安徽房地产金融全面解读《住房租赁资产证券化|房地产投资信托基金（REITs）》 地产融资迎来新途径，打破冰市场！
5日，中国证监会、，将支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs），探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。
业内人士认为，资产证券化将是住房租赁快速落地的重要“推进器”，外来人口净流入较多的北京、上海等一线城市或率先试点。
通知称，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化以盘活资产，支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。
，此次通知更具操作性和针对性，为实现住房租赁REITs发行正式打开了通道。
目前，、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化。
，对房地产商而言，租赁REITs可有效盘活房地产存量资产，提高资金利用效率；对中小投资人而言，租赁REITs为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道；对政府而言，可以有效缓解租房市场供需不平衡、租赁市场不完善等难题，同时，租赁REITs更多是不动产的运营模式，而非融资手段，符合当前“只住不炒”的政策导向。
相关人员表示，对于国内类REITs已经有经过了几年发展基础，已经取得了相关的成效，所以备受关注的公募REITs在今年会有一个智的飞跃，业内人员纷纷表示，今年也许是公募REITs发售的元年，让小编和你们一起拭目以待期待着如何的变化发展。
REITs是一种与住房租赁市场较为契合的金融产品。专家预测，在贷款利率走高、地产信贷政策收紧、股权融资和债券融资规模萎缩的背景下，REITs带来了全新的地产融资途径和引导方针，是解决目前很多住房租赁企业融资困局的重要桥梁。
中金公司估算未来中国房地产投资信托基金(REITs)市场规模约4万亿元人民币。
REITs到底会带来怎样的机遇挑战“REITs可以使租赁物业的定价更加市场化，让提供更好服务的机构从金融市场获得更好的回报，这有助于提升机构供应租赁房源的数量和质量，进而促进住房租赁市场的快速健康发展。”
相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，REITs能提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。
本身有四大亮点值得关注：
一是推进租赁市场规模化。《通知》对住房租赁资产证券化基本条件进行了明确，我国资产证券化方式的发展规模和美国、英国等发达国家相比，还有很大差距，目前证券化的规模还有极大的发展空间，所以明确基本条件就可以更好地为资产证券化发展打好基础；
二是推进集体用地有效进入租赁市场。全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点正在进行中，资产证券化可以助力其更快速开展；
三是推进租赁需求集中区域的租赁房源供给，《通知》明确资产证券化会优先支持大中城市、雄安新区，这些区域也是当下和未来租赁需求的集中地，资产证券化落地可以更好保障这些租赁需求重点区域；
，这可以推进资产证券化更有效进行，并在资产证券化快速推进的同时让其更加安全和有效。
中国的REITs起步相对已经较晚，在2015年5月鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金成立，标志着国内公募REITS的成功破冰。截至今天，市场上共有鹏华美国房地产、广发美国房地产、等精选REIT指数、上投摩根富时发达市场REITs指数6只投资海外REITs的QDII基金。
尽管迎来政策利好，但是税收问题仍是制约REITs推出和发展的瓶颈。由于国内没有很好暂无针对地产资产证券化的税收优惠政策与法律法规，只有相当有限的存量资产在进行‘REITs’运作时可以将税负控制在可接受范围内，因此限制了资产证券化工具盘活存量资产的空间。
除了税收问题，韩玮认为对住房租赁企业发行REITs目前存在的主要问题是租金回报率太低，平层产品发行难度大，而结构化产品风险控制挑战很大。首先新一轮的融资对于广大的浙商房地产公司都是一个全新的挑战和机遇，对与现在大市场的行情影响都会起到一个全新开拓的方向，我们将密切关注着最新的实时发展走向。
整体研判！
中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前租赁市场存在两类运营模式，一类为重资产大房东的资产拥有房租赁，另外一类是轻资产二房东模式。目前通过REITs发现的两单全部为重资产模式。“轻资产模式目前并未获得政策红利。而市场上主流租赁企业目前以轻资产为主”。
张大伟认为，租赁行业的核心问题是租售比悬殊。“按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万的普通住宅，年租金收益不足10万，这种情况下，租赁企业核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。”
中原地产研究中心统计数据显示：7月18日，九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，多省市开启了鼓励租赁的模式。截至目前，有超过8个省份及超过20个城市，累计超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。
“建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求”。张大伟表示，“从长远看，政策有利于市场平稳发展，但包括租赁和销售等行为都存着很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整”。
附件：中国证监会 ://www.mohurd.gov.cn/zxydt/201804/t20180423_235789.html