鼎家爆雷、自如被查,长租公寓+消费金融模式的迷思

近期，“租房贷”的话题引发社会关注。一些住房租赁企业在消费者不知情情况下使用“租房贷”，导致消费者“被贷款。甚至强制消费者签下租房分期贷款合同。以8月20日爆雷的杭州鼎家为例，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下进行了网络贷款，租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的App，爱上街把租客申请的贷款（全年租金）一次性付给了鼎家，租客以为自己每月在支付租金，实际上是还贷。另一方面，鼎家仍然按照和房东的约定，按月度/季度向房东支付租金，利用时间差截留使用大额资金。

据不完全统计，使用这种以“贷”租房模式的包括我爱我家的相寓、自如的“自如白条”、58同城的“58月付”等。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，由此导致约4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。

除了鼎家，还有不少其他品牌长租公寓的租客反馈，“之前看过新闻报道，这种用贷款的方式收房租已经有诈骗的嫌疑了。因为一般人肯定不愿意用贷款，而这些所谓的中介和房租托管在租房的时候是绝对不会告诉你他们用的是贷款”，“具体就是跟中介签合同，但是约定房租交付方式的时候只字不提贷款，只是含糊的告诉你房租月付直接在网上汇款就可以，就是让你觉得是在正规的网络银行上操作，其实并不是。签完合同之后他们会让你把身份证拍照给他们，他们只说是要给租客备案登记，其实就是拿这个去小额贷款公司给你办了贷款”。

为了避免租客在“支付房租”时发现自己在还贷，还有中介机构联合小贷公司或P2P，以隐蔽性较高的微信小程序等方式，标注“收款商家”为中介机构，混淆视听，误导租客，使其以为自己在正常支付租金。

若前述信息属实，可见租客在完全没有借款意愿、甚至具备一定程度的“警觉性”的情况下，仍然“被贷款”。根据合同法的规定，我们知道，这种情况下，借款合同的合法有效性本身存在巨大缺陷。

，资金划拨和借贷合意是判定两者之间借款合同关系成立与否的两项基本要件。，，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。据此，民间借贷案件中，原告（贷款人）应举证证明借贷关系成立并生效即存在借贷合意的事实，并证明借贷金额、期限、利率以及款项交付的事实。如果未完成上述举证责任，应承担举证不能的法律后果。

据此，在租客自始不知情的情况下，小贷公司/P2P若要求租客继续偿还贷款，应承担证明借贷合意的举证责任；在借款合同不成立的情况下，贷款人无权要求租客履行还款义务。

但是，也存在中介机构将贷款协议“夹带”在租赁协议、中介协议等合同文本中，或者将贷款协议内容电子化，嵌入支付“租金”的小程序或APP中，租客在未仔细阅读的情况下签署了贷款协议（或在手机端勾选了同意），导致从外观上形成租客贷款的“合意”。在存在外观合意的情况下，结合合同签订时的具体情况，作为受损方，租客有权主张，中介机构和小贷公司/P2P以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下订立合同，。贷款合同被撤销后，中介机构应履行返还已收款项的义务，租客不再承担还款责任。

截至2017年末，全国租赁人口已接近2亿人；作为一线城市，上海与北京租金规模相对较大，年租金成交总额分别为1204亿元和886亿元。据不完全数据统计，截至2017年末，国内重点城市中分散式品牌长租公寓房间数约为53万间。

“长租公寓+消费金融”的模式，一定程度上为经营者解决了长租公寓投入大、盈利少、周期长的痛点，使长租公寓经营者得以在短时间内实现资金快速回笼，以充分的现金流保证快速扩张，甚至通过将该等资金运用于其他途径，以谋求更大收益。相对比传统的“差价+管理费”收益模式，租赁贷可谓是中介机构和P2P/小贷公司将租赁、转租和金融结合的一个“创新”之举。但目前情况下，“长租公寓+消费金融”模式的弊病在于，通过欺诈或诱导租客在非自愿情况下以贷款方式支付房租、承担中介机构的资金成本和损失风险。显而易见，若不对此加以管理，将有大量租客深受其害。并且，除中介机构承担违约责任外，该模式还面临小贷公司/P2P违规发放贷款、构成资金池、中介机构非法侵占租客租金等风险。

