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，对房地产市场做出最新表态：“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。
“加快”两字，预示着楼市调控不仅不会在短期内放松，甚至还会有进一步加强的可能，背后的用意是以中短期的限购限贷来“冻结交易”、挤压投资需求、抑制房地产杠杆率，为长效机制的形成争取时间。
五一小长假一结束，就传出各大银行取消首套房贷款利率优惠、提高二套房贷款利率的消息，与政策紧密呼应。
而在房地产市场的另一端，住房租赁正得到越来越大的政策推动。
2016年5月4日，，提出培育和发展住房租赁市场。此后各地积极推出相应政策，就湖北省来说，2017年3月27日湖北省政府办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，4月21日湖北省住建厅又通过官方媒体发声，表示正在推进建立购租并举的住房制度，计划到2020年基本形成住房租赁市场体系。
那么问题来了，当房地产市场交易端受到的政策压力越来越大、放松迹象遥遥无期时，代表租赁市场新生力量的长租公寓会迎来大机会吗？
⌲市场一线声音：品牌长租公寓基本满租
通过走访武汉市几家主要的品牌长租公寓，发现租赁需求相当旺盛，基本达到满租，可供出租的房源维持在个位数。
起家于武汉本土的可遇青年公寓创始人佘福元透露，旗下目前总共有2000多间长租公寓，出租率达到95%以上。
以位于华中师范大学的可遇公寓虎泉店为例，拥有300多间房间，目前仅剩余少数几间可对外出租。
而另一家全国性长租公寓品牌魔方公寓，其武昌火车站店同样是300多间房间，而可供出租的房间大概不超过10间。
品牌长租公寓在武汉有如此高的出租率，确实有些出乎意料，但也在情理之中。
过去七年，武汉人口净流入高速增长：据统计，武汉市2009年净流入人口为74.45万人，而到了2016年，这个数字变成242.78万人，是2009年的3.26倍；而武汉提出的5年留住一百万大学生和百万校友资智回汉工程，将在未来十年继续加快武汉的人口流入。
人口大量流入，不仅催热了武汉楼市，也成了支撑武汉长租公寓市场的主导力量。
正是出于对武汉租赁市场长期看好，可遇青年公寓计划今年将房间数量从现在的2000多间扩展至5000间以上。
⌲跟“二房东”是两码事：长租公寓做得好要看这四大关键
虽然长租公寓的市场行情可说是供不应求，但毕竟是新生事物，没有成熟经验可循。从全国和武汉长租公寓的行业发展情况看，运营好长租公寓需要注意四大关键：
✬关键一：整租物业成房源拓展主流趋势
做长租公寓，租约稳定、地段优良、价格适中的房源是基本前提。目前长租公寓的房源有两种来源，第一是来自个人房东的散租房源，由运营企业承租并以统一品牌向个人租户出租。这种模式以链家旗下的自如寓为代表，借助链家庞大的线下门店网络，在北京、上海运营得相当好。
但对于没有线下门店网络的运营企业来说，向个人房东承租房源的时间、人力成本太高，而且个人房东违约的风险也较高。于是第二种拓展房源的方式渐成主流，就是寻找整栋物业整体承租，租约签订10-15年，这样房源稳定性大大提高，运营企业也更放心投入装修改造成本，而且更加利于后期将租金收入做成资产证券化产品。
据了解，目前武汉市场上主要的几家品牌长租公寓里，除了优客逸家是以个人房东散租房源为主，可遇青年公寓和魔方公寓都是以整租物业作为房源主力，未来拓展新的房源仍然是以整租物业为主攻方向。
当然，整租物业一般都是商办或公用建筑，装修改造后的内部空间布局类似酒店客房。这就决定了采光、通风、朝向大多不佳，而且缺乏晾晒空间，水电收费按商业用途收取，居住氛围和居住成本其实比不上纯粹的住宅小区，更加适合单身青年，而不适合家庭居住。
在这样的限制条件下，长租公寓要想提高物业的租金溢价，装修改造成为特别关键的一步。
✬关建二：装修是租金溢价关键 但前期投入成本高
由整租物业改造的长租公寓，内部空间大多是酒店房间式的长方形布局，配置有独立卫生间，除了一般家具外，基本都配备了电视、冰箱、洗衣机等电器。
魔方公寓为每套公寓配备了电视、冰箱、洗衣机等电器
光有硬装和电器还不够，为了提升居住氛围，软装也越来越成为长租公寓的标配。
可遇青年公寓为房间配置了装饰画
从经营上说，装修改造是一项前期必须投入的硬性成本，但为了提升公寓品质和租金溢价，这笔钱也很难省下来。据可遇创始人佘福元透露，其虎泉店的装修成本基本达到了每平方米7、8百元甚至更高。
✬关键三：公共空间拓展收入来源 更增强租户粘性
可遇青年公寓虎泉店的公共活动空间
打造强社交性的公共空间是整租物业带给长租公寓的独具优势。在可遇青年公寓虎泉店一楼可以看到，公共空间设置了投影、沙发、书柜等，适合年轻租客进行各种文化、社交活动，不仅提高了生活质量也增强了用户粘性。
不过从经营角度考虑，公共空间设置的同时是减少了可出租公寓数量的，因此这项投资是否划算需要仔细考虑。据可遇创始人佘福元介绍，目前公寓的公共空间免费供租客使用，下一步将在新承租物业里开设健身房、食堂等。如果运营的好，或许能在租金之外贡献可观收入。
✬关键四：稳定现金流是长租公寓大优势 资产证券化解决资金难题
长租公寓发展到现在，早已不是二房东赚差价的生意了，事实上这个市场上的主流企业都打着资产证券化的主意。
从财务角度考虑，承租物业、装修改造等硬性成本是长租公寓运营企业一开始就需要投入的，这对企业形成较大的资金压力，也对企业快速扩张形成很大制约。
但长租公寓有一个先天的优势是租金收入带来的现金流非常稳定，尤其是整租物业的租约一般长达10-15年，房东违约率相对很低，而在武汉这种人口大量流入的城市，出租率更是不用担心的。
正是由于现金流稳定的特性，魔方公寓在2017年初发行了国内首单公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，对应资产为魔方公寓旗下经营的4014间公寓，总租赁面积为12.9万平方米。这次融资募集资金总额为3.5亿元。收益率约为年化5%，认购方主要是国有银行、地方银行以及基金等大型金融机构。
除了面向机构客户的专项计划，市场上还出现了魔房宝这种互联网金融平台，专门将存量地产（包括长租公寓、短租公寓、酒店、办公楼、商业地产等）的租约收益权打包成理财产品向个人销售，收益率一般为年化8—10%。
以魔房宝平台上的“世界村公寓•北京天通苑项目7期”为例，这款理财产品的还款来源为集中式出租运营的世界村公寓租金收入，发行总额为50万元，投资周期3个月，到期一次性归还本息，预期年化收益为9%。
目前来看，将租金收入资产证券化，是股权融资之外，长租公寓企业最重要的融资渠道。
而且这一方式也得到国家政策支持，，“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”
政策上大力支持，市场端需求旺盛，融资渠道逐渐打通，或许长租公寓将成为未来几年房地产行业最耀眼的蓝海市场。
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