题记：
陆家嘴，这个响亮的名字，代表着上海黄浦江畔一片高楼鳞次栉比的国际化金融城，也是中国改革开放走向世界一张骄傲的名片。
改造和建设这片曾经是大片仓库棚户区的主力，是上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（简称陆家嘴股份、600663），其仅用20多年就把上海“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的传统观念永远变成了历史。
黄浦江畔这片中国最多摩天大楼的金融城，是人类历史上最伟大的建筑群之一，作为最初的开发建设者，陆家嘴股份自身获得快速发展的同时亦迎来多次关键转型。
早于2004年，陆家嘴股份完成了主营业务从单一土地开发向土地开发与项目建设并重的战略格局转型，确立了公司在行业发展中的竞争优势，并逐步增加长期拥有的优质资产的比重，成为一家以城市开发为主业的园区开发型房地产公司。截至2017年底，公司持有的主要在营物业面积已从2005年转型之初约15万平方米增至约264万平方米，业态涵盖办公、商铺、酒店、会展及住宅物业；目前在建面积超过121万平方米。
至2016年初，作为浦东新区第三批国资国企改革的重点，公司全面启动国企改革，以现金方式收购了陆金发88.2%股权，并于2017年完成其剩余11.8%股权的收购，初步构建“地产+金融”双轮驱动战略。
眼下，陆家嘴股份已蜕变为一家涵盖城市功能开发、商业地产经营、金融产业投资、会展规划咨询的综合性投资控股公司。
数据显示，上市25年来，不仅主营进行了转型升级，陆家嘴股份业绩亦呈现几何级增长，营业收入由最初上市的6.04亿元增长近15倍至2017年的93.25亿元，净利润则由2.89亿元增至31.30亿元，增长约10倍。
李晋昭，现任陆家嘴集团党委书记、董事长，陆家嘴股份董事长，他也是上市公司和陆家嘴金融贸易区的发展壮大的见证者。谈起公司的成长、金融贸易区的变迁，他如数家珍。
回望射雕处，岁月峥嵘。一路走来，陆家嘴股份有着哪些经验？未来如何继续保持高质量发展？
日前，证券时报“上市公司高质量发展在行动”采访团走进陆家嘴股份，与陆家嘴股份董事长李晋昭进行了一场对话。
李晋昭：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，成立于浦东改革开放之初，是陆家嘴金融贸易区最初的开发建设者之一。成立初期，公司紧紧抓住了浦东开发这一历史性机遇，创新土地空转、成片开发、快速滚动的机制，在短时间内实现了城市形态重塑、企业产业汇集、经济功能再造。
2004年，公司确立了主营业务向土地开发与项目建设并重的战略格局转型，并逐步增加公司长期拥有的优质资产的比重，成为一家以城市开发为主业的房地产公司。目前，公司持有的主要在营物业面积也从2005年转型之初约15万平方米增至2017年的264万平方米，业态涵盖办公、商铺、酒店、会展及住宅物业，在建面积超过121万平方米。
总体来看，近26年来，公司在浦东的开发建设历史，大致经历了三个时期：一是土地成片开发阶段；包括功能规划研究、“七通一平”旧城改造、城市基础设施建设，以及依托“土地批租”方式，推进以金融、贸易产业为主要导向的招商引资。
二是配套功能完善阶段。限于陆家嘴开发之初的环境和资金条件所限，城市功能配套缺乏、优质产业发展载体不足的问题日益凸显。因此，公司拾遗补缺优化陆家嘴区域配套功能，使陆家嘴金融贸易区的商业、人才、居住等各方面城市功能和竞争力获得了进一步提升。
三是主营转型升级阶段。步入“十三五”规划后，公司进入到加速主营转型升级阶段，一方面，房地产板块业务，公司正加大中短期产品的运营，通过项目公司获取房产开发项目(含商业及办公等类房地产），待项目开发成功后再转售资产或股权；另一方面，公司于2017年度完成陆金发100%股权的收购，初步构建“地产+金融”双轮驱动的战略，抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理。