1、中介机构对房东、租客承担违约责任

如前所述，在主张贷款合同未成立或确认撤销后，由中介机构向贷款人承担还款责任。但在此情况下，基于合同的相对性，未收到房租的房东有权解除其与中介机构之间的房屋租赁协议，并行使返还原物请求权，要求租客腾房。，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，。在此情况下，即使转租合同有效，次承租人（即租客）也只能通过代承租人（即中介机构）支付欠付的租金和违约金的方式抗辩出租人合同解除权。

在此情况下，中介机构欠付房东租金，并损害了租客的承租权，其应对房东、租客双方承担违约责任。

2、构成“资金池”风险

虽然不同于传统的资金募集和投资产品，但我们可以发现，上述“租赁贷”的模式具备资金池“滚动募集、混合运作”的性质，并且也存在流动性风险、中介机构（作为“受托人”）随意操纵和使用资金、甚至挪用资金投入违法违规领域和携款跑路等资金池业务所臭名昭著的风险。

滚动募集：由于长租公寓本身的性质，每笔业务之间具有高度的分散性，小贷公司/P2P向中介机构放款的时间按每套房屋的签约进度执行，中介机构并非一次性获取资金，而是在不同时点分别募集。在这种情况下，如果中介机构在前期就A租客所取得贷款已用于经营或其他用途，需要向该房屋房东支付租金时，中介机构很有可能以B租客的贷款进行偿还，也就是以新募集的后一期资金兑付前一期的资金，从而产生流动性风险。

混合运作：也称为集合运作，中介机构将在不同时间通过不同租客从小贷公司/P2P处获得的资金进行集中，并统一核算、统一管理使用，资金来源和资产运用没有明确一一对应。这时候，中介机构对资金能够随意操纵和使用，可能诱发其将资金挪用、投入违法违规领域的行为，甚至存在其携款跑路的风险。

因其本身具有高度的风险性，即使在以专业性著称的金融行业，资金池业务也一直是最高压的“红线”之一。中介机构主营房屋租赁业务，不具备投资管理大额资金的实力，更不具备开展金融业务的资质。虽然其不从事“代客理财”业务，但在本质上，这项业务性质可能更为恶劣——中介机构在“非合格投资者”不知情的情况下募集了他们“未来的资金”，随意操纵和使用，并且这种操纵和使用伴随着高度的风险性，租客不但“0收益”，还要承担“本金”全部损失的高风险，其危害性显而易见。既然专业的金融行业、投资机构都不被允许开展资金池业务，有什么理由要为中介机构开绿灯？

3、构成侵占罪的风险

根据《刑法》第270条规定，构成侵占罪必须符合三个条件：

（1）行为人因代为保管他人财物而将他人财物非法占有。这里所说的“保管”，主要是指基于委托合同关系，或者根据事实上的管理，以及因习惯而成立的委托、信任关系所拥有的对他人财物的持有、管理的权利。这种保管必须是合法的，如果不是合法的保管，而是使用盗窃、抢夺、诈骗、敲诈勒索等手段占有他人财物，则构成别的犯罪。行为人基于委托合同关系，或者根据事实上的管理，以及因习惯而成立的委托、信任关系而拥有的对他人财物的持有和管理权，是构成本罪的前提条件。之所以区别于“诈骗罪”和“合同诈骗罪”，我们认为，是因为中介机构在通过租客取得贷款时，不具备“非法占有目的”，其基于真实的转租行为取得款项，且不属于“自始就根本没有履行合同的条件，也没有去创造履行合同的条件或者无意履行或者携款潜逃等”情形。考虑到以上原因，假设中介机构的行为构成犯罪，从犯罪构成的要素上来看，其可能更偏向侵占罪，而非诈骗罪。

（2）行为人主观上以非法占为己有为目的。如果行为人不是意图非法占为己有，而是由于对某一合同或者事实认识上的错误，或者因为过失而将其保管的他人财物占为己有，则不能构成本罪。在此项要素的认定上，可能存在一定争议。“如果经过财物所有人索要，没有拒不退还，或者虽然不能立即退还，但有退还的诚意和能力的，不能以侵占罪论处。但是，如果行为人在所有人向其索要以前，已经将该项财物当成自己的财物进行处分，根本不可能退还，除非其与所有人自愿达成协议，采用其他方式进行补偿，否则，所有人坚持向司法机关告诉，即使其口头上表示不拒绝退还，也是空话和搪塞之言，从本质上看与拒不退还无异，所以也应以侵占罪论处。”（王作富，《刑法分则实务研究》第5版中册）

