一、银监近期集中发文后地产融资现状以及银行通过信托、资管、私募向地产公司提供融资的后市分析？

二、有限合伙制的基金中，国有LP持有的财产份额比例高于50%，基金是否会被认定为国有？是否存在相关的规定？

三、资产证券化中，设立双SPV的目的何在？

四、？

五、目前资金信托中，如何适用穿透原则？

六、房地产明股实债融资与夹层融资有何区别？

一、限购限贷形势下，如何选择双合同的签约主体？

二、商品房买卖合同分拆购房款和精装修款的，申请按揭贷款有没有难度？

三、工改保的地价如何计算？

四、深圳开发商对停车位的处分是采用使用权转让方式还是长租的方式？

五、A收购B公司后，在业主尚未收楼的情况下，A变更了前期物业服务企业并已备案，是否需取得业主同意，该如何处理？

六、，申请执行人申请拍卖的后续执行程序中，是否需要取得抵押权人的书面同意？

七、C公司能否以物业转让时未行使优先购买权为由，主张A公司与B公司的转让合同无效？

八、A公司为深圳B公司股东，A公司是否可以查询B公司公司内档，需要什么资料？

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一、银监近期集中发文后地产融资现状以及银行通过信托、资管、私募向地产公司提供融资的后市分析？

答：受近期银监连续发文的影响，：一是大量赎回委外，二是出售表外资产，三是收缩同业业务，四是卖票据。尤为明显的是，，目前银行资金流向地产遇到了最大的瓶颈，其中：

2017年一季度末，，以约束银行表外资产的扩张速度，而这也构成了央行宏观审慎管理评估体系（MPA）的重要组成部分。从执行层面来看，央行通过MPA考核给各银行打分，其考核项目非常细致，涉及到资本和杠杆情况、资产负债情况、流动性、定价行为、资产质量、跨境融资风险、信贷政策执行等七大类14项指标。因央行最后将根据每家银行“MPA考核”得分情况确定其存款准备金缴纳数额，因此原先通过同业、委外、嵌套等方式完成对地产公司输血的众多玩法将受到巨大的冲击，而目前银行委外大量赎回以及银行融资成本普遍上升就是新规影响的直接后果。

[2016]42号文第1条明确提及到“改进统一授信管理。银行业金融机构应将贷款（含贸易融资）、票据承兑和贴现、透支、债券投资、特定目的载体投资、开立信用证、保理、担保、贷款承诺，以及其他实质上由银行业金融机构承担信用风险的业务纳入统一授信管理，其中，特定目的载体投资应按照穿透原则对应至最终债务人。”虽然此轮新规仍旧没有明确要求将表外理财纳入集中统一授信范围（银行理财比照自营贷款管理流程，但并未要求表外银行理财要比照自营贷款进行集中统一授信），但表外业务纳入MPA考核后，银行理财通过表外完成对地产公司的放款碰到了许多实质性的障碍：

一是嵌套方面，6号文明确提出“严控嵌套投资、同业投资业务不得进行多层嵌套”，因此银行资金通过嵌套资管、信托等通道实现对地产公司的资金输送遇到了渠道障碍，而且如果一行三会的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（内审稿）关于嵌套的限制性规定最终交付实施，则银行资金的投向将受到实质性的限制。

二是地产投向方向，受《私募资产管理计划备案管理规范第4号》（简称4号规范）的影响，地产融资的形势目前很不乐观。资管方面，受新八条、4号规范等的影响，目前市面上已基本没有主动管理类投向地产的产品，且目前银行资金通过资管投向地产也非常谨慎；信托方面，受银监本轮新规影响，大部分存量已开始自查，，因此原有的银证信并购贷、明股实债以及其他非标产品都将可能大量收缩；私募方面，受问答十三专业化经营要求的影响，银行及其他金融机构的债性投资本性受到了很大的挑战，加上近期对地产的非标类私募融资产品很难通过中基协的审核，总体来看，银行通过资管和私募对地产的输血也很不乐观（注：根据现有规定，银行资金不得投资非金融机构发行的产品，私募管理人的法律地位不明确，也未被认为是金融机构，因此很多地方银监局都明确规定银行资金不得直接投资私募产品，这也是银行投私募需嵌套资管的原因）。

