春节前后一般都是房地产市场的淡季，但今年春节前后房地产市场已经从“春冷倒置”转变为“高温日”。重点城市总体上飞涨，甚至抢购房屋，业主多次提价，交易中心排队换房等抢购现象。问题是，自2015年下半年以来，国家一直坚持房地产市场的政策，因为城市政策，分类调控，北广深被排除在“去库存”的好政策之外，为什么房价会飙升？
目前，产业中有很大的话语权，主要城市的宏观经济基本面支撑着蓬勃发展的房地产市场，如资源吸附能力强，人口净流入是一种长期态势；土地供应紧张，中部地区土地供应紧张，土地国王接连，供需矛盾长期存在和相互促进；产业转型，高收入水平；高净值人口，高收入居民集中，投资需求强劲。总之，这种观点认为，重点城市的房地产市场是比较健康的，有基本面的支撑。
笔者认为，虽然存在基本因素，但这些因素在过去也存在，其他城市也存在，很难解释近期重点城市房价上涨的原因。作者认为，包括一线城市在内的重点城市房价大幅上涨的主要原因是利率水平和购房成本已降至新低，杠杆水平已升至新高。由于外来人口的净流入，重点城市的需求空间非常大。截至2014年底，上光市北部购房者(25≤44岁)占常住人口的30%至50%，近年来，平均每年流入的人口约20~300000人，加之缺乏支付需求积累能力，以及程度住房、“小到大”等住房需求，在上述优惠政策下，购房门槛降低，这些人加快进入市场，促进房价上涨。
此外，经济前景也在下降，希望房地产市场能够稳定下来，以保持经济的稳定。自今年初以来，“去库存”陆续受益，尤其是春节前后，杠杆效应、成本降低政策频繁，市场预期将显著改善。与此同时，股票市场经历了由“大牛市”向“震荡向下”的转变，房地产市场的“跌宕起伏”效应再次显现，理财产品的回报率大幅下降，企业创新也已告一段落。因此，市场上出现了所谓的“资产配置短缺”，重点城市的房地产市场已成为保值增值的“安全缓冲”。招商银行和贝恩资本发布了2015年中国私人财富报告。广东、上海、北京、江苏、浙江等五个省市拥有全国五大高净值人群，近期房价上涨也集中在这些地区。
笔者认为，无论是在政策激励下，需求进入房地产市场，还是高收入人群投资于房地产市场，都是没有问题的。关键是在房价上涨预期强烈的情况下，各种投机需求、短期投机进入市场，这可能是深圳、上海等重点城市近期房价飙升的重要原因。由于成本低，杠杆率高，个人融资非常方便，房价上涨可以很容易地弥补成本，投机性需求，短期投机是不可避免的。深圳联佳的数据显示，自2015年底以来，深圳二手房市场中明确购房的投资者比例已从2015年第三季度的20%上升至30%，是2011年的三倍。
与此同时，近几年来，互联网金融创新蓬勃发展，近期上海联佳事件暴露了建筑市场外融资的问题。在理想目标、房价上涨和融资便利的激励下，以首付为代表的网络金融产品在P2P平台上非常流行。事实上，自2014年以来，平安之家、世界银行(WorldFederationBank)和其他P2P平台都推出了类似的金融产品。因此，没有能力支付的买家也进入了市场，特别是一些获得短期收益的客户。这样，对杠杆的限制，如第一次住房贷款的30%首付和第二次住房贷款的70%首付，可能会被打破。实际杠杆率的上升将极大地刺激短期需求和房价的可承受性.
此外，商业银行一直将抵押贷款视为优质资产，特别是在经济低迷的情况下。截至今年2月23日，35个重点城市首期住房贷款利率降至5%以下，创历史新低，北部、广州、深圳4个一线城市被各大银行视为抵押贷款的必备场所，相应优惠也最多，R 360的数据显示，第一次住房贷款利率降至8.2%，截至今年2月23日，全国35个重点城市的首期住房贷款利率均降至5%以下，创历史新低。此外，近几年，一些中小型银行发放了消费贷款、信贷贷款等，其中许多还进入了房地产市场。
防止房价起起落落一直是政府管理房地产市场的基本思路。根据国家统计局今年一月公布的房价指数，深圳、上海、北京等地的房价大幅上涨，与投机性投机混在一起，这对稳定金融秩序、避免资金“虚报”十分不利，没有“稳定投资”、“清仓”的作用。因此，适当的政策干预是必要的，上海和南京最近发布了相关政策。例如，上海禁止中介机构参与炒作，故意制造紧张，南京打压掩护市场，爱护销售，深圳房地产市场调控政策通过媒体口口相传，似乎已经准备好出来了。笔者认为，目前，重点城市房地产市场情绪激动，杠杆水平高，投机现象明显，政策抑制是必要的。
但是，与此同时，全国都在“清仓”，房地产市场在经济中“稳定增长”，新的城市化“促进转型”具有双重作用，而重点城市房地产市场的“龙头”意义也十分重要，因此不会实施严厉的打击政策。相反，这一政策将特别抑制投机、不正常的杠杆和其他破坏市场秩序的行为，从而使房价回归基本面。因此，笔者认为，在引入地方调控政策后，未来重点城市的住房市场将保持一段时间的平静。最近，央行超出了预期的削减，打算向“去库存”释放低成本资金。因此，未来政策收益、利率和成本继续“双降”的趋势十分明显，即使存在负利率预期，重点城市房地产资产的属性也越来越明显，未来房价仍将处于上涨的轨道。
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