（3）行为人实施了将他人财物非法占为己有，拒不退还的行为，且非法占有的财物数额达到较大以上。，侵占数额在2万元以上的，属于“数额较大”；侵占数额在20万元以上的，属于“数额巨大”。由此可见，从个案角度，已经明显可达到“数额较大”的标准；从整体规模来看，已经远远超过“数额巨大”的标准。

4、贷款人构成违规经营

《合同法》规定了合同的自由原则、公平原则与诚实信用原则，即当事人依法享有自愿订立合同的权利，应当公平地确定各方的权利和义务，并诚实信用地行使权利、履行义务。

，有关贷款期限和贷款偿还条款等合同内容，均由借贷双方在公平自愿的原则下依法协商确定。小额贷款公司应接受社会监督，不得进行任何形式的非法集资……其他违反国家法律法规的行为，由当地主管部门依据有关法律法规实施处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2017年12月，央行、银监会发布《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》，明确规定，（各类机构）各项贷款条件以及逾期处理等信息应在事前全面、公开披露，向借款人提示相关风险。各类机构应当遵守“了解你的客户”原则，充分保护金融消费者权益，不得以任何方式诱致借款人过度举债，陷入债务陷阱。应全面持续评估借款人的信用情况、偿付能力、贷款用途等，审慎确定借款人适当性、综合资金成本、贷款金额上限、贷款期限、贷款展期限制、“冷静期”要求、贷款用途限定、还款方式等。不得向无收入来源的借款人发放贷款，单笔贷款的本息费债务总负担应明确设定金额上限，贷款展期次数一般不超过2次。

不仅如此，各省市政府也针对小额贷款公司相继出台了专项管理办法。《浙江省小额贷款公司试点暂行管理办法》第33条规定，小额贷款公司在经营过程中，若有非法集资、变相吸收公众存款等严重违法违规行为，由县级政府负责查处，并由有关部门取消其小额贷款试点资格，吊销营业执照，并追究公司主要负责人的法律责任。

此外，央行曾在2015年就《非存款类放贷组织条例（征求意见稿）》征求社会意见。该征求意见稿第21条规定，非存款类放贷组织与借款人签订书面贷款合同时，对免除或限制贷款人责任、规定借款人主要责任的内容，应当采用足以引起借款人注意的文字、符号、字体等特别标识，尽到明确的告知义务，并向借款人作充分的说明。同时，第27条规定，非存款类放贷组织经营放贷业务，不得违反借款人意愿搭售产品或附加其他的不合理条件。非存款类放贷组织不得采取欺诈、胁迫、诱导等方式向借款人发放与其自身贷款用途、还款能力等不相符合的贷款。

基于上述，对于中介机构和小贷公司以欺骗、隐瞒手段使租客在未充分了解贷款风险的情况下所签订的贷款合同，极有可能已经违反了《合同法》、《关于小额贷款公司试点的指导意见》、《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》等法律和规定，甚至已经构成刑事犯罪。目前，北京等地的住建委已经启动对“黑中介”投诉举报问题的查处。我们认为，地方政府应高度重视相关风险，迅速组织工商、、银监、人行等职能部门对涉及“租房贷”问题的小额贷款公司、互联网金融公司等主体进行全面的排查和处理，为长租公寓行业“排雷”。

从租客的角度，我们建议在签署有关协议前认真阅读合同文本。作为具备民事行为能力的成年人，对签署的文件尽合理注意义务是最基本的要求，“合同太多”不是逃避法律责任的借口。保持警惕，在签署合同时注意缔约方的名称，在付款时要求中介机构提供其企业名称为户名的银行账号，避免通过使用不熟悉的APP或小程序支付房租。在看房前，认真和中介机构沟通租金支付的方式，先向中介机构索要合同文本，对于操作不规范的中介机构一律拒绝。如果实在无法判断，建议通过传统的房屋中介，寻找直接向房东支付房租的房源。

，如上所述，既然专业的金融行业、投资机构都不被允许开展资金池业务，有什么理由要为中介机构开绿灯，由租客为其承担资金成本和损失风险？当然，长租公寓的存在有其必要性，考虑到目前房价高企的市场现状，长租公寓甚至是租房人群最为理想的选择之一。绝对禁止“长租公寓+消费金融”的模式，将使合规机构无辜“连坐”、蒙受重大损失，严重打击市场的积极性。但我们认为，维护次承租人的知情权，确保其在租赁、贷款前充分知悉其可能承担的义务和责任，应是“长租公寓+消费金融”的底线。