私募型REITs以非公开发行的方式向特定的投资者募集房地产投资信托资金。私募方式不可以通过公开媒体，如报纸、电视等宣传销售，只能通过信函、电话、面谈等私下方式征询特定的投资者。因其投资者数量有限、投资对象特定、最低投资额要求高，其投资者多为特定的机构或大投资人。
公募型REITs以公开发行的方式，通常通过证券市场向不特定的社会公众筹集信托资金。公募方式可以通过各种公开媒体销售基金。由于公墓基金涉及的人数众多，所以它发行前的审批和核准相当严格。其具有以下的特点：
（1）公募型REITs的投资者是不特定的社会公众，其对投资金额要求较低，从而为中小投资者进入房地产市场提供了一条十分有效的途径。
（2）投资主体众多，资金来源广泛，投资多样化，容易分散风险。
（3）具有较强的可变现性。
（4）为了保护众多投资者的权益，公募型REITs的各个运行环节都具有严格的条件和程度，因此其运作机制僵硬、缺乏灵活性。
按基金运作方式可将REITs分为两类：
（一）开放式REITs
开放式REITs具有开放性，其对拟发行的投资信托基金总额和份额不限定，在信托基金存续期间可以增加发行受益凭证，投资者也可随时赎回。开放式基金的价格主要依据于基金净资产值，收益主要来自于赎回价与申购价的价差。
（二）封闭式REITs
封闭式REITs具有封闭性，其发行规模和份数在基金设立时就已确定，在规定的期限内，基金的资金总额与份数保持不变。在投资信托基金存续期间，投资人不可要求赎回基金，但可以在证券市场上进行买卖。基金收益来源于股利、利息以及可实现的买卖差价等。
按管理模式可将REITs分为：
（一）自我投资管理型REITs
自我投资管理型REITs，又名内部管理模式REITs，是指房地产信托投资基金公司内部设有专业投资管理团队进行资金的投资管理事务。自我投资管理型也推行“三权分立”原则，基金法人财产所有权归公司董事会所有;基金的经营管理权和占有权由基金公司内部的投资管理团队所有，负责资金的具体投资运营；而监督权则由财务经营监督部门和董事会共同所有，保证投资者的资金安全和合法权益。
（二）委托管理型REITs
委托管理型REITs，又名外部管理模式REITs，是指公司将投资者资金委托给一家独立的房地产专业投资机构，而公司型REITs内部只设董事会和其他必要的履行监督管理的职责的机构的一种运作模式。这种运作模式是一种双委托模式，即投资者将资金委托给公司制REITs，由公司董事会全权保管并保证资金的保值增值，而后董事会再将资金委托给独立的房地产专业投资机构。这种双委托机制可以保证投资的自主性和独立性，避免了自我投资管理型运作模式中投资管理团队无法彻底贯彻投资策略从而造成资金使用效率降低这样的问题。因此，现在美国公司制REITs主要采取的都是委托管理型运作模式。
（一）关于传统的REITs结构
传统的REITs结构实现了专业化管理，资产管理和运作、租赁服务、物业管理等活动都外包给独立的合约方。在这个结构中，REITs直接拥有资产。
（二）伞形合伙（UPREITs结构）
数个房地产企业共同设立一个经营性合伙企业，然后转让自有房地产，获取合伙企业的权益，间接拥有房地产。合伙人得以延迟缴纳税收，直至权益转换成现金或REITs股票时才需纳税。
在设立经营性合伙企业的同时，公开募集成立一个REITs，以融得资金换取合伙企业的权益，成为普通合伙人。此合伙企业可以通过增加有限责任合伙人的数目，从而扩大REITs的规模，迅速达到上市融资所要求的资产。
（三）伞形下属合伙（DOWNREITs结构）
DOWNREITs与UPREITs结构相似，同样是传统REITs为了获得税收方面的优惠而演变而来，只是在此结构下，REITs直接持有和经营大部分房地产，而新购入或有限责任合伙人出资形成的房地产由下属合伙人实体持有。而REITs可以成为多个DOWNREITs合伙企业的普通合伙人。
（四）合订结构(Stapled结构)
合订结构的REITs主要成立于20世纪七八十年代，但在1984年联邦声明禁止设立新合订结构后，原有的合订结构REITs延续到现在。合订结构与以上两种结构不同之处在于它同时持有两个公司的股票，并将两个公司股票合订在一起作为一个单位来交易。这种合订结构的REITs通常由运营公司和REITs构成，这两个实体可以得到税收优惠，也可以从事所有有限责任制公司(通常称为C公司)允许的房地产业务，其投资范围非常广阔，可以投资到有上升空间的地产领域。而大多数的REITs是不能直接经营除租金收入以外的其他销售收入的地产的，比如赌场和酒店都是非租金收入旳项目。
（五）纸夹结构(Paperclip结构)
纸夹结构是最近几年刚刚发展起来的一种REITs结构，该结构不仅满足合订结构的优势条件，而且还可以规避税收法规的约束限制。与合订结构不同的是纸夹结构的REITs和C公司不是合并成一个单位进行交易的，这两个实体是作为两个独立的公司存在的，公司间以协议即所谓的“纸夹”相互连接，具有较大的灵活性，比合订结构的运营成本低，更容易在免税条件下收购新地产，投资者还可以分别投资于两个公司。REITs实体可以投资于稳定收入的房地产，当然两个实体可以各自设立自己的目标，也可以通过合作共同实现增长和稳定收入的目标。
（一）REITs与CMBS
REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）是指商业地产公司的债权人，以原有的商业抵押贷款为资产，依靠抵押物未来产生的净现金流提供偿付本息支持，而发行的资产支持证券产品。它是成熟市场中商业房地产公司融资的有效金融工具之一。
那么我们来比较一下这两个资产证券化产品：
REITs（房地产投资信托基金） | CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券） |
