五大机构看2017年中国楼市:别指望房价大跌!

2021-09-04 11:23:10

2016年已经过去了,在今年,房地产市场一路上扬,强劲上涨。未来的2017年,房地产市场将做些什么?根据中国国际金融公司、国安君安、中信证券、瑞银证券和方正证券发布的报告,各机构普遍认为,2016年繁荣后,房地产市场将在2017年进行调整。不过,各机构普遍认为,预计房地产市场不会大幅调整。

  忠进:2017年房价不会下跌。

中国国际金融公司(ChinaInternationalCapitalCorporation)研究部分析师张瑜在其报告中预测,2017年房价不会下跌。2017年上半年价格将保持稳定,下半年将恢复上升趋势。

中金相信,新房市场今年年初将出现显著负增长,但随后收窄,回到下半年至年底的上升趋势,并可能再次超过市场对今年的预期。

第一,二线城市:2017年上半年,平均销售价格将保持稳定;2016年第四季度和2017年第一季度,销售面积预计将下降30%至40%,2017年第二季度后将降至10%。预计2017年下半年平均销售价格和销售面积将恢复正增长。

三、四线城市:2017年上半年,平均销售价格预计将比去年同期上涨5%,销售面积预计将比去年同期增长10%至15%。平均销售价格和销售面积的增长势头预计将在2017年年中减弱。

CICC分析,在行政管理措施的干预下,2016年第四季度和2017年第一季度新房销售的均价表现将相同,但预计下半年将有三个主要驱动因素支持其回归上行趋势:一是开发商资本丰富;第二,一级城市与核心二线城市之间的供应缺口短期内难以从根本上解决;地价较高。

 中信证券:2017年房价不会大幅下跌

中信证券研究部(CiticSecuritiesResearchDepartment)在其2017年投资战略报告中预测,2017年商品房销售大幅下降,房价基本稳定,发展投资仍为正值。

中信证券分析认为,目前商业银行对个人贷款的热情可能已经达到上限,在政策的影响下很难继续提高,2017年可能迎来抵押贷款利率上升的拐点。因此,明年商品房销售可能会大幅下降。

中信证券(CiticSecurities)表示,2017年商品房销售可能大幅下降,但变数非常大。房地产市场的不确定性来源于2017年以后政策的不确定性。目前,监管市场秩序的政策执行极为严格,但经过几个月的市场调整后,这些政策将如何实施?在国际范围内,影响我国宏观经济变化的外部变量很多,我国的货币政策不确定,资产价格控制的目标也不确定。假设目前的政策将持续到2017年,我们认为2017年商品房销售将大幅下降。

中信证券预测,2017年抵押贷款利率将迎来拐点,呈上升趋势。由于汇率的压力,基准利率难以下降。房地产的调控可能伴随着抵押贷款的窗口导向,尤其是各种形式的个人信贷的库存创新方法,如添加抵押、再抵押等。人们认为,个人债务成本的上升是2017年房屋销售可能下降的最关键原因。

中信证券(CiticSecurities)表示,2017年整体市场的调整幅度没有2008年那么大(毕竟,它仍处于低利率时代)。但房地产市场的可开发领域已经很难扩大,2017年也没有2008年那么具有历史意义。我们估计,2017年全国商品房销售面积比去年同期下降了约15%。

尽管2017年的销售额有所下降,但房价可能保持稳定,不会大幅下跌。究其原因,主要有三个方面:发展企业的资金更加充裕,政策措施更加合理,利率仍然偏低的环境。尽管该政策旨在防止房价过快上涨,并希望在短期内取得成果,但高度差别的区域政策从另一个角度表明,该政策并不打算“过份”。宽松、紧缩、频繁的政策转变削弱了威望,房价的大幅下跌也不是政策调控的目标。

