针对目前的房地产形势，笔者主要有三种观点：第一，目前深圳房价与其他一线城市的差距与股市有关；第二，依靠农民工来来往往的房地产库存的想法值得商榷；第三，房地产市场库存的根本目的是稳定投资。
说到房地产市场，我估计每个人都和我一样困惑。十年前，我开始研究房地产市场，当时北京的房价大约是一万美元，但我的工资只有2000元左右，我的口袋里现金紧缺，由于实际需要，我有兴趣观察和分析这个问题。起初，他专注于房地产投机，认为浙江和温州的房地产投机集团在北京炒房，曾经写过一篇文章，核心观点是政府应该打击温州的住房投机活动。回顾过去，其实这种观点是站不住脚的。
进一步的研究表明，房价与人口结构有关。从人口统计学的角度来看，上世纪60年代和70年代是的婴儿潮一代。60岁以后，20世纪70年代后婴儿潮一代的人口超过3亿。这些人在1998年前后才30多岁。当他们不得不组建家庭并买房时，他们进入了住房需求的高峰。因此，进入了住房需求的高峰。
1998年住房制度改革的突破应与住房需求的压力有关。政府对住房的关注始于1981年，。从1981年到1998年，由于这件事关系到整个身体，社会风险难以评估，所以很难用雷鸣和小雨点来推动住房制度改革。你为什么要在1998年这样做？除了亚洲的压力外，另一个内生性压力是当时大量的60年代后需要买房，以前的物流系统已经不可持续，房地产必须自由化。
从人口统计学的角度来看，2015年将是住房需求的拐点。这可以与日本的人口结构和房价之间的关系进行比较。在日本，劳动人口的比例在1990年达到顶峰，然后下降，而的峰值出现在2015年。从人口结构的角度看，未来房地产问题必将更加严重。
对房地产价格的另一种观点是货币政策。当货币政策扩大时，房价会上涨，相反，货币政策收缩会削弱房价。2001年后，人民币升值压力加大，大量国际资本流入，加上对外贸易顺差大，导致外汇持有量迅速增加，出现流动性过剩，2005年前后房地产价格上涨与此密切相关。
如果你看看2015年房地产价格的走势，它似乎与人口和货币政策以及其他因素没有什么关系。因为2015年的形势是两极分化，分化非常严重。首先，一线城市与三、四线城市之间存在着明显的差异，这在房地产市场上是前所未见的。从2000年到2010年，每一次房价周期波动，一线城市、三线城市和四线城市一起涨落，各城市之间的价格变化各不相同，但波动的方向是相同的。然而，在2015年底，出现了明显的差异，一线城市平均增长了20%，深圳增长了40%以上。然而，大部分三四线城市下降了5%以上。这种差别以前从未见过。
此外，一线城市本身也在分化.深圳从来都不是老板，在过去房价上涨的过程中，领先者要么是北京，要么是上海，从来没有广州或深圳。但在2015年底，深圳遥遥领先，深圳上涨45%，北京新房上涨9%，二手房增长10%，上海上升12%，广州增长8%，广州增长8%和7%。你可以看到一个是45%，另外三个城市是10%左右，差距很大。对于深圳房价上涨的突出表现，很明显与人口结构的关系并不太大。
如何解释深圳与一线城市的这种分化现象？有很多人解释说，比如，3月30日的刺激政策，。问题是过去也有类似的政策。一旦刺激措施，无论是相同的还是不一样，为什么一线城市这次上升，而其他三线和四线城市没有受到刺激？这是第一个问题。
据解释，深圳房价上涨过快的原因是深圳土地短缺，常住居民超过1000万，而深圳每年新增的住房供应量约为500万平方米，如北京、上海等地2000多万平方米。显然，人口很多，但住房供应不足。问题是，深圳的住房供应是一样的，而且在2015年人口并没有发生特别的变化。为什么它在2015年非常突出？显然，人口与土地之间的矛盾并不是2015年深圳房价快速上涨的原因。
也有一个解释，因为在2015年，“大众创业、大众创新”引领了深圳科技创新、新兴产业的发展。问题是深圳一直处于领先地位，2015年没有发生重大变化。与全国一样，深圳的GDP也不如前几年那么好。如果你看一下经济结构，很明显，解释深圳房价以及一线城市和三线城市与三线城市和四线城市之间的偏差也是令人费解的。
据我观察，深圳房价2014年12月开始上涨，2015年5月和6月涨幅最快，7月后深圳房价大幅上涨。深圳房价的上涨与今年的股市基本持平。深圳和一线城市今年的房地产市场分化趋势主要是由股市造成的。
深圳股市之所以特别，是因为它有中小型板和创业板市场，中小型板现在有近800家上市公司，创业板有近500家，这两家公司总计有1200多家上市公司。上市公司具有交易所上市的特点，它会在本市开立账户，设立办事处，一定会投资于股票、所有的自然股东、合法股东、本市的账户管理。深圳集中了大量中小创业板和创业板保荐人、创始人账户.
