上一期的CBD财经讲堂小编带大家了解了日本房地产信托基金发展历程,今天,我们来认识【房地产信托基金·香港篇】。
香港房地产信托基金
相比日本(2001年)和新加坡(2002年),香港的 REITs 起步稍晚。在2003年香港证券及期货检查委员会(香港证监会)正式通过了《房地产投资信托守则》(以下简称《守则》)。
在8月1日公布的《守则》中解释道:“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金,会根据组成文件加以运用,以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”从这个概念可以看出,这是一种集体投资计划,其利润来源于房地产本身的租金收入,是一个在设立之后可以再投资的发展平台。
香港房地产投资信托基金(H-REITs)是集体投资计划的一种,透过集中投资于可带来收入的香港及/或海外房地产项目。H-REITs很大程度上借鉴了美国早期的REITs结构,以信托计划为投资实体,由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务,即实行外部管理人制度。直到2005年11月H-REITs才推出了第一只房地产基金(领汇 REITs)。香港在领汇房地产投资信托后成功上市的两个月内,有两家H-REIT上市。
在颁布《守则》的10年间,只有10宗H-REITs产品上市,大幅落后于全球乃至亚洲其他REIT市场的增长。在当时,H-REITs未能充分体现其深厚增长潜力主要原因是H-REIT制度的相对局限,特别是税务等政策激励机制的缺乏。立法初期,从缺乏税收激励措施到投资限制和收购障碍,H-REIT面临着比新加坡和马来西亚等市场更为严峻的发展前景,,积极地引导本国REITs市场的发展。
伴随着全球金融业的快速变化,投资人财富的也在快速增长,金融产品的需求不断多样化。为了迎合亚洲不断增长的退休储蓄资金及其他新兴市场投资需求,香港政府意识到必须加强其自身优势。过往的历史也表明,在大多数国家的REITs制度中,。
在过去的15年里,香港多次修订REITs法规,以配合全球及区域市场变化和国际规范,确保其作为国际资产管理中心和未来全球房地产投资信托基金上市资本中心的地位。同时,也意图通过这些改革有效的增加香港的就业人数,协助香港经济增长。
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H-REITs发展历程
2005年
香港房地产投资信托基金守则的修订解除了H-REIT所持资产的地域限制。这一变化有助于将跨境资产纳入H-REIT体系。2005年12月21日,中国内地第一家赴港上市的越秀REITs在香港联交所正式挂牌上市,上市基金单位10亿个,向公众募集资金17.9亿港元,受到投资者的热烈欢迎。
2011年
Huixian REIT(汇贤产业信托,港交所:87001)的上市也标志着H-REIT的发展走出了重要一步,汇贤产业信托是李嘉诚名下长江实业分拆的房地产信托基金,亦是香港首只以人民币计价在香港交易所上市的产品。
2014年
香港证监会宣布就修订《房地产投资信托基金守则》展开公众咨询,建议允许REITs投资发展中物业或从事物业发展活动,以及允许REITs投资金融工具,目的是增加REITs灵活性,以跟进新加坡REITs迅猛的发展态势。
然而,H-REIT市场并未因此过度活跃,香港目前拥有10支REITs,总资产超4000亿港元,以商场、写字楼、酒店为主。H-RElTs在扩张方面也不积极,只有少数H-REITs从其发起人那里获得了特定的资产。除香港和中国大陆资产外,香港市场对其他海外资产上市的吸引力较低。
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作为许多世界级房地产开发商所在地和亚洲金融中心的香港,拥有蓬勃发展的房地产投资信托市场的所有基础条件。鉴于亚太地区房地产市场的爆炸式增长,养老基金等投资者对资产证券化产品的迫切需求,亚洲REITs市场还拥有在未来数十年内实现稳定增长的良好预期,香港房地产投资信托(H-REITs)将是许多市场投资者的重要投资选择之一。
Figure 1. H-REITs的经典机构
Internal management(内部管理)
在内部管理的REIT中,REIT持有资产,且成立相应管理公司并聘请管理人。该结构下,REIT单位持有人拥有REIT单位,也持有REIT管理公司,而受托人和REIT管理人的独立职能与外部管理的房地产投资信托基金保持相同。
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H-REITs持有中国内地物业情况
截至2017年10月,香港及新加坡共有15支REITs持有位于中国大陆的物业,其中新加坡10支,香港则有5支,包括汇贤产业信托、开元产业投资信托基金、春泉产业信托、领展房地产投资信托基金及越秀房地产投资信托基金,相当于香港全部上市REITs中有一半持有中国大陆物业。
来源:戴德梁行
Figure 2 持有中国大陆物业的香港和新加坡REITs 数量
截至2017年10月,H-REITs持有22处中国大陆物业。在地域分布上,H-REITs 持有的大陆物业中55%位于一线城市,位于二线城市的占41%;业态方面,H-REITs 持有物业业态较为单一,集中在办公、零售、酒店及综合体,并没有涉及服务式公寓及工业物流物业。其中酒店占比达41%,共计9处独立酒店,含开元产业投资信托基金持有的6 处及汇贤产业信托持有的3处(指独立酒店,不包括综合体中的酒店)。香港REITs 在大陆持有的综合体数量达5处,包括越秀房托旗下3处及汇贤产业信托旗下2 处。
Figure 3 香港持有内地物业各业态比例
过去12个月REITs分派收益率表现来看,相对于股价而言,新加坡REITs所发放的股息最高,香港REITs次之,日本REITs则在三者中最低:H-REITs的分派收益率为5.6%,较新加坡低0.7个百分点,较日本高4.6个百分点。H-REITs的吸引力值得期待。
Figure 4 收益率对比: REITs vs 10年期国债
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