【绿庭视界】因地制宜金融创新,类REITs引领地产经营新模式

尽管内地物业在10年前就开始尝试在香港等离岸资本市场发行REITs产品，但受制于政策法规、税务等多方面的影响，完全符合国际惯例的REITs产品始终没能在内地正式亮相。目前，得益于交易所挂牌的资产支持专项计划具有一定的流通能力，且可以直接或者间接持有项目公司股权，因此证券交易所的资产证券化逐步成为了国内REITs类产品的重要运作载体。在国内REITs相关法规还未完善出台的背景下，类REITs成为了一种过渡形态。

据统计，2018年上半年，国内共成功发行了6单类REITs产品，发行总金额97.81亿元，6单产品都具备一定的创新突破，在我国REITs发展史中具有深远的影响。

本期的绿庭视界就为大家解读一下2018上半年这几只具有里程碑意义的类REITs产品。

2018年2月8日，中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划（简称“新建元邻里中心REITs”）在上海证券交易所成功发行。本单产品是国内首单社区商业物业REITs，，新交易结构下第一单成功发行的产品。本单产品认购倍数3.42，发行利率5.8%，低于同期同类产品利率30-40BP。本单产品在产品架构搭建过程中，通过灵活的机制设计，为未来顺利对接公募REITs预留了空间。

新建元邻里中心REITs的原始权益人为新建元控股集团，由中联基金作为总协调人和财务顾问，由东吴证券作为计划管理人和推广机构，以分布在苏州工业园区各区域生活圈核心、，产品总规模20.5亿元，期限为5年，其中优先级产品规模14.5亿元，评级为AAA；次级产品规模6亿元。

2018年3月13日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划（简称“保利租赁住房REITs一期”）成功发行，发行规模17.17亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，产品认购倍数超过1.3倍，发行利率5.5%。

保利租赁住房REITs采用“专项计划+私募基金”的双SPV的模式。首先，通过设立私募投资基金，保利地产实缴基金出资100万元，认购取得全部基金份额。然后，专项计划于设立日受让全部基金份额，并实缴剩余基金出资16.69亿元，间接持有项目公司的股权、基于项目公司股东身份向项目公司发放委托贷款及向项目公司增资。

2018年3月30日，“皖新光大阅嘉一期资产支持专项计划” （简称“皖新光大阅嘉REITs”）成功发行。皖新光大阅嘉REITs是市场上首单可赎回从而可部分实现资产主动管理的REITs，由光大证券作为牵头安排人和销售机构，光大保德信资产管理有限公司作为计划管理人。此单产品的发行规模为5.55亿，A类证券发行规模3.55亿元，被中诚信证评授予AAA评级，B类证券发行规模2.00亿元，AA+评级。

2018年4月27日，国内首单达到百亿级规模的租赁住房类REITs产品——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划” （简称“碧桂园租赁住房类REITs”）首期成功发行。5月24日，碧桂园租赁住房REITs首期在深圳证券交易所正式挂牌流通。碧桂园租赁住房REITs产品规模100亿元，首期产品规模17.17亿元，优先级规模15.453亿元，以碧桂园持有租赁物业为底层资产，发行利率5.75%。

2018年6月8日，苏宁云新一期类REITs正式成立并将在深交所挂牌转让。该计划为国内首单承续发行类REITs，发行规模34.92亿元，原始权益人为苏宁电器集团有限公司，底层资产为其分布在14个城市核心地段的苏宁门店物业。

2017年12月26日，历经43天，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（简称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过。2018年6月21日，高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划设立。优先A评级AAA，发行利率5.9%；优先B评级AA+，发行利率6.5%。旭辉领寓类REITs从各方开始合作到获批，历时不到2个月，体现了极高的推进效率，帮助旭辉实现了重资产运作模式上可落地的闭环。本单产品也得到了住建部、证监会等主管部门的关怀指导，。

由于并不具备国际标准REITs的公开性和流动性，国内已经发行的“商业地产资产支持专项计划”只能被称为“类REITs”。虽然目前国内的类REITs显然还处于发展初期，而中国存量地产的投资潜力却远不仅于此。在房地产行业去杠杆、，随着房地产资产证券化的发展，将一定会塑造地产行业的新模式。这也正是中国房地产市场转型和长期发展的现实需要。

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