2017REIT之最|普利茅斯地产信托公司成为股息率最高的产业地产类瑞资

普利茅斯地产信托公司（Plymouth Industrial REIT, Inc.，交易代码：PLYM）同时专注于单一和多租户的工业地产，其中包括物流中心、仓库和轻工业地产。公司的业务主要面向美国二三线城市，通过寻找可以提供高运营现金流、高初始回报率的资产进行收购，从而通过资产与租约的升级重组提升价值。

在产业地产类瑞资中，普利茅斯公司资产体量较小，截止2017年9月30日，公司共有29处产业资产，总面积580万平方英尺，出租率为97%。公司通过寻找可以提供高运营现金流、高初始回报率的资产进行收购，从而通过资产与租约的升级重组提升价值，使公司快速发展。在第三季度中，公司斥资5810万美元收购了9处地产包括18栋建筑物共计1800万平方英尺。以下为公司第三季度投资活动汇总：

普利茅斯公司从创立于2011年，在产业地产类瑞资中创立时间较晚。2017年6月14日，公司通过IPO发行2,900,000普通股，之后在2017年7月12日，依据承销商的超额配售选择权额外发行160,000股。2017年10月25日，出售1,800,00份占比为7.5%的A轮累计可赎回优先股。截止2017年11月8日，公司总共发行股票数量3,812,886。

2017年8日11，公司申请 3500万美元科凯银行的循环信用贷款，新贷款到期日为2020年8月并有12个月展期选项。该信用贷款具有叠加性，即可追加贷款总额度为7500万美元，利率为伦敦同业拆借利率加上2.5%-3.5%基于杠杆率的浮动利率。截止2017年9月30日，公司可获得信用贷款额度为1000万美元。

2017年9月14日，普利茅斯公司董事会宣布从第三季度开始，每季度常规派发现金股利0.375美元每股。根据该消息，普利茅斯公司年股利将达到1.5美元，基于当前18.48美元股价下，股息率为8.12%。与之对比的是，产业地产类瑞资平均股息率仅为3.62%，其中最低的创新工业公司（交易代码：IIPR）仅为1.89%，普利茅斯地产信托公司凭借高出第二名铁山有限公司（交易代码：IRM）近190个基点的股息率领跑产业地产类瑞资。

与以往相比，2017年6月的IPO给普利茅斯带来的资本结构上的改变可以说意义非凡。公司相信上市带来的获益和流通性会使得金融数据与往年相比有显著差异。2017年第三季度归属于普通股股东的净亏损为270万美元，平均每股0.76美元，相较于2016年同期归属于普通股股东的净亏损为1170万美元，平均每股35.28美元。2017年第三季度合并总收入为660万美元，相较于2016年同期为510万美元。净运营收入2017年第三季度为430万美元，对比2016年同期为360万美元。息税折旧摊销前利润在2017年第三季度为330万美元，而2016年同期为260万美元。对于营运现金流，2017年第三季度为60万美元，每股0.18美元，而2016年同期则是870万美元，每股26.22美元，这不仅是由于2017年的上市，而且还因为2016年10月份公司的资产重组显著降低了非现金利息支出。同样的影响也体现在调整后营运现金流，2017年第三季度为50万美元，0.14美元每股，2016年同期为880万美元，26.45美元每股。

作为创立不久的产业地产类瑞兹，普利茅斯地产信托公司通过包括收购、IPO等一系列投资与资本市场举措在近几年内得到了飞速发展，并成为了股息率最高的产业类地产瑞资。对于收入导向型投资者而言，这具有相当的吸引力。

普利茅斯的董事长兼CEO Jeff Witherell表示，“在我们向公众开放后的第一个完整季度里，我们继续执行着我们的承诺———进行具有高收益的收购，以期通过租赁以及管理从而获得更多的租金以及净运营收入的同时，构建更加完备的并购渠道。强大的市场基础和严谨的资本运作为策略的执行打下基础。我们希望当现在优先股的发售以及良好的信贷记录能有助于当前正在谈判的一些收购计划。”

“我们期望第四季度数据能够充分反应我们投资组合业绩的增长，净运营收入、息税折旧及摊销前利润、营运现金流、调整后的营运现金流都实现稳步增长，给投资者创造更多的价值。”