综合上述，银行对地产公司的融资将马上进入冬天，原地产公司的存量贷款更得注意，因表外和同业受限，存量贷款无法循环将可能产生灾难性的后果。

二、有限合伙制的基金中，国有LP持有的财产份额比例高于50%，基金是否会被认定为国有？是否存在相关的规定？

答：如基金中有多个国有LP且不存在关于实际控制的特殊协议安排，一般应当判断基金中持有财产份额比例最高的LP是否属于国有，如属于国有，则该基金应当被认定为国有；如不属于国有，则该基金不应当被认定为国有。

一般而言，由于国有企业的财产份额在交易时需要履行国有资产交易时的相关程序、国有股在上市时需要转持等，需要判断具备国有成分的基金是否会被认定为国有企业。、财政部2016年6月24日发布的《企业国有资产交易监督管理办法》第四条的规定，本办法所称国有及国有控股企业、国有实际控制企业包括：（一）政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业（公司），以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业；（二）本条第（一）款所列单位、企业单独或共同出资，合计拥有产（股）权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业；（三）本条第（一）、（二）款所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业；（四）政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，但为第一大股东，并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。

从上述第（二）项规定可以看出，有限合伙制企业中，在不存在其他协议安排的情形下，假如有4个LP，LP的财产份额合计90%，其中国有LP持有的财产份额分别为10%、20%、25%，非国有LP持有的财产份额为35%，此种情况下，虽然国有LP的财产份额为55%，但由于持有最大财产份额的为非国有LP（35%），故此时该有限合伙企业不应当被认定为《企业国有资产交易监督管理办法》中规定的国有企业。在上述情形中，若LP的总份额不变，但国有与非国有LP持有财产份额的比例发生改变，如国有LP持有的财产份额为20%、20%、30%，非国有LP持有的财产份额为20%，此时持有最大财产份额的LP为国有企业，则该有限合伙企业应当被认定为国有企业。

三、资产证券化中，设立双SPV的目的何在？

答：在资产证券化中，一般只设立一个SPV，但有时会出于破产隔离、税收、平滑现金流等方面的考虑，即使需要增加交易成本，也会设立双SPV。以酒店为例，酒店的客房收入与餐饮收入为其主要收入来源。但根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第三条的规定，基础资产的现金流应当持续、稳定，而酒店的客房收入与餐饮收入会有明显的淡旺季之分，旺季收入往往会占到酒店整年收入的大部分，故酒店收入难以像信贷资产一样能够产生比较稳定、持续的现金流。在此种情形下，设立双SPV可以起到稳定基础资产的现金流的作用。以扬州迎宾馆信托收益权资产证券化的交易结构图为例： 

在上述资产证券化交易结构中，设立了两个SPV，分别是“扬州迎宾馆资金信托”和“扬州迎宾馆信托收益权专项计划”。上图中的扬州迎宾馆是实质上的融资方，但却不是资产证券化中的原始权益人。原始权益人是扬州迎宾馆的关联方，该关联方以发放信托贷款为对价，有权要求扬州迎宾馆以未来特定期间的客房收入和餐饮收入向其定期还款。在该资产证券化的交易结构中，通过“扬州迎宾馆资金信托”这一SPV，将信托受益权，而不是客房、餐饮收入作为资产证券化的基础资产，从而把原先不稳定的客房、餐饮收入的现金流转化为了可以获得持续、稳定现金流的信托受益权，起到了平滑现金流的作用。

四、？（以下内容整理自网搜文章）

答：，。具体表现为以下三大风险：

（1）集中度风险。第一，房地产信托投向区域集中于热点城市，在存续的房地产信托项目中，投向16个热点城市的信托资产超过53%；第二，大客户风险较为突出，有47家信托公司向某大型房地产集团提供融资，本年新设905亿元，占全行业新设房地产信托的10%；第三，部分信托公司房地产信托占比超过20%，最多达到了80%。

