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第十四回 土地信托项目负债 谁为债务负责买单

2022-04-14 11:00:59

近年来,我国信托业参与农村土地流转积累了许多项目,但尚未见到项目失败后如何分担损失的介绍,。然而,既然是项目经营,总不可能是百分百的成功率的,当有所预防为是。恰好近日读到日本樋口范雄教授所著《信托与信托法》(朱大明译)一书,其中介绍了一个日本公有土地信托因负债而纠纷的案例,觉得甚有启发,特介绍之,以为借鉴。

1986年日本地方自治法修订后,以自治事务副长官的名义向全国自治体发布了进一步推动公有土地展开信托业务的通知。从而开展了公有土地信托业务。这里的公有土地信托是属于不动产信托的一种,其目的在于引入民间资本和民间企业的专业性两个手段,来盘活成为闲置土地而未能被有效利用的公有土地。兵库县的公有土地信托即引入信托银行,通过借款来修建高尔夫球场。由于无法偿还包括利息在内的100亿日元的借款,受托人只好自己先清偿这部分债务后,再要求费用补偿权来要求兵库县支付这部分欠款。

在案件审理中,,作为受托人的信托银行应当承担所有的费用。,兵库县应当支付给银行上述欠款。。据此,因该宗公有土地信托而产生的约100亿日元的损失全部由兵库县(即兵库县全体公民)承担而非由受托人信托银行承担。

,其理由主要在于,原告(即兵库县)与一般的土地信托相比具有更强的介入受托人运作信托资产的权限,并且原告也实际行使了这一权限,且由于信托期满后,土地上的建筑物会归还给委托人,所以受托人向受益人要求偿还费用是合理的。

本案的逻辑引起学者间争论。虽然公有土地信托对于自治体而言,从表面上看是一笔稳赚不赔的买卖,既不需要负责运营费用,又可以利用闲置土地,通过运作之后还有分红,期满还可以回收土地上的建筑物及其他设施。然而,这一切美好的愿景是建立在项目运行良好的前提基础上的,一旦项目运行失败,如何分担损失通常语焉不详。本案中,,并认为这才是“当事双方”对于合同的共同理解。依此理解,对项目进行企划并决定如何具体开展项目的受托人,可以在盈利后获得收益,却在项目出现风险时,可以将损失全部归于委托人,而得全身而退。本来从表面上看对于委托人是稳赚不赔的买卖,其实质却是受托人最终坐收渔翁之利。如果我们在项目顺利的时候感叹委托人如何优势的话,那么在项目出现风险时则应当感慨受托人如何能够保全自身了。本案的逻辑有违控制风险者承担责任的原则,也与权利义务相一致的原则相冲突。其结果是,没有人再会想起开展公有土地信托业务了。因为本案既伤了拥有公有土地的自治体的心,也吓退了想求诸信托银行的想法。

相比较而言,我国目前信托公司开展的农地信托项目,通常将信托目的限定于农业用途,大部分是传统农业范围,少部分种植经济类作物,而受农地用途管制的限制,较少进行商业地产的开发之类的项目。这从一定程度上避免了巨大负债的情况出现。但在另外的方面,与本案却有相似之处。农民提供了土地之后,不再对土地有投入,却可以按年获得一定的收益。土地交给信托后,如何运作完全由受托人决定,农民并不享有介入权或者建议权。土地信托合同对于收益的分配是约定明确的,但对于可能出现的风险以及债务如何承担,却也是语焉不详的。假如一旦发生纠纷,,显然会引起轩然大波。因此,有鉴于本案所引起的后果,为了促进农地信托的发展,有必要从合同约定以及信托关系解读等角度采取必要的预防措施。

 


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