信托公司产品转让模式及相关创新业务解析
信托市场进行交易的资产标的是信托受益权。、一级托管”原则和要求完成信托受益权登记和托管程序后，信托受益权具备了“券款对付”各类交易方式的基础条件，只要交易双方达成交易意向，信托受益权登记结算机构在技术上可以高效、安全、准确地完成任何形式的交易，并实时完成信托受益权变更和交易资金划拨。
一、协议转让交易
信托市场协议转让方式是信托受益权转让方向交易平台提交转让信息后，交易平台向合格投资者发布转让信息，受让方通过交易平台与转让方就交易条款进行协商；达成交易意向后，交易平台组织转让方和受让方按照规定的交易规则达成交易协议，并在场内办理受益人等交易关键信息变更，信托公司据此确认信托受益权权属关系人变更。
协议转让可能是信托市场的主要交易方式。投资者认购信托计划的资金安排一般具有长期投资性质，信托受益权并不需要与债券和股票那样的高流动性。而且，信托受益权的交易带有很强的个性化特征，投资者需要认真考察拟受让信托计划的资产运用情况和投资价值，转让方和受让方需要就交易的细节进行协商，才能达成信托受益权的转让交易。
（1）转让方提出转让申请，开立受益权账户。《信托登记管理办法》规定，受益人自愿开立受益权账户。暂未有信托受益权转让意愿的受益人可能未开立受益权账户，同时意向受让人可能也未开立受益权账户。因此，转让方提出转让申请时，交易平台需要确认转让方是否开立信托受益权账户，未开立受益权账户的受益人需要开立受益权账户。交易平台记录转让方受益权转让信息。
（2）核实信托受益权，办理信托受益权登记托管手续。对于已经办理信托受益权登记托管手续的信托受益权，交易平台直接在登记托管机构核实转让方信托受益权信息；未办理信托受益权登记托管手续的，转让方受益人与信托公司签订委托登记托管协议，信托公司接受受益人委托将信托受益权在登记托管平台办理登记托管手续。
（3）发布信托受益权转让信息。交易平台在信息发布栏目发布信托受益权转让信息，并将向潜在投资者发布转让信息，同时，潜在投资者也可以在交易平台浏览拟转让信息。
（4）达成交易意向。根据转让方发布转让意愿的标准化程度，协议转让交易意向达成的方式可以有询价交易、点击成交和匿名点击成交等。其中，询价交易方式中，受让方可以直接联系转让方就交易条款在交易平台进行洽谈，达成交易意向；点击成交和匿名点击成交方式中，转让方需要与交易平台签订委托转让授权书，受让方点击确认成交意向后，形成不可撤销的交易意向。
（5）签订交易协议，完成交易结算。转让方与受让方达成交易意向后，转让方和受让方共同向交易平台提交交易意向，交易平台组织交易双方签订交易协议。受让方向交易平台指定资金账户足额划入资金后，交易平台向登记托管机构发送信托受益权变更指令，登记托管机构据此变更受益人。
（6）信托公司变更受益人信息。登记托管机构将信托受益权受益人变更信息发送给信托公司，信托公司据此变更受益人，完成信托受益权变更。
二、挂牌转让交易
（1）完成受益人账户开立。由信托公司确认交易双方已于中国信登开立受益权账户，并对交易双方参与信托受益权流转的身份合规性进行审核，确保交易双方均满足信托受益权流转市场参与者要求。
（2）由信托公司核实出让方信托受益权信息，向中国信登流转平台录入拟转让信托受益权信息，从而由中国信登锁定拟交易转让的信托受益权。录入信息是为了方便交易对手查询与确认信托受益权基本情况。
（3）确认交易要素，并由信托公司通过中国信登流转平台进行挂牌，向潜在交易对象发送交易信息，以便确认交易。交易信息包括但不限于：流转信托受益权本金金额、实际交易支付金额、信托预期收益率、信托收益支付频率、交易流转服务费率、结算日、应计利息、应计利息支付方式等，同时还需要注明交易采取什么报价机制。挂牌信息的发布方式可选择向指定机构或者全部机构发布挂牌信息，也可使用机构属性、机构性质、机构简称对发布对象进行筛选。