（2）合规风险。第一，信托公司突破房地产企业资质要求，通过明股实债、产品嵌套、有限合伙、私募基金等方式向不满足“四、三、二”要求（四证齐全、项目资本金比例达到30%、开发商或其控股股东具备二级资质）的房地产项目发放信托贷款；第二，投向建筑业等行业的信托资金被挪用于房地产开发；第三，突破结构化房地产信托业务杠杆比例不得超过3:1的要求；第四，；第五，为其他机构发放购房首付贷提供便利。

（3）法律风险。目前，“明股实债”类业务面临的风险上升。近期，，导致依附于债权的担保措施落空，故“明股实债”类业务面临的法律风险明显上升。同时，信托公司开展“明股实债”类信托业务，，由于降低了风控要求，相关项目面临的信用风险相对较高。

同时，在实践中，由于部分中介机构缺乏相应的贷款资质或筹资功能，往往将信托产品作为融资渠道或放款渠道，以突破其不能直接开展贷款等金融业务的限制（如部分信托公司与房地产中介合作发放个人贷款、帮助P2P配资发放小额贷款等）。在此种情形下，资金的用途和流向不清晰，结构化产品杠杆比例较高，合规及风险管理不足，容易引发投资者纠纷事件。

，，。

五、目前资金信托中，如何适用穿透原则？

答：近日，，。第一，债权信托、股权信托、标品信托应当穿透到最底层资产进行分类。第二，同业信托其实质是“非标同业”，“交易标的为标品的同业业务”属于标品信托。只要来源于金融机构的资金投向被动管理型信托产品或者交易标的为主动管理的非标金融产品且直接交易对手属于持牌金融机构，则可直接归为“同业信托”，无需适用穿透原则。第三，如果投资信托公司主动管理型信托产品的或者对手金融机构提供的产品为通道业务的，应当按照“实质重于形式”原则，根据该笔业务实质进行分类（分别归入债权信托、股权信托和标品信托）。

六、房地产明股实债融资与夹层融资有何区别？

答：在《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（4号文）中，规定明股实债是指“投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等”。即在明股实债模式中，投资方实际上是基于取得实质的借贷收益而投资股权，并由项目实际控制人及关联方对投资方的本金及收益进行兜底承诺的一种债权投资（即明股实债带回购承诺）。

夹层融资相对比较灵活，实践中对于投资方一般而言是股权加债权类型的投资，投资款项一部分增资或受让股权，另一部分以股东借款的方式进入项目公司，从资金端而言，一般产品设计时会进行分级设置（如投资人设置优先级、次优先级、劣后级等）。

房地产明股实债与夹层融资在投资意愿上、具体协议中回购条款的约定上均会存在差异。关于二者的进一步区别与联系，可查阅李冰于本公众号2017年3月20日发布的《4号规范后房地产私募与信托融资产品备案情况及产品设计分析（更新稿）》一文。

一、限购限贷形势下，如何选择双合同的签约主体？

答：限购限贷形势下，房管局要求办预售证时提交的备案价及之后销售的价格不得高于同类房屋前一次备案价，大部分开发商通过双合同的形式来变相提高价格，即购房人买房时除了签署一份正式的《商品房买卖合同》外，还需要签署另一份补充协议或协议，只有这两份合同加起来的总价格才是最终的房屋总价。实践中补充协议或协议多以装修的名义体现，。   

从装修协议的合同主体来看，主要存在（1）房地产企业与业主签两方；（2）装修公司与业主签两方；（3）房地产企业、装修公司与业主签三方共计三类情形。

当然，这三种方式各有利弊，也均有不同的房地产企业在实际运用。实践中，如采用不同的主体签订装修协议的，，。，业主是基于开发商的广告才购买精装修房，且业主在签署装修合同时，装修公司由开发商指定，业主并没有自主选择权，。（（2015）深中法房终字第1923号）

因此如拟通过不同主体签约来避税和规避装修质量风险的，首先，宣传的时候，建议避免“精装修”字眼出现，其次，签订合同时，有条件的开发商可提供不同装修风格给业主选择，不同风格对应不同的装修公司，以体现业主一定的自主选择权。