李晋昭：多年开发建设的过程中，公司已经培养出了一批经验丰富的开发团队，具备规划设计、土地管理、招商引资、工程建设、运营管理等方面的专业人才和技术资源。在新区域开发进程中，主要经验有三方面：
一是规范严谨的企业运营和管理。随着公司近年来主营业务发展的不断深入，工程项目建设全面展开，资金投入日益加大，对风险管控提出了更高的要求。为此，公司梳理了各项制度流程，对可能出现的风险做到“心中有数”并根据实际情况不断完善，力求以最高的效率做到“发现问题，处理问题，解决问题”。
二是过硬的项目整体开发能力。公司始终秉持“质量第一”的理念，坚持高质量施工、高水平管理、高标准验收。
三是成熟完整的项目运营产业链。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的营销和物业管理团队，并积累下了良好的自有客户资源。
公司一直坚持以“高标准、严要求”来进行产品质量的管控，充分发挥自身优势，努力做大、做强、做优。
李晋昭：前滩国际商务区位于黄浦江南延伸段，北面为世博后滩拓展区和耀华地块，，并有3条轨道交通穿越其中，区位优势突出、交通条件优越、景观资源丰富。根据规划，前滩拥有约350万平方米的建筑容量，计划建成集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能于一体的国际新城。前滩国际商务区已被列入上海六大重点开发区域，成为上海城市转型发展和功能提升的重要载体。同时，该区域亦是上海“十三五”功能集聚的重点区域之一，将致力于打造成上海浦东“重点区域整体开发”的示范区、。
前滩国际商务区由陆家嘴集团负责规划与开发，陆家嘴股份因此获得了参与建设的机会。目前公司上下正围绕前滩区域“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的总体目标推进项目的开发建设。就陆家嘴股份而言，商业项目方面，公司与国际一流开发商太古地产合作；办公楼宇方面，公司正全力推进前滩中心25-2# 地块超高层办公楼以及34# 地块办公楼建设；商业配套方面，公司25-2#地块酒店项目将由国际品牌香格里拉加入等。
相较于陆家嘴金融城主要以商办为主，未来整个前滩中心将成为一个集商业、酒店、办公多功能为一体的大型国际化商务区。
公司展示厅场景
李晋昭：经过十年的改革转型，公司商业地产板块已经发展到一个比较成熟的阶段，商业地产运营机制稳健，在营物业规模逐年扩大，经营业绩情况不断向好。目前，公司不失时机地筹划、引进、实施好项目，推动“走出去”战略，即走出陆家嘴，培育企业新的增长点。例如，公司于2017年完成苏州绿岸95%股权收购，这是公司继天津之后，第二个“走出上海”的大型成片开发项目，为公司未来的发展提供了新的可开发资源。
在金融业务方面，公司将以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三个持牌金融机构为基础，抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理，开展地产与金融协同、共振的探索。长期以来，公司一直坚持以“终点为起点”经营原则，努力保持每年利润稳中有升。
公司会保持时刻有新思维、新作为，通过“商业地产”与其他相关联行业的互动协作，通过收购、兼并等方式提升资产规模和效益，实现投资产业适度多元化。
未来，公司会以“地产+金融”协同运作为抓手，以商业地产投资开发为核心，以金融和商业零售为两翼，上海、天津、苏州三城开发建设并肩作战，并高标准、高质量、高效率推进金融板块中长期发展规划工作。同时，公司将继续探索地产与基金联合、楼宇资产证券化等金融业务创新，逐步形成陆家嘴金融地产大业务链。坚持有所为有所不为、有进有退的管理策略，逐步清理退出非主营项目，并聚焦力量、优化配置，服务浦东开发，提高公司核心竞争力，保持业绩稳步增速，布局新的盈利突破点。