（4）有交易意愿的交易对手查询挂牌信托受益权的信息和交易要素，并根据自身的交易需求向拟出让信托受益权的受益人进行报价，如果出让方接受该报价，通过中国信登交易系统确认后即可达成交易。其中，报价模式分为固定报价、常规报价和竞争性报价等。
（5）生成成交确认书。由中国信登通过信托公司向交易双方生成成交确认书，以便交易各方确认交易信息。经交易各方确认无误后进入下一步。
（6）交易结算。受让方将交易资金支付至中国信登指定的交易账户，经中国信登核实资金已到位后，由中国信登将资金划拨至出让方指定的账户，在交易双方受益权账户中完成信托受益权交割流转，同时在信托登记系统上完成信托变更登记。完成交易后受让人可以在受益权账户中查询到相应的信托受益权；信托到期后相关财产权益将按照新的信息划拨至受让人指定账户。
三、做市商交易
做市商（Market Maker）交易制度一般在缺乏连续价格、交易不很活跃的市场采用。大部分柜台交易市场引入做市商交易制度，以便促进交易，促进该市场的价格发现机制良好运行。做市商一般由具备一定资金实力和信誉的机构投资者作为特许交易商、不断地报出某类金融产品的卖出、买入价格，以双向报价接受一般投资者的买卖请求，以其自有资金和持有的该类金融产品与投资者进行交易。做市商通过这种不断买卖来维持市场的流动性，满足一般投资者的投资需求。做市商通过买卖报价的适当差额来补偿所提供服务的成本费用，并实现一定的利润。
在信托受益权转让交易市场中引入做市商，主要目的是为市场提供流动性，提高交易效率。做市商需要持有一定的信托受益权，并面向信托受益权的出让方和受让方同时给出报价；出让方和受让方直接与做市商交易，不需要再经历报价和询价的过程。做市商使用自有资金参与信托受益权交易，持有一定的中国信登挂牌的信托受益权，并向市场参与者报价交易信托受益权，通过自营买卖差价获得收益，从而提高整个信托受益权交易市场的活跃度，盘活整个市场。
要在信托受益权流转市场上推行做市商制度，需要实现信托受益权标准化，也即是通过一定的金融技术处理如引入外部评级、统一定价机制等，使得不同类型的信托受益权可以纳入一套较为标准化的信托受益权体系，从而做市商针对特定类型的信托受益权可以给出具有参考意义的报价；否则不同类型的信托受益权将会出现较为混乱的报价。
同时，信托受益权流转市场的体量也决定了做市商制度能否推行，当前大部分信托受益人对于信托产品的主要参与模式是持有至到期，也即是只有少数的受益人有信托受益权流转的需求；而由于信托底层资产的非标属性，受让即将到期的信托受益权可能面临较大的道德风险。
因此，信托受益权转让市场若引入做市商，需要考虑具备以下条件的机构：拥有大量的自有资金，可以确保在没有外部交易需求时也能够受让原受益人出让的信托受益权；固有资金可以进行综合投资配置，因而对于不同期限、不同类型的信托受益权可以综合配置；对信托公司和信托产品认识较为深刻，并对于风控具有一定的控制力和影响力；自身具有较高的市场地位和行业影响力。
三、信托产品质押融资
1、基本业务模式
，质押是债务人或第三人将其依法拥有的动产或财产权利移交给债权人占有，作为债务的担保措施，当债务人到期无法偿付债务时，通过质押品折价或者拍卖、变卖该质押品的价款优先受偿。质押融资业务的核心要件包括质押品、债务人、债权人、质押登记。信托产品质押融资业务中，质押品对应的就是信托受益权，债务人是信托受益人（即信托受益权权属所有者），债权人可以是信托公司等金融机构、质押登记机构、信托受益权登记结算机构。
