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在商业领域里，任何趋势的从无到有，从微小走到兴盛，都往往与一群人、一个集团、甚至是最核心的决策人有关：是他们最早发现时代的机遇，找到最匹配的发展模式。
正如当我们说到快周转，大多数的人会想到时下的碧桂园，恒大，会想到他们在三四五六线城市大开大合，会想到建筑师通宵出图的文件。
的确，依靠无坚不摧的快周转模式，他们占据了地产TOP3的其中两席。
但真正倡导快周转开发模式的，大家只能想到融创的前身：顺驰，以及其背后的操盘手，孙宏斌。
在90年代拿地到开发平均周期为一年半的时候，孙宏斌第一次用七个月的时间开发了“香榭里”小区，速度要比传统模式快一倍。
从此，万科模仿顺驰的快周转，快速崛起，统治地产行业十余年，而其他企业同样也因研究透这套模式，紧随其后，共同造就了地产的黄金时代。
同样，在地产金融创新领域，也有这么一个集团和一个人不得不提：越秀集团和张招兴。
在REITs的发展史上，越秀集团是无法回避的一个里程碑——其旗下的越秀信托于2005年12月21日在香港联交所正式上市，它是全球范围内国内首批正式上市的REITs。发行十三年，见证着香港REITs从无到有、持续发展的全过程。
2017年，越秀REITs总资产为350亿元，是亚洲房产REITs的前十名，而在今年的2月13日，越秀地产的长租公寓REITs通过了深交所的审议，拟发行金额在50亿。
另一方面，越秀集团董事长张招兴，，早在2016年，便提出了两份关于推动REITs立法和加速推荐房贷利息抵扣个税的提案建议，着力于打通REITs发展的法律问题困境和税务负担。
在2017年期间，他又再次建议加速推动REITs公募的最终实现，早日实现国内REITs的试点发行。
这些建议，是和政府对于地产行业的指导理念完美契合，即防止“脱实向虚”，落实“去杠杆去库存”政策要求等等，而张招兴积极推进的公募REITs，其将不动产加强流动性的特质，无疑是解开此类需求的一种高质量成熟产品。
问题来了，越秀集团和张招兴，是拥有什么样的特质，让他们可以勇往直前做REITs的布道者和实践者？
三个字：“稳”运营。
从数据出发就很能说明问题。
在2012年底时，越秀地产的资本负债率仅为37%，这无疑是崇尚高杠杆地产行业中的一股清流。
同样在这一年，越秀地产的毛利率将近47%，净利率为30%，不论是内地还是港股市场均稳居行业前列。
这样的特质，不仅是公司运营健康的一个保证，更重要的是带来了国际评级机构的投资级评级：2013年，越秀地产获得惠誉和穆迪的投资级评级。
国内仅有三家，而另外两家分别是中海和华润，这让越秀可以拿到比较低的融资成本：五年期3.25%，十年期4.5%的美债利率，同时，较高的信用评级业使得越秀REITs的发行审核上一路绿灯，顺风顺水。
其次，是资产管理的创新。
早在2003年，越秀集团在面对原来老城建时代留下来的核心资产时，由于其主要是可持续收租的商业地产项目，于是借鉴了新加坡的凯德模式，主要为持有控股-收益分息-物业升值-套现退出的资本运作策略。
而越秀进一步改造了这种模式，打通链条，设立众多的SPV，并通过股权转让的方式，打造了一条从开发升值套现、到持有分红的新打法，并在香港正式上市发行。
依托这种操作手法，广州IFC（广州国际金融中心）的投资回报周期从15年迅速压缩到3年左右，大幅度提高了资金效率和开发商业地产开发项目的周转速度。而对于行业内，这一模式后来成为了国内众多同行学习的经典样板。
除此以外，拥有“国家队“背景的越秀集团，在政府提倡的长租公寓方向，以至于养老地产、老年公寓、文旅地产，城市更新等领域均有探索，研究潜在的地产创新产品证券化路径。
通过越秀集团的案例，我们也能发掘到一些在属于金融创新的大背景下，地产商应该具备的基因。
什么基因？运营的基因。
“房住不炒/美好生活、去杠杆、拿地附加条款”，指向运营。
盘活、赋能商业存量资产，指向运营。
REITs发行门槛，资产估值与信用评级，指向运营。
返朴归真，地产金融创新时代，一切均指向运营。
首先，需要有基于运营的资产管理系统。
存量时代，如何实现更好的运营效率？在于是否拥有专业的资产管理体系来支持运营的标准化与数字化，从而拥有精细化管理的能力，来提升效率。
而在当前，各类商业物业的管理，依然有大部分依靠EXCEL或手工作业，这种方式是通过人工来进行底层工作，容错率低，时间短、管理层级复杂，更容易出现“数据孤岛”，而使得最新的运营状况无法及时传达，造成低效。
因此，拥有一个闭环、底层的资产管理系统，并可以针对不同的物业产品进行服务，并提供算法支持形成数据库，是运营全环节绝对必要的前提条件。
其次，是坚持以运营为主导的开发策略。
如同销售型物业，需要营销端人员通过大量的市场调查来反向推导产品策划一般，以运营为主导的开发策略，由于运营要素的复杂性，需要更加深入参与到开发的每一环节中。
例如在选址决策时，需要前期的运营数据采集和集中处理，来为选址提供重要的决策依据。
例如在建筑空间设计优化时，更需要运营通过对人群使用习惯进行集中的数据分析，对不同的流线、工位、乃至于功能分区占比进行决策，减少后期的运营改造成本。
同时，伴随着物联网和智能后台系统的升级，相关的物流、监控、管理设施同样需要开发阶段的条件预留，实现与物业的完美融合，让物业本身变成精密、智能、可以高效运营的“机器”。
最重要的一点，不断的拓展、创新运营产品的边界和可能。
无论是房地产调控的持续高压下，还是市场端“消费升级”的大背景下，服务型、改善型地产消费：包括长租公寓，联合办公，社区商业，养老产业，文旅小镇，教育物流等，都有可能成为未来极具潜力的发展方向。
围绕此类产品的提质升级，不仅是满足消费升级的需求，更可以成为重要的底层运营型资产，在未来有机遇通过REITs发行，实现快速周转，提前退出的可能性，更可以作为产业资源，在土地获取过程中成为重要的砝码。
因此，不论是从企业战略出发，还是满足具体市场需求的角度，不断的根据自身优势量体裁衣，进行运营产品的创新拓展，是当下开发商最应选择的进阶方向。
越秀集团董事长张招兴曾说过一句话：“做地产到最后就是做金融。”
对于商业地产而言，更是如此。
商业地产项目从投、融、管、退，全生命周期的每一个环节，集中了从资金杠杆，投资回报，信用评级，风险控制，资本退出等等各种金融特征，资金回报率决定了项目的最终市场价值，而现金流的运作也直接关乎开发节奏与项目生死。
也许这揭示了商业地产的本质：如何去通过资本的逻辑和运作方式，在固定的一段时空里打造最匹配的产品，并充分调配人口、产业等资源，聚合生长，共享红利。
让一个区域在你的努力下，由荒芜走向繁华，由没落走向重生。
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