在股价上涨的过程中，这些人的财富迅速增加。中小型董事会和创业董事会始于2014年底。尽管今年股市崩盘，但到目前为止，创业板指数的平均价格仍上涨了90%，中小板上涨了50%以上。这些新财富都集中在哪里？主要集中在深圳，与北京有着一定的关系，但关系并不十分密切，北京中关村也有很多公司在中小板和创业板上市，但其数量和规模无法与深圳相比。
上海，因为它是主板市场，创新型企业的股价没有上涨，对上海的影响相对较小，如果这种逻辑建立起来，上海战略性新兴产业板将很快开放，同时也将吸引民营科技型新兴企业在上海上市。如果还存在牛市，牛市还会继续，那么未来账面财富对上海的影响就相当于深圳的影响。如果你将来有朋友在上海买房，你必须注意这件事。
现在提出了房地产入库的构想，其可行性是值得探讨的。补贴农民，让他到城镇买房，国家土地局每年都有一份关于农民工的监测报告，2014年，农民工可以在城镇购房，2.69亿农民工只占0.7%，不到1%，非常简单，月薪为2600元，不包括旅行费用，以及食品和饮料费用，更不用说养家糊口的费用了。认为这个城市的高级白领工人付不起工资是不现实的，你想让这些工人帮你买股票。
可能会出现一种现象，三四线城市的房地产市场围绕着大城市，在这一轮的盘点过程中，首先会受益的是什么？一是减免税费，还有补贴政策，更重要的是，在不同的地方使用公积金，比如北京的白领阶层，他有公积金，但在北京买房，但是北京的公积金可以到河北的所有城市去买房，这样这群年轻人就可以把北京的公积金带到河北买房子，这种支付能力可以匹配。现在这件事已经做了一个多月了，不到两个月就发生了一万起，因为去年年底，。北京住房公积金向我们提供的最新资料，在不到两个月的时间里，北京的九千多名白领就把北京的公积金带到北京周边，到河北买房。
现在70%的房地产库存是在三、四线城市，而不是在大城市周围的三、四线城市。这所房子将是一个大麻烦，很难消化，除非政府做出另一项安排，增加你每年负担得起的住房，棚户区，700万新的负担得起的住房单位，以货币化的方式购买，而不是建造新的。我在2015年初作为内部参考提出了这一建议。停止建造700万所房子。如果你用这笔钱去买已经建好的房子，让他们降价一点，在政府采购的过程中和他谈判，而不是市场的价格。然后，这些房屋被重新分配给需要安全保障的低收入群体。
但问题是，房地产库存的理念是要稳定房地产投资，如果这700万套不建成，房地产投资就会变成负增长，这是不愿接受的。如果纯粹是去盘点，这个目标很单一，很简单，我们想在2015年卖出的房子是13亿平方米，更换成套，1000多万套，只要政府的经济适用房建设停止，就需要两年、三年的时间，才能实现，但投资呢？这是个难题。
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