2、参与主体及作用
信托产品质押融资参与主体包括债务人、债权人、质押登记机构，其中债务人持有的信托受益权必须在信托登记托管机构完成信托受益权登记，并将其信托受益权办理托管手续；债权人即资金融出方可以是在中国信登获得相关业务资质的金融机构；质押登记机构是信托受益权登记结算机构。
（1）债务人，即出质人，债务人应当向信托受益权登记结算机构提交信托受益权质押申请，以及根据债权人的要求提供相应的资料，配合办理相应手续。
（2）债权人，即资金融出方，应当及时按照出质人提交的质押融资申请，对质押品的价值和风险进行判定，并适当参考债务人的情况，决定是否提供质押融资，并给出相应的质押折算率和融资利率。同时，在出质人按时归还债务的情况下，及时向信托受益权登记结算机构下达解除质押指令。债权人对信托产品质押融资必须建立配套的风险监控体系，根据信托产品的特性设定必要的预警指标，在出现潜在风险事件时，及时预警，必要时根据合同约定要求债务人追加质押品或者通过信托产品交易市场进行强行平仓，来保障该项业务的风险底线。
（3）质押登记机构，即信托受益权登记结算机构，应当建立完善的质押登记系统以提供便捷的电子化实时操作和可靠的押品控制；在接收到来自债务人的合法质押申请和债权人的相关文件后，及时将对应的信托受益权设置质押标记，关闭其交易功能。在接收到来自债权人的解押指令时，及时解除相应信托受益权的质押标记，恢复信托受益权交易功能。
为保障市场的稳健运营，信托受益权登记结算机构应做好市场信息统计工作，如同类产品的平均质押率、质押规模等，，并对市场进行信息公示，及时披露市场运行概貌，便于对系统性风险的掌控。中国信登还应可以开发预警系统，对触发预警线的信托受益权及时向债权人做出提示，防止债权人风控系统疏漏带来的风险，及时控制局部风险防止风险积累后会带来对市场的连锁反应。
3、业务创新前景
信托产品质押融资业务的推出，将大大丰富信托产品的流动性，增加信托产品的流动性价值，同时通过一定的标准化信息披露提升产品的透明度，从而对包括委托人、受托人、受益人在内的信托三方主体，以及中国信登、，均能带来一定的价值和意义。
从信托产品本身来讲，质押融资的推出为其提供了资金流动性，有助于吸引更多的投资者，从而做大信托产品的市场规模，提升信托为社会融资的服务能力。而如果对于质押融资标的建立标准化信息披露制度，有助于增加信托产品的透明度，从而有助于降低信托融资的资金成本，。
对于信托公司而言，信托产品的信息标准化虽然会增加其运营的复杂度，但是质押融资和信息标准化带来的信托市场扩容，将极大地增加其潜在的市场价值，从而为信托公司开辟出更大更长远的发展空间。此外，信托产品质押融资为信托公司提供了新的债权融资业务机会，通过让渡资金使用权获取利息回报。
五、信托产品回购交易
1、交易业务模式
金融产品回购，通常是一种融资方式，由资金融出方购买资金融入方所持有的金融产品，并在购买的同时即约定在未来某一时间按照某一约定好的价格由资金融入方将该金融产品购买回去。这里，资金融出方即逆回购方，资金融入方即正回购方。回购交易的要件包括正回购方、逆回购方、回购标的、回购交易过户登记。在信托产品回购交易中，正回购方必须是信托受益权的持有者，即信托受益人，逆回购方作为资金提供者可以由以信托公司为主的金融机构来担当，回购标的即信托受益权，回购交易过户登记由中国信登来负责。
如前文所述，回购交易相对质押融资来说业务操作上比较复杂，可以设计为定制化程度更高的产品，因此在信息披露上可以不做要求，从而覆盖更广泛的产品，达到填补质押融资市场空白处的效果。回购交易私下撮合的性质较强，，仍建议以中国信登作为中介登记平台，将回购交易的登记操作和一般的信托受益权交易区分开来。
