和改造一线城市核心物业的兴趣相当浓厚，因为这类物业可以产生稳定的现金流，相对较为稳定。他认为改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，其中小型城市更新一般仅通过物业内部的装修改造，来快速提升租金价值；中型城市更新则是调整物业的初始规划和使用属性，例如商场改办公楼，办公楼改长租公寓等。
图：外贸信托副总经理刘燕松发言
刘燕松指出，在传统的房地产开发项目中，拿地对于项目的成败起着绝对性的作用，整个项目操作的专业性要求并没有那么高，而在存量改造项目中，资产管理机构以及运营商的专业能力则会更大程度上决定项目价值的实现。目前很多大的地产商拿地能力强，但运营能力严重不足，好的资管、运营团队又缺乏资本去获取资产，而不同类型城市更新业务与金融工具之间可建立多种勾稽关系，所以未来各方共同成为GP管理人来设立基金，一起参与具体的业务管理，甚至是构建起不同基金之间的生态圈，或许是城市更新项目合作的发展趋势。
，上海城市地产控股有限公司有着“马拉松”的长跑精神。上海地产总裁助理贾绯分享了他们一直所践行的“全生命周期的管理”理念，通过丰富的案例，鲜活阐述了城市更新应该与时俱进，因时而变。一个典型案例是上海城市地产2006年收购的北京着名的烂尾楼项目“名城国际大厦”，因为临近奥运会，先是完成了万豪酒店的建造，抓住了奥运期间酒店需求旺盛的契机。在奥运会结束后，上海城市地产再一次看准了CBD办公物业的风口，将两座塔楼从万豪收回改造成办公楼，满租后又将第三栋塔楼改成办公楼，并引入配套商业，通过调整定价和丰富业态，不仅酒店的利润没有下滑，办公楼和商铺的租金收入也稳定增长。
图：上海地产总裁助理贾绯发言
在前期主要通过自有资金扩张业务后，2014年底，城市地产和嘉实基金旗下的嘉实资本合资成立了城市嘉实投资管理有限公司，通过引入金融资本加快扩张步伐。2015年10月，城市嘉实收购了第一个项目---上海世界贸易大厦，这个项目的产权关系本来很复杂，而之所以能成功收购也得益于前期与众多小业主深度沟通并收下多数小产权，然后再从大股东手中收购大产权。目前该项目在改造中，将通过全方位的调整打造成全景商务服务办公新贵。
图：茶歇期间嘉宾交流
活动的下半场，圆桌嘉宾就城市更新的理念、存量物业的投资测算、业态定位、成本控制、运营管理以及轻资产/重资产运作模式等问题进行了热烈探讨。盛煦地产/翌成创意的首席战略官单峰认为，过去一味大拆大建并不可取，应该借鉴欧洲的理念，在保留历史文化的同时融合新时代元素，并结合公共文化的塑造来推进，未来PPP模式有望引入城市更新项目。高和资本的投资管理部副总裁张尉分享了他们在收购和改造物业过程中感受到的痛点，包括竞争激烈导致收购价急剧上涨、物业产权难分割以及改造成本超预算等，引发与会嘉宾共鸣。
图：圆桌讨论环节嘉宾自由分享
长租公寓和联合办公是目前比较风行的两种存量改造业态。相关嘉宾认为，公寓产品的品质追求固然重要，但如果运营理念太超前、定价太高，租户也不会买账，所以不能“跑得太快”。而在现有的办公业态中，单凭设计和功能提升与成本控制并不足以取得足够的优势，有社群运营作为基础并进行模式创新，才能提高租效转化比。已经与100多家长租公寓和联合办公运营商合作的魔方金服创始人凌骏指出，目前城市更新是在资本驱动下需要快速形成规模效应的资源型行业，做轻资产的“小鲜肉”和做重资产的“老司机”在这个行业有竞争，但合作的空间更大，比如各方可合作设立项目制的产业基金，来推动各种业态的融合。
来自开发商的嘉宾则认为，在保留一些重资产的同时，传统开发商未来需要将轻资产与重资产结合，重资产方面开发/改造和持有核心物业，轻资产方面与各方合作输出品牌管理，而在轻资产运作中资本管理方与资产管理方需要深度磨合，因为双方关注点不完全一致。
对于城市更新机会，来自保险和信托的嘉宾表示将更偏重于重资产投资的模式，且会从原来的偏债思维向真正的股权投资转变，与市场上优秀的团队合作来挖掘优质项目的空间。
在“城市更新”边界不断拓展的今天，一方面各路资本对于房地产存量市场虎视眈眈，另一方面也愈加感受到改造和运营能力的重要性。用与会嘉宾的话来说，“这是一个希望与焦虑并存的市场”，新模式与老金融在此碰撞。处于价值洼地的存量资产不仅需要软硬件的更新换代来使其焕发新生，也需要充沛的资金作为后盾来加快发展。智信将持续持续关注城市更新领域的进展，适时推出相关主题活动。
文/智信资产管理研究院 黄抒侣 刘兰香
鸣谢：部分沙龙参会机构
上海地产资产管理有限公司
上海城市地产控股有限公司
上海绿地商业（集团）有限公司
盛煦地产/翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司
复星地产控股
铂涛集团
太平资产管理有限公司
平安不动产有限公司
中国对外经济贸易信托有限公司
国投万和资产管理有限公司
上海翔梓金融信息服务有限公司（魔方金服）
上海方糖创业服务有限公司（方糖小镇）
上海湾寓投资管理有限公司（湾流国际）
创秩资产管理(上海)有限公司
星库空间(北京)创业投资有限公司
中国信达资产管理股份有限公司
君康人寿保险股份有限公司
华泰资产管理有限公司
兴业银行股份有限公司
平安银行股份有限公司
泛华金融服务集团有限公司
天津高和股权投资基金管理有限公司
瑞安管理（上海）有限公司
歌斐资产管理有限公司
上海实业发展股份有限公司
上海国际集团资产管理有限公司
光控安石（北京）投资管理有限公司
同济大学建筑设计研究院(集团)有限公司
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