另外，关于装修部分的稅筹方面，针对装修增值率（装修部分销售价格/装修成本）较高的企业，可以分不同主体与业主签约，两个公司分别做增值税稅筹，土地增值税抵扣项的减少并不明显（装修成本相对不高）；针对装修增值率不高的，可用同一主体，装修成本可加计在土增税抵扣项中进行扣除。关于双合同的具体操作及税筹可参考西政资本于2017年3月29日发布的《限购限贷形势下“预售价备案”与“现售价格指导”相关政策分析及房地产企业应对策略——以深圳为例》。    

二、商品房买卖合同分拆购房款和精装修款的，申请按揭贷款有没有难度？

答：房屋按揭贷款是按揭人通过分期付款方式来购买商品房，如对商品房的价格进行拆分，拆分出来则是两部分，即购房款和装修款。购房款部分按正常的按揭贷款申请，装修款部分能否顺利贷款主要看具体银行的装修贷产品的操作模式。实践中有开发商为了两笔贷款都顺利审批下来，以及缩小审批时间差，会与同一家银行捆绑做按揭。至于是同步审批还是分步审批，则看银行的具体规定。

三、工改保的地价如何计算？

答：工改保，即将原工业用地调整用地规划改为建设保障性住房（保障性住房含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、安居型商品房等多种形式），同时政府许可建设一定比例的商品性住房。

根据《深圳市人民政府办公厅关于印发加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（以下简称《暂行措施》）规定，规划为工业的旧工业区可调整为建设保障性住房的条件为：

位于规划保留的成片产业园区范围外。

位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内。

位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米；位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米。

同时，作为对上述行为的鼓励，如建设保障性住房为公租房的，则实施主体可取得不超过项目总建设面积25%的商品性质建筑面积，如建设保障性住房为安居型商品房的，则可取得不超过项目总建筑面积45%商品房，住宅户型应控制在90平方米以下。

工改保类型地价如何计算，《暂行措施》并未提及，对于工改保相关具体事项目前还在研究中，在相关政策尚未明确的情况下，我们可以参考现有关保障性住房的政策，但不能完全依照。

1、《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》第十条规定“城市更新项目配建的公共租赁住房及搬迁安置用房，免缴地价，建成后由政府回购，产权归政府所有。回购价格及程序等按照我市有关政策执行。

改造方向为居住用地的项目配建的安居型商品房，按该项目安居型商品房以外住宅部分应缴地价标准的50%计收地价，但最高不超过其按公告基准地价标准应计收的地价。改造方向为新型产业用地的城市更新项目建设的安居型商品房，按住宅类公告基准地价标准的50%计收地价。”

2、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第十九条第二款规定“建设单位利用自有建设用地建设安居型商品房的，地价按照该宗地基准地价和市场评估地价两者的均值计算。该宗地原已缴纳的剩余期限地价值，在地价测算时予以扣减。”

3、《深圳市宗地地价测算规则（试行）》第二十条规定“保障性住房（含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、安居型商品房）用地地价按照以下规则测算：

（一）廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地地价。

廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地（含市、区财政投资建设，合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设）中的住房部分免收地价。

合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设的项目用地，、产权归属、，再向规划国土管理部门申请测算地价。

市、区财政投资建设的项目用地中，配套商业免收地价的，不得进入市场；配套商业按基准地价标准计收的，项目建成后配套商业限整体转让；配套商业按市场评估地价标准计收的，项目建成后配套商业可分割销售。

合法未建用地经批准建设的项目用地中，配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售；宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。

（二）安居型商品房项目用地地价。

市、区财政投资建设以及合法未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准地价标准和市场评估地价标准的均值计收。其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；其配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。”

四、深圳开发商对停车位的处分是采用使用权转让方式还是长租的方式？

答：由于深圳无法办理车位产权及过户登记，因此实践中，开发商通常是通过转让使用权或采取长租的方式对停车位进行处分。

根据《合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期间自续订之日起不得超过二十年。”如租赁期限超过二十年的，超过部分无效，开发商可能面临返还超出法定租赁期部分对应的租金的风险。实践中开发商常通过与业主签订长期租赁合同的方式，使得业主有权实际占有、使用停车位实施长租，租赁期限一般在20年以内，到期后通过续租方式继续使用。