回购交易的过程中，中国信登除了进行正常的信托受益权和资金的交易划转登记之外，还应当对其协议内容进行一定的信息备案和统计，主要包括回购期限、资金利率等，从而形成对市场的一个统一监控和信息反馈。
根据«关于规范金融机构同业业务的通知»（银发〔2014〕127号）规定，买入返售（卖出回购）业务项下的金融资产应当为银行承兑汇票，债券、央票等在银行间市场、证券交易所市场交易的具有合理公允价值和较高流动性的金融资产。信托行业由于长期缺乏集中信托受益权登记、交易市场，导致信托受益权在估值、流动性等方面受到一定制约。按照１２７号文规定，信托产品目前不宜作为回购交易的金融资产。但是随着规范的信托受益权登记、交易平台建立，信托受益权市场逐步壮大发展，信托产品以往存在局限性将会逐步消除，信托产品将有机会成为回购交易的一类优质金融资产。
2、参与主体及作用
信托产品回购业务参与主体包括正回购方、逆回购方、交易结算机构、回购信息登记机构。其中正回购方必须是标准的在中国信登登记的信托产品的信托受益人，逆回购方即资金融出方应该是在中国信登进行过相关业务资质备案的合格金融机构，交易结算机构和回购信息登记机构应当由中国信登担当。
（1）正回购方，即资金融入方，应当确保其用于回购交易的信托受益权具备完善的法律权属关系，并处于可交易流转状态。在申请融资的过程中，应当根据逆回购方的要求提供相应的资料，以及在必要的情况下提供一定的其他担保措施。在签署回购协议后，配合逆回购方进行回购标的的过户。在回购到期时，备好足额偿付资金对信托受益权进行回购。
（2）逆回购方，即资金融出方，应当按照正回购方的融资申请，对回购标的物的价值和风险进行判定，结合正回购方的资信情况和市场利率等因素，经过与正回购方的充分协商沟通，给出具体的回购交易条款，包括折算率、回购期限、回购资金利率、是否追加其他担保措施等，并拟定相应的回购协议。在回购协议签署后，应当配合正回购方进行回购标的所有权过户，并划拨相应的款项给正回购方。在回购期间，根据回购协议将期间信托受益权分配的利益及时划拨给正回购方。在回购到期时，收取回购款项并将对应信托受益权划转回正回购方。同时，作为债权人，应当建立相应的风险监控体系，对作为担保品的回购标的进行实时监控，确保能够对债权进行足额覆盖。在出现风险事件时，逆回购方有权根据回购协议要求正回购方追加回购标的或者提前履行回购交易。
（3）信托受益权登记结算机构作为信托产品回购业务的交易结算机构和回购信息登记机构，一方面在回购业务的初始交易和回购交易中，要配合回购交易的双方，做好交易中信托受益权和资金的划转工作，另一方面应当做好回购业务中的统一化信息登记和信息整合分析工作。登记结算机构应当根据信托产品业务分类，对各类产品的回购期限、回购折算率、回购资金利率、回购规模等信息做出统计，，并对市场进行公示，以方便业务参与各方能够及时了解全市场的运行状况。需要注意的是，信托产品回购业务开展期间，信托产品本身赋予受益人的财产权以外的一些权利行使问题，必须在回购协议中进行充分关注和必要约定，防止产生权责不清、利益权责不对等之类的问题。
3、业务创新前景
信托产品回购业务，本质上也是为信托产品提供资金流动性支持，因此其作用和意义与信托产品质押融资基本一致。但是根据本文的设计，信托产品回购业务和信托产品质押融资形成一定错位，质押融资是标准化相对较强的一种产品，信托产品需满足一定的信息披露要求才可以成为质押融资标的，而回购业务则是定制化相对较强的一种产品，面向更广泛，从而对质押融资业务形成互补。相对而言，质押融资对应的是市场中相对低风险的业务，而回购业务对应的是市场中相对高风险的业务，对于资金融出方提出更好的专业性要求，同时对应相对较高的融资成本和交易费用。