李晋昭：陆家嘴股份目前持有长期在营甲级写字楼共18幢，总建筑面积近163万平方米，主要在建办公楼宇超过45万平方米，除了小陆家嘴区区域外，公司的办公楼宇还遍布竹园、花木、陆家嘴软件园、前滩等区域。面对来自区域内外的竞争，公司应对可用两字来概括就是“统筹”，简单地说就是：梯度资源、统一战略、品牌强化。
我们将加强各板块资源的统筹与共享，充分利用梯度资源，为租户提供最为合适的租赁方案。、新兴CBD、城市商务园区及偏远商务园区等，梯度明显。无论是已有合作客户还是新增客户，面对其现有及未来需求，陆家嘴办公营销团队充分利用梯度资源，为其提供最为合适的租赁方案（包括租赁区域组合建议、更具灵活性的租金策略建议等），并为其在陆家嘴地产范围内的楼宇搬迁提供便利措施，与客户实现合作共赢。对于一些有特殊需求的优质客户，充分利用公司商业楼宇的综合开发能力，在条件允许的情况下，为其提供定制化服务等。
当然，我们还会继续做强品牌，做精服务。从楼宇运营、客服提供和物业管理服务等工作中，精益求精，力求为客户提供最优质的服务，不断加强陆家嘴地产品牌的对外吸引力和市场认可度，从而增强品牌附加值和客户黏性。
不断提升和完善配套设施也是必不可少的。例如：办公楼宇的商务服务（包括会议室、培训室、创业服务、企业注册相关服务等）、商业配套（包括各类餐饮、便利店等必需业态）、生活服务（白领公寓、健身设施与场地等）、文化配套（例如文化展示、文艺表演）等，增强项目的对外吸引力。同时，进一步推动存量楼宇更新，特别是针对位于核心商务区及其周边、入市超过十年的楼宇，将通过楼宇硬件与软件的改善与提升，增强其市场竞争能力。
我们还会持续关注客户品质，包括新租客户和在租客户。一方面，在新租工作中，加强企业性质、股东组成等情况的调查，防范未来风险；另一方面，对于在租客户，公司积极跟踪了解租户的经营情况和各项诉求，建立较为完善的“出租方-承租方”沟通管理机制，对于物业运营可能出现问题做到心中有数，努力做到“防患于未然”，以实现楼内客户的稳定与优质。
此外，公司会密切跟踪市场变化及行业研究，及时掌握市场动向为楼宇租赁策略提供动态调整依据，不断加强对于写字楼需求的研究分析，以期通过项目的前期介入，不断为客户提供更符合其需求的优质楼宇。
李晋昭：2018年是贯彻十九大精神的开局之年，是实施“十三五”规划承上启下的关键一年，是推动浦东发展的深化之年，也是公司转型升级的重要时刻。在这种形势下，诸多的改革与创新需要进一步发力，为建设高品质浦东、提升浦东经济质量和效益纵深推进。公司正科学布局土地储备，精准掌控营销节奏，积极拓宽产业结构，不断完善管控体系。
就当前和未来而言，公司以浦东新区为主战场的多元化转型升级中，将重点布局以下几方面工作：一是要继续做好浦东进一步开发的工作，发挥公司在浦东区域开发建设中的主力军作用和经验优势，在浦东新一轮区域开发建设、生态空间布局、社会服务体系构建中持续贡献力量；二是要继续推进“地产+金融”协同运作，推进金融板块的中长期发展规划的编制工作等；三是要继续探索地产与基金联合、楼宇资产证券化等金融业务创新，逐步形成陆家嘴金融地产大业务链；四是要坚持“有进有退、有租有售”的运营策略、“以市场为导向、以客户为中心”的服务理念，租、售、管“三位一体”，办、住、商“齐头并进”；五是要继续提升物业管理的全方位服务能力，秉承“服务为本质，管理显服务”宗旨，全面做好在营物业品质管理、安全运维，不断引进先进技术，持续提升管理水平。
总之，站在新的历史起点上，面对全面深化改革的新形势、经济发展的新常态和市场竞争的新格局，公司更要准确把握战略机遇，把改革转型作为持续发展的突破口。
李晋昭：作为一家上市公司，公司始终贯穿秉承效益优先和企业价值最大化的宗旨，注重对广大股东的良好投资回报，实现区域开发和公司效益的“双赢”。但是房地产开发企业，特别是要做一个百年型的、永久的老字号企业，无论是区域开发建设还是物业租赁服务，我们都一定要立足长远、放眼未来。健康有序地发展，并具备极强的抗风险能力，这才是企业可持续性经营的保障。