此前深圳也有部分开发商采用转让70年车位使用权的方式处分车位，市规土委随后介入调查，暂停开发商出售停车位。

五、A收购B公司后，在业主尚未收楼的情况下，A变更了前期物业服务企业并已备案，是否需取得业主同意，该如何处理？

背景介绍：A已收购B公司，B公司前期已经完成前期物业的招投标手续，并且在已售的部分商品房买卖合同中已经明确了前期物业服务企业和前期物业服务合同内容。A收购完成后，在房管局替换了原来的前期物业服务企业，并且已取得批准（小业主尚未收楼），现在担心小业主有意见，应该如何处理？

答：，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

实践中一般认定购房人收楼即视为取得业主身份，享有物权法或物业管理条例等相关法律法规赋予的业主权利，包括享有解聘和选聘物业单位的权利。从本案情况来看，商品房尚未交付，购房人并未取得业主身份，无权解聘和选聘物业单位。开发商要想更换前期物业服务企业，可直接与原物业服务企业解除合同，重新选定新的物业服务企业，不需征得购房人同意。

从实际操作来看，在购房人收楼之前变更前期物业公司的，比较谨慎的开发商会通过短信、函件等方式征询购房人的意见。在购房人收楼时建议尽量要求签署购房人同意解除原物业服务企业，选聘新物业服务企业的同意书，与新的物业公司签订物业服务合同。若交楼后尚未成立业主委员会再更换前期物业服务企业的，即使只有一位购房人收楼，开发商也无权自主更换物业企业，而是应该征询全部专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数（已收楼）过半数的业主同意的情况下才能更换。

六、，申请执行人申请拍卖的后续执行程序中，是否需要取得抵押权人的书面同意？

背景介绍：A公司对B公司享有一般债权，逾期不偿还招致诉讼后，A取得胜诉的生效判决并以此申请强制执行（拍卖）B名下的一不动产，但该不动产已由B公司的另一债权人C办理抵押登记。

，C书面表示同意处置该不动产，并将拍卖价款优先受偿。C书面同意处置涉案不动产后，A申请拍卖执行的后续程序（如发布拍卖公告、评估价格、拍卖价款）等，是否都需要取得C的书面同意？

答：、变卖财产的规定》第十四条的规定，，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。

根据前述规定，在拍卖过程中，，并不需要取得抵押权人的同意。但如拍卖价格不合理，抵押权人可提出异议。

七、C公司能否以物业转让时未行使优先购买权为由，主张A公司与B公司的转让合同无效？

背景介绍：A公司收购B公司名下的一物业，C公司为该物业的承租人，A成功收购后，与C承租人重新签订租赁合同，现因城市更新，该物业实施拆除重建，，诉讼中，C公司能否以物业转让时未行使优先购买权为由，主张A公司与B公司的转让合同无效？

答：不能。

根据《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，。”由上述法律及司法解释可知，房屋所有权人在出售房屋时，未通知承租人的，承租人有权要求出租人进行赔偿。

从本案来看，原来的出租人是B公司，其将物业转让给A公司并办理了产权登记后，A公司已经依法成为该物业的合法所有权人，如原出租人B公司确实侵害了承租人C公司的优先购买权的，C公司可另案要求B公司承担赔偿责任，但无权主张A公司与B公司之间的买卖合同无效。

而且A公司成功收购后，继续与C公司签订了租赁合同，现在双方因城市更新而提前解除租赁合同，A公司与C公司的法律关系是租赁合同关系，B公司并非是本案的一方当事人，C公司如拟对B公司提起诉讼，也应另案起诉。

八、A公司为深圳B公司股东，A公司是否可以查询B公司公司内档，需要什么资料？

答：可以。

A公司可以以B公司的关联单位的身份查询B公司内档，具体携带资料有：经办人身份证、A公司营业执照或组织机构代码证（核原件）、A公司的介绍信（授权委托书）。因此，在做尽职调查时，如有时难以取得项目公司的营业执照原件的，可直接以其关联单位的身份准备相关资料查询项目公司内档。

不同主体所需资料如下：

联系人：刘宝琴

电话：0755-26652505

手机：13719298870（微信同号）

邮箱：xizhengtouzi@163.com

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