六、信托产品投资基金业务
伴随信托发行、交易的统一市场发展，以及信托市场的不断丰富，可以推出更多不同品类的产品，包括信托产品投资基金、信托产品的互换、期权等衍生品业务。考虑到事物发展的节奏和必经历程，本文主要针对初期较易实现的信托产品投资基金进行分析。
1、基本业务模式
信托产品投资基金，最基本的模式即FOT（Fund of Trust）或者TOT（Trust of Trust），即通过成立一个基金或者信托计划来募集资金，然后将募集资金按照约定投资于各种信托产品。相比较传统信托受益权标的来源有限性，通过建立集中的信托受益权登记、交易平台可以有效扩大信托产品投资基金投资标的选择范围和操作便利性。
信托产品投资基金的投资范围:①可以按照信托业务分类体系专门针对某一类信托产品，也可以是混合型的，以此形成多样化的基金产品，供市场投资者进行选择；②如果中国信登建立了信托产品指数，信托产品投资基金还可以设立指数型基金；③还可以结合信托产品质押融资和回购业务，将投资范围扩大至此类融资性业务品种，或者建立专门针对此类融资性业务品种的信托产品投资基金。在募集方式方面，建议可以采用在中国信登备案，然后面向合格投资者发行募集的形式，长期可争取公募资质的突破。在封闭式与开放式的选择中，建议提供两种制度模式，由基金管理人根据基金具体的投资范围和投资策略选择做封闭式或者开放式的基金。
2、参与主体及作用
信托产品投资基金的参与主体包括基金投资者、基金管理人、基金托管机构、交易清算机构等。
（1）基金投资者，即将资金交付给基金管理人进行管理，用于投资信托产品的投资者。考虑到信托产品投资基金，由专业投资人进行管理，对投资者具备一定保护作用，因此可以考虑相较集合信托产品适当降低投资者门槛，让更广泛的群体参与到信托产品投资中来。
（2）基金管理人，可以是信托公司或者基金公司，其接受投资者交付的资金，投资于具体的信托产品。基金管理人需要履行管理人职责，对投资者投资时进行份额确认，在投资过程中认真研究分析各类信托产品，从投资人利益最大化角度出发，按照基金发行时拟定的投资范围和投资策略进行信托产品投资，并合理控制基金的风险。，定时公布其净值变化情况，并定期公布其投资持仓情况。在投资者希望退出投资时，基金管理人应当根据基金合同及时配合投资者做资金退出的处理。
（3）基金托管机构，主要是银行等资金托管机构，其职责主要是做好资金的管理，及时按照基金管理人的指令进行资金划拨。
（４）交易清算结构（即中国信登），主要职责是做好信托投资基金投资信托产品及信托受益权的登记清算工作。此外，如果信托投资基金是场内投资基金，则中国信登还应负责相关基金的登记清算工作。
3、业务创新前景
首先，信托产品投资基金，考虑到专业投资人的管理，以及基金管理人的信息披露要求，可以考虑适当设置相比集合资金信托较低的投资者准入门槛，尤其是放开单只基金产品的投资金额门槛限制。
投资者门槛的降低，一方面吸纳更广泛的投资人和资金，另一方面有助于投资者可以通过投资基金来实现信托产品的分散化投资，甚至通过投资不同类型的信托产品投资基金实现大类资产的配置。其次，信托产品投资基金，由专业的基金管理人负责基金的管理。基金管理人作为专业的机构投资者，能够更加理性地分析信托产品和信托市场，做出更加合理的交易，从而有利于信托交易市场的报价合理性，也更好地发挥信托产品价格发现功能。
再次，信托产品投资基金加入市场交易，为市场提供交易对手，增加市场的流动性，有利于市场的活跃度。