中信证券(Citic Securities)警告称,如果基准利率因国内外不确定性而上升,特别是人民币汇率承受的压力,可能会导致基本面出现超调的风险。所谓的基本面超调,即不仅销售量大幅下降,而且房价也大幅下跌。中信银行还认为,基准利率不太可能上升。此外,即使基准利率提高,政策反应也不会被及时过度调整。

 方正证券:房地产小周期回落,但幅度不深

方正证券首席经济学家任泽平在一份“软着陆”报告中表示,根据2015年“经济L形”判断,基本结论是,中国经济可能是“软着陆”,2017年将出现“二次探底”。

在谈到2017年房地产走势时,任泽平表示,国庆期间房地产调控政策力度加大,10月至11月房地产销售大幅下滑。考虑到从销售到投资的传导时间约为6个月,房地产投资可能会在2017年第二季度左右下降。然而,预计这一轮房地产投资调整可能不会很深,2017年房地产投资增长预计将增长1%至3%,主要原因是前期房地产投资增速主要由一线城市和二线城市驱动,三、四线城市超出预期。

任泽平表示,未来房地产周期将回落但不深,投资增速不高,挫折感不强,补充库存和中美金融共振将部分对冲房地产投资下降的影响。

  国泰君安:虽然房地产投资没有阳光,但不是寒风。

国泰君安在最近的一份报告中说,2017年房地产业没有明媚的阳光。由于2016年的销售、投资和初创企业基数较高,整个行业在2017年面临更大的下行压力。随着国庆节多城市调控政策的密集出台,标志着房地产进入了新一轮的限购周期,短期需求将不可避免地受到抑制,销售侧的下滑将拖累投资侧,新建筑面积的增长速度也将出现月度下降,特别是2017年上半年,受同期基数较高的影响,板块整体下行压力将更大。

在政策方面,短期调控预期仍在收紧,2017年的政策态度不确定,这主要取决于2017年上半年的宏观经济和房地产市场操作。随着对经济下滑的容忍度提高,预计监管政策的总体收紧程度将更高。

国泰君安还表示,2017年房地产投资并非寒冬。预计货币政策将保持宽松,因此不必过分担心房地产行业的下行风险。货币政策将对房地产市场的预期产生系统而广泛的影响,因此在货币政策仍然宽松的预期下,叠加整体经济的下行压力更大,房地产作为支柱产业进行大幅度调整的可能性很低。

国泰君安预计,受2016年高基数影响,2017年房地产投资总体增速将面临巨大下行压力。与去年同期相比,该公司预计增长不到2%,销售额增长不到10%。

  瑞银:这一轮房地产调整比2014年更为温和。

UBSSecurities首席经济学家王涛在2017/18年《中国宏观经济展望》中预测,目前的房地产政策监管和供需之间的潜在不确定性可能会再次降低2017年房地产投资和建设。然而,房地产库存下降,施工活动适中,意味着新一轮调整将不超过2014年15。

瑞银表示,今年强劲的房地产销售已经透支了部分未来需求,房地产监管措施已经到位,这意味着未来房地产活动可能会减弱。从根本上看,中国的住房拥有率很高,城市化速度正在放缓,应该无法支撑如此强劲的销售增长。居民也提前透支部分住房需求,主要担心未来房价过高,或把握税收和贷款成本的时间窗口。

瑞银预计,到今年底和明年,房地产销售将进一步放缓,2017年增速将放缓至0%至2%。随着2017年房地产销售增长大幅下滑,建筑业和投资预计将放缓。

瑞银表示,当前一轮房地产市场调整应该比2014至15年间更为温和。基于以下几个因素:政策制定者不希望房地产市场大幅调整,拖累增长,因此到目前为止,总体房地产调控措施相对温和,原因在于城市政策;房地产库存水平已从两年前全面下降;今年房地产建设和投资复苏缓慢且温和,因此随后的降幅不应超过2014至15年间。

瑞银预计,随着2018年城市化放缓、投资需求下降、住房需求提前透支,房价已经开始走低,房地产市场将继续缓慢调整。