筹集的资金被用来购买房地产，并通过运营这些房地产获得回报 | 原始权益人通过抵押地产所有权获得贷款 |
商业物业权益类证券化的明珠； 巨额房地产项目汇集成一个资产池 | 商业物业债项证券化的王牌；抵押贷款债权汇成一个资产池 |
原开发商不保留地产所有权 | 原开发商偿还贷款后保留所有权 |
估值相对简单 | 估值相对复杂 |
交易所 | 交易所、全国银行间债券市场 |
小投资者能通过交易所投资 | 一般不是散户的投资标的 |
（二）REITs与Business Trust
“商业信托”一词一般泛指经营活跃业务的信托。广义而言，信托是一种法律关系，即在信托契约所指定的情况下，由其中一方（受托人）为另一方（受益人）持有信托资产的权益，并代为处理有关资产。REITs与Business Trust（商业信托）/BT的区别主要体现在以下几个方面：
1. 信托目的不同。REITs是一种消极投资工具，而Business Trust的投资人会参与商业管理。
2.房地产投资内容不同。商业信托可投资尚未形成租金收入的商业、酒店、服务式公寓开发类项目且比例没有限制；而REITs投资的方向一般均严格限制为具有稳定、持续收入来源的不动产。例如香港法律规定REITs持有的不能产生收益的房地产资产不能超过REITs净资产总额的10%，并明确禁止从事房地产开发；新加坡法律规定REITs对于房地产及房地产相关资产的投资不少于总资产的75%，且不得投资于空闲土地。对于REITs所从事的地产开发，投资开发的金额限制在REITs总资产的10%以内。
3.对投资者的回报不同。REITs需要把收入的大部分分配给投资者，如美国要求把所得利润的90%分配给投资者；Business Trust并不要求分配利润。但是，Business Trust可以分配经营性现金流。也就是说，即使Business Trust的净利润为负数，只要经营性现金流是积极的，就能分配利润。
4.资产负债限制不同。REITs有资产负债的限制，如新加坡规定，没有评级的REITs资产负债不能高于35%，有评级的不能高于60%（Code on Collective Investment Schemes）。而Business Trust对资产负债没有限制。
5.表决权不同。REITs通过一项提案需要50%的表决权通过，Business Trust中需要至少75%的表决权才能通过。
6.上市主体控制权不同。商业信托上市主体的所有权及控制水平一般没有限制；而根据香港REITs守则，香港REITs在任何时候应就每项物业拥有大多数（超过50%）所有权及控制权。
（三）REITs与境内房地产资产证券化
可以说REITs是房地产资产证券化的一种形式。在我国，没有严格意义上的国际上的REITs产品，我们讲REITs，狭义上应该都是指境外（如香港、新加坡）市场的REITs或中国物业在境外REITs市场上市的产品。广义的REITS，其实是指境内的房地产资产证券化。
我国境内房地产资产证券化，从底层资产上主要划分为：1.不动产，即我们经常提到的类REITs或者称为权益型类REITS；2.债权，债权又分为既有债权和未来债权。这里主要包括物业费资产证券化，购房尾款资产证券化和类CMBS（也有人称为“抵押型类REITs”）。
我国境内房地产资产证券化，从交易所市场划分，可以分为：
1、证监会模式，即在证监会核准的专项资产管理计划。
2、银监会模式。银监会模式有两种，一种是针对银行金融机构的“信贷资产证券化”；另一种是针对非金融机构的在交易商协会注册的资产支持票据（ABN）。
房地产资产证券化，目前主要都在证监会核准的专项资产管理计划，但未来可能会出现资产支持票据ABN。
房地产资产证券化从基金形式上还可以分为公募和私募形式：私募以私募基金和结构化为特征，国内类REITs多以私募为主，现金流主要来源于租金和不动产升值，主要应用于商用房地产的成熟期运营；境外典型的REITs以公募基金为主，不以结构化为特征，境内目前也有少数的公募房地产资产证券化产品，可以在证券交易市场交易（如鹏华前海万科）。
（一）数量和规模
REITs创立于1960年，当时的REITs实际上仅是一个物业资产组合，创立初期REITs发展缓慢，截至1971年，只有34家REITs，总市值只有不到1.5亿美元。
在1986年之前，法律对REITs的经营限制很严。REITs只能委托与之无关的独立机构经营管理，自己不能主动经营，且只能以商业信托（business trust）或协会(association)的形式注册。这种规定大大限制了REITs的发展，再加上70年代前期的抵押类REITs危机对REITs行业杀伤力很大，影响长达十几年，REITs在整个80年代中期之前一直萎迷不展。
1986年，美国颁布《税制改革法案》，允许REITs以公司形式进行自我管理，使得美国REITs既可以采取“信托基金”形式，也可以采取“基金公司”形式，促进了REITs的发展。从1991年开始，REITs进入了一个快速发展时期。REITs从1990年底的总市值130亿美元，发展到1997年底的总市值达1400亿美元，增长超过10倍。
截至2014年，在美国证监会上市的REITs一共有216支，总市值达到9千亿美元。
（二）投资种类及变化
（三）投资类型分布
REITs的投资种类是多种多样的，既有我们熟悉的写字楼、住宅、商场，也有森林、仓储、医疗等板块。但其中主流的还是写字楼、零售、住宅，各占18%、18%、8%。
（四）投资收益现状
由于REITs具有税收优惠、流动性强、信息公开透明等优点，REITs的投资收益一般优于其他类型资产，在美国受到广大个人投资者和机构投资者的欢迎。
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