最后，在信托产品投资基金业务中，中国信登可以受益于市场活跃度和市场容量的扩大，获取更多的手续费收入。同时，中国信登可以参照中证指数公司等，设立信托指数，提供指数信息服务，获得指数信息服务收益。中诚信托
将不动产“装入”家族信托的正确姿势！
一、如何设立不动产家族信托？
综合来看，世界各国信托设立方式主要有三类，即宣言、合同、遗嘱三种设立形式，这三种方式同样适用于不动产信托。
对于不动产家族信托而言，其主要是通过信托的形式来实现不动产类的家族财富增值并传承至家族后代，需要专业的受托人来进行不动产管理，并对信托受益的分配作出缜密而详细的规划方案。
因此，不动产家族信托应该采取订立信托合同的形式，而不适宜采取容易引发争议的遗嘱方式设立。
二、不动产家族信托如何登记？
设立不动产家族信托需要将不动产或相关权利转移给受托人，并进行办理相关登记手续，此为广义的“信托登记”含义，主要包括以下两个方面。
第一，设立不动产家族信托需要进行相应不动产的物权转移登记。这是法律法规关于不动产权利转移的基本要求，尤其是采用“登记生效主义”的大陆法系国家尤为如此。第二，在不动产及其相关权利转移登记的同时，进而需将其登记为“信托”，以区别于其他类型的登记。第二层含义亦为狭义的“信托登记”含义。
01
不动产权利变更登记
有关不动产登记的方式主要分为三类：契约登记制、权利登记制及托伦斯登记制。
1、契约登记制
契约登记制源于法国。契约登记制的主要特征包括：
第一，登记是不动产物权变动的对抗要件，当事人的合意即产生物权变动效力，但不得对抗第三人。
第二，不动产物权登记采用形式审查的方式，只要当事人申请满足形式要件即可予以登记。
第三，不动产物权登记只具有简单的公示作用，不具有公信力，实体法上若有无效或撤销的事项则可予以推翻。
第四，登记簿的编制采取登记人的编成主义，即登记簿的编制不以不动产为标准，而是按登记人予以编号。第五，登记不动产权利变动的状态，即不仅登记不动产权利现在的状态，而且也要登记不动产权利的变动事项。
2、权利登记制
权利登记制源于德国。权利登记制的主要特征包括：
第一，不动产物权变动以登记为生效要件。
第二，登记机关需对不动产权利登记申请进行实质性审查。
第三，已登记的不动产权利具有公信力。
第四，登记簿的编制采取物的编成主义，即登记簿以不动产为顺序（如土地的地号）进行编制。
第五，仅登记不动产物权当前的静止状态，而非动态登记。
3、托伦斯登记制
托伦斯登记制又名“澳洲登记制”，托伦斯登记制的主要特征包括：
第一，登记是不动产物权变动的生效要件；
第二，不动产物权登记采用实质审查的方式；
第三，不动产物权登记具有公信力；
第四，登记簿采取物的编成主义；
第五，仅登记不动产当前的静止状态。
02
不动产信托登记
我国《信托法》第十条明确规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”
三、如何设立不动产信托？
通过《信托法》第十条分析可以看出：我国对于不动产信托登记采取的是严格意义上的“登记生效主义”，即未登记或未进行信托登记而设立的不动产信托均不产生效力。
由于缺乏实际的操作法律规范，目前并没有明确的机构作为不动产信托登记的主体，因此，在我国，按照《信托法》第十条的规定，设立不动产信托由于不能进行信托登记而处于无法律效力状态。
相较于资金、普通动产的所有权变更而言，各国对于不动产及其相关权利的变更要求更加严格一些。而根据不动产的独特性质，其经营管理也会在很大程度上受到地理因素的限制。因此，不动产家族信托设立地一般都定在不动产所在地，以便于实际管理操作。
END
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