我们非常感谢投资者一如既往地对公司的支持。但大家最好不要希望今天投资公司，明天就能产生收益。投资是一场长跑，是对公司未来能持续成长的期待。我们会努力不辜负大家的期望。我们不仅要把企业做好、做强，促进产业转型升级，提升企业核心竞争力；我们还要让公司的股价能体现企业真正的价值。努力回报广大股东，这是企业未来的愿景，当然也需要更多投资人理解我们、支持我们。
采访札记丨终点即起点
作者 付建利
站在上海前滩办公室的落地玻璃窗前，上市公司陆家嘴董事长李晋昭望着不远处的国际学校、写字楼、居民区、黄浦江，“这里未来将又是一个陆家嘴！”李晋昭颇有信心地表示。
他眼中的陆家嘴有两层含义：一层是地理概念的。上个世纪90年代初期的浦东开发开放，造就了金融贸易区陆家嘴。如今提到陆家嘴，人们就想起浦东的车水马龙、一幢幢的高级写字楼、全球500强、金融翘楚。另一层含义，是指陆家嘴股份这家上市公司。上一轮浦东的开发开放造就了上市公司陆家嘴的蓝筹股地位；如今，上市公司正在参与开发建设的前滩地区，被外界誉为“第二个陆家嘴”。
李晋昭身高至少一米七八，采访时眼神始终直视着记者，微笑中谈起话来不疾不徐，无论是聊起陆家嘴这块地方的变迁，还是上市公司的商业演进，他都如数家珍、饶有兴致。上个世纪上海浦东的开发开放，造就了浦东传奇，也造就了陆家嘴股份的诞生。那一代人的功绩，除了历史机遇，还要靠个人的胆量，敢闯敢干、敢于冲破现有体制的约束，大胆地去试前人未做过的事情。这一点，陆家嘴股份的创业者们做到了。
如今的陆家嘴金融贸易区，高楼林立、每一天都在上演不同的商业故事。这里不少写字楼为陆家嘴股份在运营。楼宇运营需要大量的物流和人流管理，好比人身体的血液能保障整个体系的正常运行，陆家嘴股份此前一直做的，主要就是这个事情。
谈到地产类的上市公司，大家自然会称呼他们为开发商，脑中闪念的是蹭蹭上涨的房价、开发商买地、造房子、卖楼，但李晋昭一再向记者强调，我不是卖房子的，我们主要是做商业地产，更偏向于商业地产的运营。他很不喜欢别人称他为“地产商人”，而更喜欢被称为“商业地产运营商”。
商业地产的运营就是给客户提供更好的服务。服务和运营的观念，在李晋昭的脑海中扎下了根。他谈到未来前滩不会是仅仅一个商业区，或者写字楼，而是商业、居住、教育、医疗、养老等多种服务相互配套的综合性城市新中心。李晋昭的商业地产运营，最终的目的，是为了让”人“这个主体生存得更舒适、让商业的繁荣更多地是服务于人的生存与发展。靠买地、造房、卖房的模式赚大钱，李晋昭显然志不在此。
一个时代有一个时代的商业，一个时代有一个时代的人生。对于陆家嘴这家上市公司和李晋昭本人来说，如今，都面临着挑战与机遇。陆家嘴这家上市公司正在谋求转型升级与产金融合，公司确立了“地产+金融”的双轮驱动战略，但具体如何融合？里面大有文章，也有不少挑战。李晋昭说，房地产行业本来具有很强的金融属性，什么行业未来可以容纳这么大体量的房地产？唯有金融！此外，陆家嘴这家上市公司正走出陆家嘴，走到了苏州、天津。而在上海，走出陆家嘴之后重点是走到了前滩。“我们是走出了陆家嘴，走到了前滩，不能说是走出上海。”李晋昭不喜欢动辄提“走向世界”这些口号，他连“走出上海”都不愿提，他更想一步步把事情做好、做扎实。
李晋昭说，做商业地产运营，始终想的是“永续持有、永续经营”，任何时候，他想到的不是卖掉房子，而是运营好房子。与陆家嘴金融城主要以商办为主不同，未来的前滩要补上城市功能配套的短板。同理，在未来的转型升级和产金融合中，团队必须有清晰的价值观，才能打造百年老店。没有价值观，无非是个生意人而已。
面对前滩的开发，以及陆家嘴这家上市公司新的征程，李晋昭用一句话来表达：终点即起点！过往的历史无论如何辉煌，都如奔腾不息的黄浦江，滔滔江水，永不复回，面对新的时代，新的商业环境，新的互联网革命和科学技术，陆家嘴这家上市公司和李晋昭，都在不断踏上新的起点。而梦想，很多时候都是在终点和起点的循环往复中实现的。
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